Nimeni nu vinde, nimeni nu vrea sa cumpere. Bihorenii asteapta primavara si, o data cu ea, „dezghetarea” pietei afacerilor imobiliare. Ultimele trei luni au insemnat pentru acest segment al economiei private convulsii care au degenerat acum intr-un adevarat crash. Piata imobiliara din judet este complet blocata.

Bihorul nu este, insa, un caz atipic. Aceeasi criza a adus in pragul falimentului mii de firme de tranzactii imobiliare din Transilvania si din intreaga tara. Previziunile analistilor in ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare sunt sumbre si arata ca blocajul se va intinde pana in primavara acestui an.

Daca marile tranzactii imobiliare contractate de marile firme straine in Romania au dat un oarecare avant acestui gen da afaceri, in ceea ce priveste asa numita piata „de cartier” (tranzactiile dintre persoane fizice) lucrurile stau altfel. Inceputul anului 2005 nu e propice investitiilor imobiliare.

Cerere exista, oferta-i pe masura, insa ambele tabere stau in expectativa, asteaptand stabilizarea pietei imobiliare. O piata care se confrunta acum cu o criza fara precedent in ultimii 20 de ani.

Intr-o situatie paradoxala sunt romanii care au angajat in anul trecut credite bancare pentru cumpararea unui imobil ori constructia de locuinte si care se vad pusi acum in postura de a avea banii dar nu mai au ce cumpara.

Asta pentru ca marea majoritate a vanzatorilor s-au razgandit peste noapte, asteaptand ca preturile imobilelor si ale terenurilor sa explodeze.

De suferit au si bancherii, care se plang ca piata imobiliara le-a dat peste cap socotelile. In ultimele doua luni, numarul contractelor de credite ipotecare acordate de banci persoanelor fizice a scazut considerabil, comparativ cu toamna anului trecut. Bancherii pun asta pe seama vanzatorilor care nu mai vor sa vanda.

Iar daca nimeni nu mai vinde, nici creditele nu mai au cautare.

Terenurile, afacerea anului

Conform statisticilor Ministerului Agriculturii, din luna octombrie a anului trecut, cele mai active piete de terenuri sunt in vestul tarii. Astfel, dintr-un total de 397.201 hectare (ha) de teren tranzactionate in Romania in perioada 1998 – septembrie 2004, mai bine de doua treimi au fost inregistrate in cateva judete transilvanene.

Volumul mare de vanzari a dus, inerent, la majorarea preturilor si evolutia rapida a acestora a dat de gandit chiar si autoritatilor locale din unele judete care-si pun problema cum sa atenueze aceste cresteri.

Un caz elocvent este cel al judetului Timis, care ocupa primul loc din volumul de tranzactii cu terenuri, urmat de Arad. Aici, preturile terenurile extravilane dispersate au ajuns la sfarsitul anului trecut la 500-600 euro hectarul, adica dublu comparativ cu aceeasi perioada din 2003.

Asta in vreme ce suprafetele fertile comasate, care in 2003 se vindeau cu 1.000 de euro hectarul, au ajuns in toamna lui 2004 la 1.800 si chiar 2.100 de euro/ha.

Fie ca este vorba de intravilan ori de extravilan, preturile vor continua sa creasca, apreciaza specialistii in domeniul afacerilor imobiliare care au diagnosticat ca terenurile din Romania vor fi cele mai rentabile plasamentele financiare ale acestui an. Surse oficiale acrediteaza ideea ca anul 2005 va fi anul tranzactiilor cu terenuri.

Factorul psiho

Preturile proprietatilor funciare din Bihor au sarit calul. Ultimele luni ale anului trecut au dus la o crestere semnificativa a preturilor iar tendinta se pastreaza si pentru prima perioada a acestui an.

Comparativ cu primele luni ale aceluiasi an, in decembrie 2004 in Bihor s-a inregistrat o crestere de aproximativ 30% a preturilor terenurilor. Prognozele sunt pe masura. Pentru acest an, bihorenii se asteapta la noi cresteri ale proprietatilor funciare.

Aprecierile unor specialisti avansau in toamna trecuta o crestere spectaculoasa a nivelului preturilor la terenuri pentru anul 2005 in intreaga tara, cu pana la 60%.

Aceste afirmatii sunt catalogate, insa, de catre reprezentantii Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare drept exagerate, cresterea anuala estimata de acestia pentru perioada 2005-2010 fiind mult mai mica. Mai mica, dar tot crestere se cheama.

Vanzatorii de terenuri motiveaza pun majorarile preturilor pe seama apropiatei aderari la Uniunea Europeana, asimiland integrarea cu alinierea valorica a terenurilor din Romania la cele de pe piata tarilor UE. Asa ca au saltat stacheta si nu le pasa chiar daca o vreme nu au cui vinde.

