Money Express

Credit de nevoi personale de milioane de euro

de Mihaela Pantea     Money Express
Marţi, 29 mai 2007, 0:00


"Persoana fizica, fara loc de munca, doresc un credit pentru nevoi personale de 1 milion de euro". Exista vreo banca in Romania care sa ia in serios un astfel de anunt? Mai ganditi-va.

Trebuie spus de la inceput, e un anunt imaginar, insa nu foarte indepartat de realitate. |n Romania exista oameni care si-ar permite sa ramburseze un credit - fie el si de un milion de euro, poate chiar mai mare - dar care nu respecta cel putin unul dintre criteriile pe care bancile le impun la acordarea de credite: cel al veniturilor din salarii, de pilda.

Pentru banci, astfel de clienti nu existau pana nu demult. Dar acolo unde exista cerere, apare si oferta. Iar de data aceasta, intersectia dintre nevoia de bani a celui care solicita creditul si interesul de business al bancii care-l ofera ar putea fi punctul de pornire al unui fenomen care va schimba, la propriu, fata oraselor.

Exista acum premise suficiente - inclusiv mecanisme de finantare - pentru aparitia micilor dezvoltatori particulari de proiecte imobiliare.

Cum arata un portret robot al acestora? Nu sunt antreprenori, nu au neaparat firme - pot fi, foarte bine, persoane fizice, in cel mai bun caz persoane fizice autorizate - si, cel mai important, au un teren sau o casa veche intr-un loc bine plasat, eventual in cartiere centrale, unde pretul pe metru patrat este in continua crestere.

Exista deja patru banci care ofera astfel de credite: prima a fost Volksbank, au urmat Leumi Bank (fosta Eurom Bank), Credit Europe Bank (fost Finansbank) si HVB Tiriac Bank (de vineri, 1 iunie, UniCredit Tiriac). Se pregateste Bancpost.

Din punct de vedere al criteriilor bancare, aceste persoane sunt departe de a se incadra in sabloanele produselor clasice destinate persoanelor fizice: creditele imobiliare si ipotecare.

Si asta din mai multe motive - fie nu au venituri eligibile, fie nu au carte de munca, fie au si una si alta, dar veniturile sunt prea mici comparativ cu ratele pe care ar trebui sa le suporte pentru un credit foarte mare, necesar unei constructii.

Pe de alta parte insa, aceste persoane, ar putea garanta un eventual credit chiar cu terenul in cauza, iar in viitor, odata cu finalizarea imobilelor - indiferent daca vorbim despre cladiri de birouri sau de locuit - ar putea plati ratele creditului din chiriile incasate.

Asta fara a mai adauga varianta in care, pur si simplu, proprietarul terenului si al cladirii nou-construite poate opta pentru vanzarea acestora, caz in care poate rambursa integral creditul si ramane si cu un profit substantial.

“De fapt, a aparut nevoia de a oferi o varianta de creditare pe o nisa a pietei imobiliare, aceea a proiectelor imobiliare de mici dimensiuni, care ar putea fi dezvoltate de catre persoane fizice care detin bunuri imobiliare”, explica Roxana Flesariu, General Manager RapidFinance, firma de consultanta financiara si brokeraj de credite.

Dar, care este mecanismul acestui produs? Proprietarul unui teren bine pozitionat si solvabil poate lua un credit situat intre 50 si 75% din valoarea garantiei pe care o aduce, adica din valoarea terenului pe care il detine.

Cel mai mic credit acordat pana acum a fost de 250 000 euro, iar cel mai mare, de 3, 5 milioane euro (refinantat, la randul sau, cu un altul de 5 milioane euro, pentru extinderea proiectului). Banca pune ipoteca pe bunul adus drept garantie (terenul) si, mai apoi, cesiune pe toate incasarile din vanzarea bunului construit ori din inchirierea acestuia, pentru achitarii ratelor creditului.

Conditiile derularii contractului de creditare difera, de la o banca la alta, dar sunt si cateva puncte comune: se acorda pe o perioada intre 1si 5 ani, doar pentru constructie (o singura banca acorda si pentru achizitie si pentru constructie); creditul este “pentru nevoi personale cu ipoteca”, prin urmare nu se cere justificarea utilizarii banilor.

Costul acestuia, deci dobanda, se negociaza, dar este mai mare decat media dobanzilor la creditele ipotecare si imobiliare obisnuite. Proprietatile agreate drept garantii sunt terenurile, casele si vilele aflate in proprietatea solicitantului, pentru a constitui asa-numita ipoteca de rang 1.

Pentru rambursarea creditelor se acorda o perioada de gratie, in care se plateste doar dobanda, dupa care se achita rate lunare, constituite din dobanda plus rata la credit.

“Unii dintre clientii nostrii, care au luat un asemenea credit, au vandut proiectul inca din asa-numitul stadiu greenfield, astfel ca ei au avut rolul de intermediari pe piata imobiliara, valorificand insa excelent proprietatea pe care o aveau”, spune Roxana Flesariu.

Altii, adauga aceasta, au preferat sa finalizeze constructia si sa inchirieze, obtinand astfel un profit important, care depaseste de obicei rata creditului la banca.

Prin urmare, produsul bancar in sine nu este destinat finantarii proiectelor rezidentiale, ci doar proprietarilor de bunuri imobile cu care ar putea garanta un credit de mai mari dimensiuni fata de un imprumut ipotecar obisnuit.

“Nu este important cine a facut primul pas, dar cred ca societatile de intermediere financiara au identificat aceasta oportunitate, iar prima dintre aceste banci, care introdus produsul in 2005, Volksbank, si-a asumat riscul si a pus la punct un produs extrem de flexibil”, spune Roxana Flesariu.

Asa a aparut ceea ce se cheama Creditul Oportun (observatie: nu la toate bancile se numeste astfel), care a fost lansat strict pentru segmentul clientilor solvabili prin valoarea proprietatii pe care o detin si prin potentialul de valorificare ulterioara al acesteia.

Noul produs bancar, prin care toate partile implicate (clienti-persoane fizice, brokeri de credite-societatI de intermediere financiara si banci) sunt in castig, nu se gaseste de vanzare la ghisee.

“Este un produs special, cu proceduri bine puse la punct, dar care nu se adreseaza tuturor, ci doar acelor persoane care detin o proprietate valoaroasa, dar nu au mijloacele de a o valorifica”, mai spune Flesariu.

Se adauga avantajul fiscalitatii reduse al acestuia, determinat de faptul ca operatiunile se deruleaza numai intre persoane fizice, deci nu exista TVA si un eventual impozit pe dividende, alaturi de cel pe profit, asa cum se intampla in cazul unei firme, ci doar de impozitul pe venitul din chirie ori din vanzare, de 16%.

“Practic, prin acest tip de produs, au fost incurajate investitiile pe real estate, desi mai riscante, dar cu potential”, adauga Flesariu.

Deci, exista un culoar al domeniului imobiliar cu potential, dar neexploatat de catre banci, intrucat posibilii clientI nu se incadreaza in cerintele standard ale acestora. Pe de alta parte, bancile au nevoie sa-si plaseze eficient lichiditatile, dar, neexistand un concept de abordare al acestui segment, cererea nu se intalnea cu oferta. Pentru ca nu exista oferta.















258 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi