Scopul principal al legii darii in plata a imobilului ipotecat este acela de a facilita initiativa consumatorului de credite bancare de a negocia o reducere a poverii acestor credite, negociere de natura a echilibra un raport juridic lezionar in care banca este aparata contractual de orice risc de pierdere prin trecerea acestui risc exclusiv in sarcina consumatorului. Legea are in vedere acele contracte in care, in timp ce banca fie cistiga totul, fie e aparata de orice risc de pierdere, consumatorul se ruineaza. Or, parteneriat este acolo unde atit cistigurile, cit si pierderile se impart.
Scopul secundar al acestei legi este acela de a impune, in caz de refuz al negocierii sau de indolenta a bancii solicitata sa negocieze, transferul fortat al dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat, de la banca la consummator, in schimbul stergerii tuturor datoriilor aferente acelei ipoteci, ca solutie ultima, in extremis, si ca sanctiune a refuzului sau a indolentei bancii de a negocia.
Intrucit nu poate exista o discriminare intre acei consumatori care inca nu au fost executati silit si cei care si-au pierdut imobilul cumparat pe credit, prin executare silita imobiliara si, eventual, au fost evacuati din casa, desi sunt in continuare executati silit (de banca sau de colectorul de creante, prin poprire sau prin alte modalitati de executare silita), legea ii are in vedere si pe acesti din urma consumatori; doar ca, in cazul lor, nu mai exista un imobil de dat in plata, ci numai un drept de a cere instantei sa constate iertarea de datorii consecutive executarii imobilului ipotecat.
Odata cu reechilibrarea contractului sau cu stergerea tuturor datoriilor excedentare valorii imobilului ipotecat, debitorul va fi liberat de datorii si, deci, liber sa isi reia viata normala.
Legea darii in plata este, deci, despre parteneriat si despre libertate.
Specialisti neutri ai lumii noastre juridice au observat acest scop principal al legii, lucru pe care opozantii sai nu l-au facut, fie din neatentie, fie in mod vinovat. Iata ce spune unul dintre acesti specialisti neutri :
"apreciem că o lege care să permită debitorului persoană fizică simplu particular sau consumator să opteze pentru dreptul de a stinge integral creanța dintr-un contract de credit cu toate accesoriile sale prin transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat către creditorul garantat cu respectiva ipotecă imobiliară poate fi binevenită în contextul economic și social actual. Acest principiu juridic și economic „datio in solutum” (darea în plată) are menirea partajării echitabile a riscurilor între debitor și creditor. Subliniem că darea în plată din propunerea legislativă analizată este diferită de darea în plată prevăzută de art. 1492 din Codul civil. De esența dării în plată de drept comun este consimțământul creditorului, în proiectul legii acesta este suplinit de voința legiuitorului".
De altfel, asa cum rezultat dintr-un aviz oficial depus la comisiile de specialitate ale Senatului de o autoritate publica a Statului roman, ANPC, legea darii in plata, in forma sa initiala, este in acord cu Constitutia si cu Dreptul Uniunii Europene, cit si cu necesitatea protectiei consumatorului contra abuzului de putere economica a bancilor (acest aviz a fost emis si ca un raspuns, integral negativ, la adresa "recomandarilor" BNR de modificare a legii, recomandari care, daca ar fi fost transformate in amendamente la lege, ar fi dus la anihilarea legii, exact in maniera in care lucrurile s-au intimplat in 2020, cind a fost amendata, cam pe acelasi traseu lobby-legislativ, OUG nr.50/2010).
Trebuie spus ferm, asa cum a declarant in mod official ANPC, ca legea darii in plata se va aplica si debitorilor care s-au imprumutat la banci in cadrul programului Prima Casa. Legea se va aplica, in special, creditelor ipotecare, dar si creditelor de nevoi personale cu ipoteca (in practica, avansul pentru creditele ipotecare s-a acoperit din credite de "nevoi personale", garantate cu alte bunuri ale debitorului sau cu bunuri ale tertilor); va fi vorba, deci, de credite pentru locuinte in sens larg. Legea nu va introduce criterii valorice sau sociale, intrucit este vorba de o reglementare menita a corecta si, la nevoie, a sanctiona, un abuz de putere economica; un abuz de putere economica este un abuz si trebuie sanctionat, asa cum un viol este viol si trebuie sanctionat, indiferent daca victima abuzului sa a violului este saraca sau bogata; in plus, un consumator care s-a imprumutat pentru a-si cumpara/construi o casa 350 de mii de euro nu este mai bogat decit unul care s-a imprumutat 150 de mii de euro – amindoi sunt niste oameni indatorati, iar primul este mai indatorat decit cel de-al doilea; si, oricum, legile nu sunt facute pentru bogati sau saraci, ci pentru toata lumea – de aceea, atunci cind se confisca banii din depozite, in “procedura” de bail in, nu are importanta ca unuia i se iau din cont 150 de mii de euro, altuia 350 de mii de euro si altuia un milion.