Analistii din domeniul imobiliar sunt de parere ca aceste motivatii sunt false si ca „umflarea” exagerata a preturilor are mai mult cauze psihologice decat reale. In opinia specialistilor, preturile din UE nu sunt un mercurial in ceea ce priveste piata imobiliara.

Cu toate acestea, insa, micii proprietarii de terenuri si imobile din Romania sunt de alta parere si tin de pret cu dintii.

Expandarea valorilor terenurilor a facut ca in Bihor numarul tranzactiilor efectuate in perioada noiembrie – decembrie 2004 sa scada aproape la mai mult de jumatate, comparativ cu toamna trecuta, iar in ianuarie – februarie 2005 sa ajunga aproape de cota zero.

„Diminuarea volumului de tranzactii e determinata si de scaderea cotatiei monedei euro, dar si de instabilitatea leului”, este de parere notarul Ioan Popa, purtatorul de cuvant in relatiile cu presa din partea Camerei Notarilor Publici Oradea.

„Terenurile sunt la mare cautare in Bihor, atat in Oradea, cat si in zonele limitrofe marilor orase si cele cu potential turistic. Multi romani care au muncit dincolo vin si investesc in proprietati funciare insa si investitorii straini nu sunt de neglijat.

Acestia din urma sunt atrasi de terenurile din zone cu potential de dezvoltare a unei afaceri. In acest context, este normal ca preturile sa se mareasca. Iar de crescut, vor mai creste sigur!”, a conchis Popa, fara a se lansa insa in aprecieri asupra cuantumului valoric al prognozatei cresteri.

Bihorul, in „Top Ten”

Dintre cele zece judete cele mai bine bine cotate din tara ca si volum a tranzactiilor cu terenuri in perioada 1998 – septembrie 2004, sase sunt din Transilvania.

Timisul este campion pe tara din punct de vedere al vanzarilor de teren extravilan, in ultimii sase ani. Aici, majoritatea investitorilor sunt italieni, austrieci, arabi sau romani. Cele mai cautate zone sunt din imediata apropiere a Timisoarei, localitati cu un real potential construibil in viitorii ani.

Şi in ceea ce priveste numarul de tranzactii cu terenuri terenurile intravilane, Timisul e fruntas valoarea totala a acestora atingand pragul de 390 de miliarde de lei.

Aradul ocupa locul doi la tranzactiile cu terenuri agricole, insa nu exceleaza la cele cu suprafete din intravilan. Preturile terenurilor pentru case in Arad se situeaza la 60 euro/mp, la nivelul anului trecut.

Locul patru in „Top Ten” la vanzari de terenuri agricole il tine judetul Caras-Severin. O influenta mare a avut-o in acest sens dezvoltarea localitatilor cu potential turistic din zonele montane. La vanzarea de intravilan, Carasul este, insa, codas.

Un judet mic, dar cu pretentii de fruntas este Satu-Mare care ocupa locul cinci pe lista. Potentialul turistic al regiunii si-a pus si aici amprenta asupra cresterii semnificative a volumului de tranzactii cu terenuri agricole din ultimii sase ani.

Un alt factor tine de conditia materiala a localnicilor, judetul fiind singurul de pe lista celor zece in care cota terenurilor agricole a fost mult influentata de banii castigati de satmarenii care au muncit in strainatate.

La intravilan, Satu Mare este printre ultimele judete din punct de vedere al numarului de contracte de vanzare-cumparare.

Conform statisticilor, pe lista primelor zece judete din Romania care au inregistrat in ultimii sase ani un volum mare de tranzactii cu proprietati funciare, Bihorul ocupa locul opt. Pamanturile de aici au reprezentat si continua sa reprezinte un punct de interes pentru investitorii straini, pe de o parte, cat si pentru localnici.

Pretul unui teren extravilan cu potential de afaceri din apropierea Vamii Bors sau a statiunii Baile Felix porneste de la 55 euro/mp, in vreme ce in alte zone mai indepartate de Oradea scade la jumatate. Terenurile din zonele turistice sunt cotate intre 20 si 35 de euro/mp.

In ceea ce priveste tranzactiile cu terenuri situate in intravilan, nici bihorenii nu se mandresc. Desi au cautare, parcelele pentru constructia de case nu se prea vand, preturile acestora, la nivelul lunii noiembrie 2004, situandu-se intre 29 si 60 de euro/mp, in functie de zona.

Ultimul loc in „Top Ten” il ocupa judetul Sibiu. Potentialul turistic al zonei a fost si aici factorul determinant al cresterii preturilor terenurilor agricole si numarului de tranzactii. In zonele limitrofe orasului Sibiu, metrul patrat de teren agricol se vinde cu preturi incepand de la 8 euro.

