Cum poate deveni restaurarea cladirilor de patrimoniu o afacere profitabila? Ce au de castigat proprietarii si comunitatea locala daca au grija de cladirile vechi? De unde pot lua proprietarii bani pentru restaurarea acestora? Ce ar trebui sa faca autoritatile locale pentru a proteja cu adevarat cladirile de patrimoniu? Cristian Ost, profesor la ICHEC Brussels Management School si specialist in problemele economice ale patrimoniului construit raspunde la aceste intrebari.
Reporter: Cum poate fi strabilit un echilibru intre dezvoltarea orasului si conservarea patrimoniului?
Cristian Ost: Cele doua pot fi in conflict sau pot merge mana in mana, depinde de valorile dominante din cele doua proiecte. Economic vorbind putem proteja patrimoniul daca aratam beneficiile pe care le aduce comunitatii. La nivel individual nu putem spune intotdeauna ca rezultatea sunt foarte bune. Daca iei valorile colective, daca vezi ca protejarea patrimoniului nu aduce beneficii doar proprietarului ci colectivitatii, incluzant comunitatea, vii cu diferite evaluari ale proiectului. In acest fel putem compara asa-numitele valori publice care decurg din conservarea patrimoniului cu proiectele publice care vizeaza dezvoltarea locala. Deci intrebarea care aparent reflecta doua situatii conflictuale, in fapt necesita aceleasi masuri.
Rep: Cum poate primaria sa protejeze patrimoniul construit prin implementarea unor masuri economice?
Cristian Ost: Acesta este rolul autoritatii publice, dar cu implicarea altor persoane preocupate de protectia patrimoniului. Autoritatea publica nu poate implementa ceva daca partile interesate, cei care au ceva de castigat sau de pierdut din aceasta protectie nu sunt implicati in acest proces.
Rep: Politicile opresive, pentru investitori, pot fi o politica buna?
Cristian Ost: Este o masura buna daca este una dintre multe masuri pe care le iei. Doar limitarea pietei nu creaza valori noi. Este o solutie buna daca in acelasi timp alte masuri genereaza valori. Nu poti spune doar "nu fa asta" sa "nu ai voie sa faci asta" deoarece vei pierde valorile care vin din demers. Dar poti sa pui o limitare care aduce diferenta de care ai nevoie intre interesul individual si cel colectiv.
Rep: Puteti sa ne dati exemple de masuri pe care municipalitatea le-ar putea implementa?
Cristian Ost: De exemplu, pretul chiriilor sau pretul proprietatilor. Daca piata functioneaza ca o rezultanta intre cerere si oferta vei avea fluctuatii mari pe piata, si valoarea de pe piata de real estate a bunului poate fi uneori foarte diferinta fata de valoarea economica a proprietatii daca este cladire de patrimoniu. Primaria poate impune un control foarte strict al pretului pe piata de real estate aducand un proiect care va face diferenta intre pretul de piata si valoare reala a cladirii. Cu alte cuvinte, daca nu poti exprima valoarea culturala a unei cladiri de patrimoniu si vezi ca pretul de piata este mult mai mic decat valoarea culturala a cladirii ar trebui sa aduci diferenta de pret dintre valoarea culturala a cladirii si cea a bunurilor individuale. Autoritatile trebuie sa aduca diferenta dintre ceea ce piata aduce si ceea ce valoarea culturala este prin proiecte publice, prin dezvoltarea unei zone. Altfel, valoarea culturala nu este luata in considerare de piata.
Rep: Considerati o masura buna ca municipalitatea sa cumpere de pe piata monumente care sunt intr-o stare foarte proasta, sa le restaureze si apoi sa le vanda?
CO: Ceea ce poate municipalitatea sa faca este sa aiba asa numitul drept de preemptiune, adica atunci cand se vinde o astfel de proprietate sa fie intrebata prima daca vrea sa cumpere.
Rep: Aveam deja aceasta masura, insa nu se aplica.
Cristian Ost: Faptul ca Primaria este un potential comparator va indrepta deviatiile pietei si va garanta ca este o valoare culturala, altfel sub estimata de piata. Este foarte bine ca municipalitatea sa cumpere monumente de pe piata, insa acest lucru trebuie facut intelept. Nu trebuie cumparata o casa, ci o zona pentru care trebuie facut un plan de regenerare urbana care sa cuprinda pe langa restaurarea caselor si imbunatatirea conditiilor de viata prin transport in comun, amenajarea spatiilor publice, etc. Dupa ce face acest lucru cu siguranta preturile vor creste si se vor stabiliza dupa un timp. Si pretul unei constructii aici nu va include doar valoarea de piata a constructiei ci se vor adauga si celelalte valori: culturale, apropierea fata de mijloace de transport, peisaj, etc.
Rep: Cum putem convinge din punct de vedere economic un investitor sa nu demoleze o casa veche si sa construiasca ceva mai mare ci sa o restaureze?
