Ion Anghel, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), a declarat pentru „Rezidential“ ca managementul riscului intra in sarcina bancii, nu a evaluatorului de proprietati.
Ce inseamna evaluarea si cind se impune pentru proprietatile imobiliare?
Evaluarea este un atribut al proprietatii. Cind vorbim despre valoare de piata a proprietatilor imobiliare, vorbim despre cel mai probabil pret, care este o valoare pentru majoritatea participantilor. Exista doua motive principale pentru care este nevoie de evaluare. Unul este pentru tranzactionare, celalalt pentru informare.
Daca cineva doreste sa isi vinda un bloc de birouri, s-ar putea sa nu stie exact cit sa negocieze. La definirea misiunii trebuie stabilit exact ce drept de proprietate se evalueaza, foarte important in evaluare. Evaluam dreptul de proprietate si nu neaparat proprietati in sensul fizic. Evaluarea poate fi rea-lizata plecind de la trecut, de la prezent sau de la viitor.
In general se porneste de la costurile actuale, de la intrebarea „Cit este valoarea de piata a terenului liber si cit este costul acestei constructii?“. Aceasta este metoda costurilor, unde se pune problema cit anume ar costa sa faci din nou o cladire. A doua metoda este cea a comparatiei.
Daca acum pe piata sint disponibile proprietati similare cu aceasta, atunci inseamna ca un investitor rational are de ales intre mai multe si nu va da mai mult pentru o proprietate similara.
Este o tendinta in piata ca proprietatile sa fie supraevaluate?
Daca eu am un apartament pe care cer 150.000 si cineva imi da pe el 150.000, nu exista supraevaluare. Evaluarea, fiind o estimare, nu este exacta. Se accepta un interval de 10-20%. Daca doi evaluatori estimeaza o proprietate nu ar trebui sa fie o diferenta mai mare de 15-20% intre cele doua opinii, deci aceasta ar fi marja. Mai departe, este comparatia intre valoare si pret.
Pretul este rezulta-tul real, valoarea este in mintea mea, atit cit cumparatorul este dispus sa plateasca. Evaluatorii sint chemati sa estimeze valoarea de piata. Evaluatorul tine cont de valoarea de piata, valoarea de reconstructie si altele. Este sarcina bancii sa isi realizeze managementul riscului. Banca isi asuma riscul pe termen lung.
In Europa se vorbeste despre valoare de credit ipotecar, care inseamna sustenabilitatea pe termen lung a proprietatilor.
Ce conteaza cel mai mult in procesul de evaluare?
Misiunea evaluatorului este sa mearga in piata si sa se intoarca de acolo cu va-loarea de piata, ceea ce inseamna ca el trebuie sa adune informatii despre cu cit se vind, cu cit se inchiriaza, cu cit se construiesc casele. Unele informatii le obtine direct, la fata locului, iar altele indirect, discutind cu firme de avocati, agentii imobiliare si altele.
Responsabilitatea evaluatorului este prin urmare sa adune toate informatiile relevante.
Cum valorificati informatiile de la agentii si de la notar? Cum stiti ca acestea sint reale?
Este nevoie de cinci-zece proprietati comparabile, prin tranzactii realizate anterior sau oferte din piata, colectate de la citeva agentii, trei sau patru, ori prin informatii obtinute din alte surse. Avind mai multe surse si mai multe proprietati comparabile, evaluatorul poate aprecia acuratetea datelor primite. Apartamentele noi se evalueaza la fel ca si cele vechi, de regula prin comparatie.
Care sint diferentele intre evaluarea terenului si cea a unui apartament?
Locul este elementul principal la orice tip de proprietate. Problema este raportul timp-distanta. In momentul in care infrastructura, dezvoltarea orasului, permite scurtarea timpului, atunci creste valoarea terenului din zonele de pe-riferie. In sensul ca acesta nu mai este liniar si poate sa ajunga pina la valoarea terenurilor din centru.
Cu cit suprafata este mai mare, cu atit valoarea proprietatii este mai mare, pentru ca sint direct proportionale. De asemenea, in cazul terenului, in afara de loc, sint importante suprafata si forma. Valoarea unui teren poate sa fie diferita daca, sa zicem, el este un dreptunghi cu latura foarte mica. Daca este vorba despre un patrat, posibilitatile de constructie sint mai mari.
Valoarea deriva din utilitate, deci una dintre principalele caracteristici este sa fie util, sa serveasca unui scop.
Cladirile cu bulina au valoare negativa?
Atit timp cit sint tranzactii, vinzatori si cumparatori care sint dispusi sa dea sume pozitive pe acele apartamente, nici vorba de valoare negativa.