In ceea ce priveste vanzarile inregistrate in intravilanul judetului, numarul acestora este mic in ultimii sase ani, de numai 9,8 miliarde de lei.

Apartamentul, un lux permis doar in vis

Cele mai spectaculoase cresteri de preturi de pe piata imobiliara le-au inregistrat apartamentele. Doar din luna decembrie 2004, in Oradea preturile locuintelor au „sarit” cu aproape 20 de procente, cotatiile apartamentelor fiind comparabile chiar si cu cele din Capitala. Ca Oradea este un oras scump, e clar.

Preturile exagerate pe care le cer vanzatorii au contribuit din plin la blocajul pietei imobiliare autohtone. Pe de o parte, oradenii nu sunt dispusi sa plateasca exorbitantele sume cerute de proprietari, in vreme ce acestia din urma nu vor sa lase nici un euro din suma pretinsa.

Pe apartamente de doua camere din blocuri vechi, locuinte chiar si fara nici un fel de imbunatatire, cu cercevelele geamurilor coscovite, linoleu pe jos si instalatiile de apa si sanitare facute sita, se cer sume de domeniul fantasticului, pornind de la 20.000 de euro.

In functie de imbunatatiri, acestea ajung sa bata chiar si 35-38.000 de euro. „Pretul de pornire s-a ridicat mult”, spune Ioan Popa. „Pentru un apartament care se vindea in toamna cu 25.000 de euro se cere acum 32-34.000. Se cere, dar nu se vinde”, a mai spus purtatorul de cuvant al Camerei Notarilor Publici Oradea.

Popa a apreciat ca stabilizarea preturilor la locuinte nu se va produce mai devreme de luna aprilie a acestui an.

Pentru buzunarele romanului de rand, care ar putea sa-si cumpere o astfel de locuinta doar prin contractarea unui credit bancar, efortul financiar este imposibil de sutinut. Pentru ca o familie cu un venit mediu lunar de 12 milioane de lei nu se poate inhama la un imprumut de 30.

000 de euro care, esalonat pe termen de zece ani, ar impune o rata lunara de peste 15 milioane de lei, in functie de banca.

Situatia se reflecta in toate marile orase transilvanene si nu numai. In Romania, conform unui studiu al Business Monitor Intelligence, apartamentele cu doua camere sunt un lux greu de atins, preturile acestora fiind, la finele lui 2004, cu de 4-5 ori mai mari decat in 2001.

In aceeasi perioada de timp, apartamentele cu trei camere si-au triplat pretul.

Explozia preturilor la proprietatile imobiliare a afectat si bancherii. In Bihor, unele banci nu au incheiat in luna ianuarie a acestui an nici un contract de creditare pentru cumparare ori constructie de locuinte.

Bancherii se plang, insa dobanzile practicate in Romania la creditele ipotecare sunt de trei ori mai mari decat cele din Germania ori Franta. Parerea analistilor in domeniul tranzactiilor imobiliare este ca explozia preturilor la apartamente este in legatura directa cu dobanzile mari practicate de banci la creditele ipotecare.

In atare situatie, piata imobiliara „de cartier” este aproape de colaps iar criza a fost punctata si de catre Adrian Vasilescu, consilier al guvernatorului Bancii Nationale a Romaniei, intr-un interviu acordat la inceputul acestui an unei publicatii electronice.

Vasilescu avansa ideea ca nu este exclus ca piata imobiliara din Romania sa ajunga intr-o situatie asemanatoare celei din Japonia unde preturile la imobile s-au redus drastic, cu aproape 60%, dupa o scumpire exploziva datorata tot creditelor bancare ipotecare.

Ideea este sustinuta si de raportul SGA – Vara 2004, care prognozeaza pentru acest an o „prabusire a pietei de apartamente” in Romania, cu pana la 40%.

La extreme

Pe piata imobiliara, extremele le reprezinta firmele de intermedieri care s-au inmultit ca si ciupercile dupa ploaie si marile agentii imobiliare.

Ultima categorie, in marea lor majoritate cantonate in Capitala, inregistreaza profituri anuale de ordinul zecilor de miliarde de lei, in vreme ce prima categorie nu atinge pragul de 500 de milioane de lei profit anual.

Pe piata „de cartier” a tranzactiilor imobiliare, batalia se duce pana la ultimul euro.

Doar in Oradea exista peste 100 de agentii imobiliare care se calca reciproc pe batatura disputandu-si intaietatea pentru orice fel de tranzactie, cat de mititica. Multe dintre acestea fac eforturi sa subziste pe piata recurgand chiar la intermedierea inchirierii unei amarate de garsoniere, contra unui comision de 10-15 de euro.

Acesta este doar unul dintre efectele secundare ale crizei cu care se confrunta piata imobiliara autohtona.