Cristian Ost: O cale ar fi sa iei cateva cladiri reprezentative, sa incepi cu niste actiuni foarte vizibile. Poti cumpara aceste cladiri sau se poate crea crezi o agentie - subordonata autoritatii publice - care sa negocieze cu comunitatea, sa instituie reglementari in zona, spunand ca daca distrugi o casa sau daca pui acolo birouri sau alta functiune poti corecta asta prin taxe care sa aduca bani in comunitate pentru alte proiecte. Aceasta agentie trebuie sa aduca un echilibru intre interesul public si cel privat. Aceasta forma de organizare functioneaza in multe tari si multe orase. Un exemplu foarte bun este orasul Lyon, Franta unde centrul istoric care este foarte important a fost manageriat de autoritatea locala prin intermediul unor parteneriate public-private. Aceste agentii sunt semi-publice si au grija de anumite zone ale centrului istoric.
Rep: Cand fac o investitie, investitorii privati se gandesc in primul rand la bani. Ai o cladire veche pe care ai cumparat-o cu un milion de euro si ai nevoie de inca un milion de euro pentru restaurare. Nu este mai ieftin sa demolezi si sa construiesti ceva nou, mai mare, cu mai multe spatii pe care le poti inchiria si sa ai un profit mai mare? Sa zicem ca eu sunt investitorul! Cum ma convingi?
Cristian Ost: Principalul lucru este sa te gandesti ca este o investitie care aduce beneficii pe termen lung. Daca te gandesti la o investitie pe termen scurt - de 3-6 ani, sigur, vei scoate un profit mai mare daca demolezi cladirea veche si construiesti ceva mai mare in loc. Ai putea avea acelasi avantaj pe o perioada de 10 – 25 ani, cu un profit anual mai mic. Ca restaurarea sa fie eficienta din punct de vedere economic pentru proprietarii privati, diferenta ar trebui platita de municipalitate din fonduri publice. Asta inseamna, ca investitor individual, daca nu ai niste beneficii din faptul ca aceasta cladire va atrage turisti, revalorizeaza zona si creste pretul proprietatilor din jur, daca nu poti sa beneficiezi de acest beneficiu adus de restaurare nu exista metoda sa te conving. Zona si caracteristicile ei dau valoare proprietatii. Poti sa obtii un profit mai mare demoland si construind ceva mai mare in loc, insa pe termen lung vei pierde deoarece zona se va degrada. Valoarea colectiva a cladirii este legata si de alte lucruri: calitatea spatiilor publice, a transportului in comun, iluminat public, spatii verzi. Aceste elememte imbunatatesc valoarea proprietatii. Iei mai multi bani daca municiplaitatea va investi in zona. Nu poti avea aceste beneficii daca nu platesti pentru ele. Decizia nu este daca demolezi sau restaurezi ci daca pastrezi cladirea si ea devine parte dintr-o zona si cresti valoarea colectiva sau pierzi aceasta cladire si distrugi un mediu - lucru care va avea efecte negative mai tarziu.
Rep: Care este perioada de amortizare pentru investitiile in monumente?
Cristian Ost: Daca vrei o perioada de amortizare scurta, ai un profit mai mare, dar si costuri mai mari deoarece trebuie sa finantezi investitia in termen foarte scurt. Pe termen lung, automat, vei avea un profit mai mic, dar si un cost de capital mai mic – in loc de 5% anual, investitorul poate avea (de exemplu) un profit 2% annual pentru o perioada mai lunga.. Asta poate este o solutie. Astfel autoritatea locala poate garanta diferenta de cost – astfel diferenta de 3% de mai sus fiind platita de autoritatea locala.
Rep: Cum poate fi Bucurestiul un oras atractiv pentru investitori si in acelasi timp sa-si pastreze patrimoniul construit?
CO: Primul pas este sa aiba monumente, cladiri iconice, ca magneti, sa se focuseze pe asta. Sa aleaga niste cladiri importante, muzee - deoarece magnetii culturali pot include activitati culturale, pot fi concerte, expozitii, festivale, etc, industrii creative si culturale. Atat cat timp patrimoniul este conservat, trebuie sa fie documentat, listat, cladiri semnificative, care sunt monumentele, ca sa ai un peisaj cultural. De exemplu, cand ai semenea cladiri iconice sa nu construiesti un turn langa si sa strici ambientul zonei. Planurile de urbanism din zona trebuie realizate in functie de aceste cladiri iconice. Asta creaza interes pentru tururile ghidate, pentru turismul cultural.
Rep: Deci, ar trebui conservat centrul orasului, iar cladirile noi sa fie construite in alte zone?
Cristian Ost: Poti construi cladiri noi, dar dupa reguli stricte, in asa fel incat sa mentii spiritul zonei. Orasele istorice pot fi conservate ca atare, dar chiar si in Venetia sunt diversi utilizatori. Nici nu iti poti imagina sa distrugi ceva si sa inlocuiesti. Poti sa pui arhitectura contemporana in centrul oraselor vechi insa aceasta arhitectura contemporana trebuie sa fie integrata in zona.