In fine, legea va fi lege si nu facultate pentru acele banci care vor fi fost de acord sa se inscrie in clubul creditorilor care vor darea in plata.
In legatura cu dezechilibrul contractual lezionar in relatiile dintre banci si clientii lor captivi in contracte de credit pe termen lung, atrag atentia asupra unui text din noul Cod civil. Astfel, conform art 2372 al 1 Civ, “ipoteca conventionala nu este valabila decit daca suma pentru care este constituita se poate determina in mod rezonabil in temeiul actului de ipoteca”. Va invit sa analizati consecintele acestui text : daca sumele garantate de ipoteca nu sunt rezonabil determinate prin elementele pe care le reglementeaza chiar contractul de ipoteca (act juridic diferit de contractual de credit), atunci ipoteca este nula. Daca, spre exemplu, in baza contractului de credit (repet, act juridic separat de contractul de ipoteca), se ajunge, prin diverse mecanisme de marire artificiala, ca suma de plata sa fie de 200 de lei, in timp ce suma initial garantata de ipoteca era de 100 de lei, atunci ipoteca nu este valabila.
Valoarea creantei bancare poate creste exponential pe motiv de risc valutar sau de clauze abuzive, in timp ce valoarea imobilului scade dramatic. Chiar si in aceste conditii, Codul civil impune ca ipoteca sa ramina asa cum a fost conceputa initial, cu aceeasi valoare a creantei si cu aceeasi valoare a imobilului dat in garantie. In acest caz, contractul de ipoteca, prin el insusi, nu mai poate determina in mod rezonabil suma pentru care ipoteca s-a constituit.
Deci, ipoteca este nula.
Repet, e vorba de Codul civil, si nu de legea darii in plata.
Credeti cumva ca bancile, cunoscind acest text, au negociat contractul, pentru a-l pune de accord cu realitatea “din teren”?
Evident, nu au facut-o.
Pe de alta parte, marea majoritate a contractelor de credit imobiliar garantat cu ipoteca (indiferent de numele cu care le-au botezat bancile in practica) au o clauza identica sau similara cu cea de mai jos :
"Ipoteca constituita prin prezentul contract garanteaza plata si indeplinirea in intregime a obligatiilor in baza contractului de credit nr ... pina la concurenta sumei principale imprumutate in valoare de ... plus dobinzile, dobinzile majorate, costurile si spezele bancare aferente, precum si a oricaror alte sume datorate sau potential datorate bancii in baza contractului de credit nr..."
Aceasta este o clauza - stil, care repeta un principiu din vechiul si actualul Cod civil.
Au facut bancile aplicarea acestei clauze? Au negociat cumva cu debitorul motive si mecanisme de ajustare a ei in asa fel incit sa poata sa execute si alte bunuri sau venituri ale debitorului? Au fost debitorii de acord sau macar au avut cea mai vaga idee ca banca le va putea executa si alte buniri si veniturile, daca ipoteca nu le ajunge?
Evident, nu. Din moment ce, acum trei ani, nici macar dl Cinteza nu stia ca bancile fac acest lucru, este evident ca nu poate nimeni, in mod rezonabil, sa ii ceara consumatorului mediu sa stie si sa isi asume un astfel de risc de raspundere nelimitata.
Dar, dincolo de intrebarile de mai sus, se impune una, chiar mai importanta : este sau nu clar ca insusi contractul cu banca prevede, implicit, darea in plata, din moment ce aceasta clauza asigura nu numai bancii beneficiul indivizibilitatii ipotecii (nu se poate vinde sau lua in plata doar o parte din bunul ipotecat) ci si debitorului limitarea riscului ca banca sa ii urmareasca si alte bunuri sau veniturile viitoare?