Estimarile Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare arata ca, pana in 2010, preturile proprietatilor imobiliare vor creste anual cu pana la 15 procente, conditii in care si piata imobiliara din tara va cunoaste o dezvoltare continua.

Deocamdata, insa, blocajul care si-a pus amprenta asupra acestei afaceri de anvergura nationala

afecteaza in egala masura micile firme de profil, cat si potentialii beneficiari ai serviciilor acestora.

La nivel national, anul 2004 a insemnat o triplare a numarului de firme avand ca si profil de activitate tranzactiile imobiliare.

Strainii vin, dar greu

Cel mai mare targ imobiliar din lume, organizat anul trecut in martie in Rusia, a conturat persectivele investitiilor straine in Romania.

Marile firme detinatoare de active imobiliare si-au confirmat preferintele pentru investitii pe piata autohtona, tara noastra fiind preferata, din acest punct de vedere, Rusiei si tarilor baltice.

Investitorii care si-au aratat atunci disponibilitatea pentru a demara la noi afaceri de zeci de milioane de euro au criticat, insa, fara menajamente fiscalitatea agresiva a fostei administratii.

Cu toate acestea, discutiile purtate s-au concretizat in demararea unor investitii imobiliare in Bucuresti, cifrate la nivelul lunii octombrie 2004 la peste 120 de milioane de euro, vizand sedii administrative, spatii comerciale si de agrement, birouri de inchiriat.

Tranzactiile din alte zone ale tarii aflate in topul preferintelor firmelor straine s-au ridicat in 2004, ca si volum de investitii, la abia 20% din cuantumul valoric al contractelor derulate in Capitala. Comparativ cu 2003, anul trecut a reprezentat o crestere a capitalului strain atras de piata imobiliara autohtona.

Romania mai are inca de asteptat pana sa suscite interesul marilor investitori institutionali - fonduri de investitii, fonduri imobiliare, fonduri de pensii sau divizii imobiliare ale unor banci.

Cel putin asta rezulta din situatia comparativa a volumului de investitii derulat in mai multe tari din Europa Centrala si de Est.

Conform unui studiu elaborat la finele anului trecut, investitorii institutionali au alocat in 2003 peste 1,28 miliarde de euro pentru tarile Europei Centrale si de Est, bani cu care s-au construit sau cumparat cladiri noi valorificate apoi prin inchiriere.

Cehia, Polonia si Ungaria au monopolizat peste 96% din totalul acestor fonduri, in timp ce Romania a atras doar 40 milioane euro.

Tranzactiile anului in 2004

Anul trecut, cele mai mari castiguri au fost realizate de agentiile imobiliare din Bucuresti, singurele din Romania care au avut acces la cea mai mare „felie de tort”. Motivele sunt doua: Principalii investitori sunt concentrati in Capitala iar tranzactiile angajate de acestia ajung la sume ametitoare, de zeci de milioane de euro.

Cele mai mari tranzactii de pe piata imobiliara din tara, in 2004, au fost:

- Cefin Logistics Park, tranzactie cotata la 65 de milioane de euro

- City Mall Bucuresti, cumparat cu 25 de milioane de euro

- Military Shopping Center, tranzactie de peste 20 de milioane de euro

- Raiffeisen Bank a inchiriat spatii pentru birouri in suprafata de 41.000 mp

- Call-center Orange, stabilit intr-o cladire cu 8.000 mp

Cele mai scumpe terenuri

Preturile cele mai mari pentru terenurile agricole sunt inregistrate in judetul Ilfov, unde hectarul se vindea, in noiembrie anul trecut, cu un pret mediu de 5.000 de euro. In perioada 1998 – septembrie 2004, in Ilfov s-au tranzactionat 3.847 hectare de teren agricol, dintre care aproape jumatate doar in 2004.

Şi terenurile intravilane de aici bat preturile din tara. In comuna Voluntari, considerata ca si zona rezidentiala de lux din preajma Bucurestiului pretul mediu al terenurilor era in 2004 la 80 de euro metrul patrat (mp) insa urca pana la 120 euro/mp.

Cea mai mare suprafata de teren intravilan vanduta in ultimii sase ani in Romania s-a inregistrat in judetul Prahova, o zona turistica de exceptie si unde metrul patrat de teren construibil a ajuns anul trecut pana la 100 euro.

„Cea mai mare zona din Bihor unde s-a realizat transferul de proprietate a terenurilor agricole catre investitori straini este pe raza localitatilor Avram Iancu, Ciumeghiu, Tinca, Salonta si Madaras”, informeaza Florian Pavel, directorul Directiei pentru Agricultura si Dezvoltare Durabila Bihor.

„Concentrarea de capital strain este benefica pentru judet atata vreme cat pretul acordat vanzatorilor de terenuri este corect si respectivele terenuri sunt exploatate corect la parametri si randamentul impus de fertilitatea solului”.