Rep: Care este cel mai important lucru care trebuie luat in considerare cand demarezi un proiect de restaurare?
Cristian Ost: Trebuie sa te gandesti la functiunea cladiri, la consumul energetic si la amprenta cladirii in memoria locului. Aceaste lucruri iti pot da o idee despre cum sa restaurezi cladirea. In trecut, aceste cladiri nu erau eficiente din punct de vedere energetic, daca restaurezi o cladire trebuie luate in considerare consumurile energetice. Vei echilibra impactul asupra mediului cu noua functiune a cladirii restaurate.
Functiunea este importanta si in felul cum faci cladirea prietenoasa pentru mediu.
Rep: In Bucuresti majoritatea cladirilor restaurate au functiunea de restaurante si librarii. Ce alte functiuni pot avea aceste cladiri?
Cristian Ost: Este foarte important sa ai diferite functiuni, mai ales intr-o Capitala sau intr-un oras unde ai atat de multe sectoare de activitate. In Bucuresti este nevoie de birouri publice si private. Cladirile de patrimoniu nu trebuie folosite doar pentru scopuri culturale.
Rep: Cladirile vechi nu au locuri de parcare. Ce impact are asta din punct de vedere economic?
Cristian Ost: Uneori, costul restaurarii este foarte mare deoarece este facut sa urmeze reguli foarte stricte. Poate avea costuri mai mici daca aceste reguli ar fi mai relaxate. Acesta este motivul pentru care un proiect de restaurare trebuie integrat intr-un proiect de mobilitate. Aici este partea unde autoritatea publica ar trebui sa se implice: este vorba de strazi pietonale, parcari, transport public. Este exact genul de problema pe care un individ nu o poate rezolva singur. Ai nevoie de un proiect integrat.
Rep: Sa zicem ca sunt un om obisnuit, care traieste din salariu si am primit mostenire o casa veche, in care locuiesc. Cum pot obtine bani pentru restaurarea ei?
Cristian Ost: Printr-o structura financiara mixta. In asemenea situatii contributia baneasca ar trebui sa vina atat de la proprietar, cat si de la municipalitate, fiindca in mod sigur individul nu va avea fondurile necesare.
Pentru partea lui se poate accesa un imprumut de la o institutie bancara.
Rep: Ce parere aveti despre Bucuresti?
Cristian Ost: Bucurestiul este un oras in dezvoltare care poate folosi avantajul unei Capitale cu o diversitate de servicii. In realitate, aceasta tranzitie se manifesta cu mare rapiditate. Nu exista reguli fixe in relatia dintre asa zisa dezvoltare urbana si planificarea urbana. In Bucuresti exista un potential foarte mare, dar este lipsit de vointa politica si planificare urbana pe termen lung.
Rep: Trei masuri pe care le poate aplica Primaria sa imbunatateasca situatia?
Cristian Ost:
- cladirile neocupate nu pot ramane astfel. Trebuie sa existe o modalitate de control sau o taxa care sa impuna proprietarilor sa se ocupe de ele inainte de a se degrada;
- o alta solutie este ca Statul sa puna in siguranta cladirile aflate in colaps – dupa care sa recupereze costurile de la proprietari;
- o alta masura ar fi ca in zonele unde exista o singura functiune, gen: restaurante, Primaria sa intervina prin anumite intelegeri cu proprietarii sa impuna si alte dezvoltari comerciale. Am vazut zone unde existau forme variate de comert, care au fost inlocuite de baruri, etc. Prea multe oua in acelasi cos, prezentand riscul de a impiedica coeziunea sociala! Zgomotul produs de restaurantul de la parter, de exemplu, nu permite locuirea in restul cladirii. Este intotdeauna intre impunerea unor reglementarii si corectarea slabiciunii pietii – piata dovedindu-se un jucator fara reguli, in anumite cazuri;
- un alt aspect este introducerea de avantaje economice pentru propietarii care isi renoveaza cladirile – sunt o multime de fonduri Europene care pot fi folosite.
Rep: Dar aceste fonduri le pot accesa doar institutiile publice?
Cristian Ost: Da, nu vor da fondurile persoanelor private, ci Primariei. Primaria poate oferi anumite avantaje acestor proprietari. Fondurile Europene se dau cu anumite restrictii, implicit aceste fonduri nu pot fi folosite neregulamentar documentia fiind verificata de catre forurile competente. Cred ca pe termen lung situatia poate evolua in bine pe masura ce oamenii vor fii mai rabdatori chiar si atunci cand vine vorba de a-si recupera investia. Pentru ca rezumandu-te la investii pe termen scurt cu profit mare pierdem ceea ce se numeste dezvoltare durabila. Nu exista nici un conflict intre conservarea patrimoniului si dezvoltare daca privesti in timp.
Cristian Ost a venit la Bucuresti la invitatia asociatiei PRO_DO_MO si a Institutului Cultural Roman pentru a sustine conferinta "Patrimoniu arhitectural si dezvoltare economica".
