Inca din martie 2005, reprezentantii Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNIM) anuntau o explozie pe piata constructiilor de apartamente pentru perioada 2005-2006, oferta care era de asteptat sa echilibreze preturile nejustificat de ridicate pe metru patrat pentru apartamentele de bloc. Dezvoltarea ofertei pe acest segment nu a intarziat sa apara.

Incepand de anul trecut, oferta de apartamente din Cluj-Napoca s-a imbunatatit cu 62 de noi proiecte finalizate sau care se afla in etapa de constructie. Cu toate acestea, cererea ramane ridicata si, in consecinta, preturile isi continua trendul ascendent. „Nu toate blocurile nou construite au calitatea ori pretul la care se asteapta cumparatorul.

La un pret de aproximativ 1.000 de euro pe metru patrat, cumparatorii se orienteaza spre apartamentele mai vechi, actiune care mentine trendul ascendent al preturilor si la constructiile cu vechime”, declara Sanda Moldovan, presedintele UNIM Cluj .

Dupa Bucuresti, Clujul este cel mai scump oras din tara din punct de vedere imobiliar, insa agentii imobiliari afirma ca preturile ridicate nu scad volumul tranzactiilor. Clujul este caracterizat in continuare de indici ridicati de atractivitate pentru sectorul rezidential, ce prezinta un randament de 20% - 30%.

“Expansiunea pietei a adus cel mai mare avantaj cumparatorilor: exista optiuni de alegere, iar preturile, desi in crestere, sunt compensate printr-o piata de finantare a achizitiilor imobiliare tot mai flexibila, variata si cooperanta”, arata reprezentantii Edil.

Incepe sezonul imobiliar

Agentii imobiliari vorbesc despre luna mai ca despre inceputul sezonului fierbinte al pietei imobiliare. Dn luna mai si pana in septembrie-octombrie, pe piata se incheie un numar semnificativ de tranzactii si se lucreaza intens la ridicarea de noi constructii.

Anul 2005 a insemnat o crestere cu 70% a ofertei de constructii noi, iar contractarea acestora a dat incredere dezvoltatorilor, care au decis sa inmulteasca investitiile. Daca vorbim de proiecte noi, nu putem ocoli zona de sud a orasului, care se distanteaza de celelalte zone prin numarul impresionant de constructii in domeniul rezidential.

Astfel, cartierul Buna Ziua se remarca prin opt noi proiecte de apartamente, cinci proiecte sunt ridicate in Zorilor, patru proiecte noi vor fi localizate in zona centrala, trei in Gradini Manastur si Plopilor, in timp ce cartierul Marastiul va avea parte de cinci proiecte.

Cele mai solicitate apartamente sunt cele situate in vecinatatea mijloacelor de transport in comun, iar in topul celor mai cautate zone conduc cartierele Gheorgheni, Grigorescu, Manastur, Zorilor si zona centrala.

Suprafata mica-pret mare

Cea mai mare cerere de pe piata pentru segmentul de apartamente vizeaza locuintele cu una-doua camere si suprafete de pana la 68 de metri patrati. Mult mai usor de inchiriat, dar si mai usor de vandut, apartamentele cu doua camere detin recordul la cresterea preturilor intr-o perioada scurta de timp.

Sa luam exemplul unui apartament cu doua camere, de 50 de metri patrati, situat in centrul cartierului Manastur. In decembrie 2005, acesta era cotat la 37.000 de euro, iar in prezent este evaluat la 48.000-50.000 de euro. Agentia Nobila Casa arata ca un apartament cu o suprafata mare nu are acelasi nivel de crestere a pretului ca un apartament de dimensiuni mici.

“Un apartament de 60 mp poate costa si 70.000 de euro, insa daca luam un apartament de 140 mp il regasim la vanzare cu un pret de 100.000-120.000 de euro”, explica Ani Capusan, manager Nobila Casa. Diferentele dintre raportul suprafata/pret au dat nastere unei noi tendinte pe piata.

A aparut un segment de cumparatori care se orienteaza spre apartamentele cat mai spatioase, cu 700-850 euro/mp, in defavoarea imobilelor de dimensiuni mai reduse, cotate la 900-1.200 euro/mp.

Nou versus vechi

Tranzactiile din acest an denota preferinta generala pentru constructii noi: 82% - 86% din volumul tranzactiilor, in timp ce doar 14%-18% din tranzactii au avut ca obiect apartamentele din constructii vechi.O analiza apartinand agentiei imobiliare Edil arata ca luna aprilie a reflectat o reasezare a procentelor: 25% au reprezentat tranzactiile cu imobile vechi si 75% - tranzactii cu imobile noi.

Fenomenul este explicat de Edil prin sezonalitatea pietei imobiliare: in lunile de iarna, majoritatea tranzactiilor sunt operate de catre investitori, in timp ce lunile de vara-toamna reprezinta o perioada clasica a tranzactiilor pentru toti actorii de pe piata - persoane fizice sau juridice.

Sanda Moldovan observa ca in ultimele doua saptamani, preturile apartamentelor vechi nu s-au schimbat, insa declara ca responsabila de aceasta stationare oferta in crestere de apartamente noi. Cu toate acestea, presedintele UNIM este de parere ca, dupa modelul Ungariei si al Poloniei, apartamentele vechi se vor ieftini abia dupa momentul aderarii.

“Normalizarea preturilor, prin ieftinirea imobilelor vechi si stabilizarea valorii imobilelor noi, va veni abia dupa momentul aderarii. Integrarea in UE presupune o scadere a puterii de cumparare a romanilor, iar constructorii vor fi nevoiti sa micsoreze preturile sau sa gandeasca o alta modalitate de recuperare a investitiei.

O varianta ar fi prelungirea termenului de finalizare a constructiilor”, completeaza Sanda Moldovan.

Proiecte “proaspete”

- In Buna Ziua se lucreaza la un proiect de apartamente cu doua-trei camere, semifinisate, cu preturi de 45.000, respectiv 55.000 de euro;

- Apartamente cu trei camere in imobil P+2E+M, situat in Gheorgheni, in zona Detunata, sunt scoase la vanzare la pretul de 73.000 euro. Apartamentele sunt semifinisate si se desfasoara pe o suprafata de 93 mp;

- In decembrie 2007 va fi finalizata o investitie imobiliara importanta de 25 blocuri P+4E, cu apartamente de trei camere si suprafete de aproximativ 83 de metri patrati, proiect desfasurat pe o suprafata de 12.000 mp, la 25 km de Cluj-Napoca;

- In septembrie 2006 va fi dat in folosinta un proiect imobiliar de apartamente cu o camera, semifinisate, cu suprafata de 36 mp, in cartierul Marasti, zona Dunarii. Toate apartamentele au fost contractate intr-un interval record de o luna, datorita pretului de 33.000 de euro;

- Zona Interservisan, din cartierul Gheorgheni, propune o oferta de apartamente cu trei camere, la 88-96 mp, cu termen de predare stabilit pentru luna iulie. Pretul de 92.000 euro nu a intimidat clientii.

Agentiile imobiliare arata ca proiecte de acest tip, cu dotari premium, in zone rezidentiale sunt foarte solicitate, dar apar destul de rar, ca urmare a existentei unui numar restrans de terenuri libere. Astfel, majoritatea proiectelor de gen apar pe terenuri cu case demolabile.