Este aceasta clauza - tip opozabila bancii, sau e pusa acolo doar de fatada? Daca aceasta clauza este una valabila si luata in serios de BNR, atunci este clar ca, in baza ei, debitorul poate cere in justitie limitarea executarii sale silite la bunul supus ipotecii, adica o dare in plata judiciara, care nu ar mai avea nevoie de o lege care sa prevada expres dreptul la darea in plata.
O fi si aceasta clauza "neconstitutionala"? O fi ea valabila numai pentru bogati? O fi principiul din vechiul Cod civil, cel pe care il repeta aceasta clauza-stil, retroactiv?
Apropos de de retroactivitate.
Legea se va aplica si creditelor in derulare, iar acest lucru nu are niciun viciu de neconstitutionalitate. Aplicabilitatea legii noi unor situatii sau efecte rezultate din contracte care se continua si dupa intrarea in vigoare a legii noi nu se poate confunda cu retroactivitatea.
Curtea Constitutionala, inca din 2011, a spus ca “o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior”.
CJUE de la Luxembourg a spus inca din 2012 ca o lege interna de protectie a consumatorilor poate fi aplicata si unor contracte in derulare.
Codul civil statueaza, la art. 6 alin.6, ca, daca o situatie juridica anterioara intrarii in vigoare a unei legi noi este generata de regimul juridic al proprietatii sau al bunurilor, in general, atunci efectele viitoare ale acestei situatii juridice anterioare sunt reglementate de legea noua.
OUG nr. 50/2010 se aplica si contractelor in derulare, daca e vorba de dreptul la refinantare sau la rambursarea anticipata a creditului (precum si la informatie, costuri maximale etc).
Legea rezolutiei bancare, aceea in baza careia sumele din depozitele bancare pot fi confiscate pentru a salva o banca de la faliment, se aplica si contractelor in derulare.
Pentru specialisti, precum si pentru sceptici, am setat mai jos citeva detalii ale primelor 4 motivatii expuse mai sus, plus doua trimiteri la niste texte legale in vigoare care ar trebui sa calmeze un pic furia celor care se opun legii.
Legea darii in plata a imobilului ipotecat nu incalca principiul ne-retroactivitatii legii din art. 15 alin.2 din Constitutie si art. 6 alin.1 din Codul civil.
In primul rind, e bine sa ne reamintim ce a decis Curtea Constitutionala in anul 2011 in legatura cu legile Isarescu-Basescu-Boc ale austeritatiii din 2010, cele care au permis operarea unor masive taieri de salarii, pensii si indemnizatii, precum si un somaj in masa in rindurile bugetarilor, plus inchiderea unor spitale, “operatiuni” care au dus la adincirea falimentului consumatorilor cauzat de bancile iresponsabile care s-au jucat poker cu case si cu destine in anii de boom imobliar (2006-2008):
“o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să reglementeze modul de acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. În aceste condiţii, Curtea nu poate reţine argumentele privind înfrângerea prevederilor art. 15 alin. (2) din Constituţie” (decizia nr. 1321 din 11 octombrie 2011, Curtea Constitutionala)
In al doilea rind, o lege interna de protectie a consumatorilor poate fi aplicata si contractelor aflate in derulare la data intrarii sale in vigoare : CJUE, decizia din 12 iulie 2012 in cauza ANPC Calarasi contra Volksbank Romania, C – 602/10. Decizia CJUE, obligatorie in dreptul intern, asa cum rezulta din art.148 alin.2 din Constitutie, statueaza ca nu numai art. 37^1 si art. 66 – 69 din OUG nr.50/2010 se puteau aplica creditelor in derulare, ci si toate dispozitiile de protectie a consumatorilor prevazute in forma initiala a OUG nr.50/2010, inclusiv cele relative la limitarea numarului de comisoane pe care bancile ar fi avut dreptul sa le insereze in contract si sa le perceapa de la consumatori. Daca OUG nr.50/2010, in forma sa initiala, se putea aplica oricarui contract aflat inca in derulare, inseamna ca si legea darii in plata are aceeasi situatie – ea se poate aplica si creditelor in derulare, pentru ca este o lege de protectie a consumatorilor.
In al treilea rind, cei ce ramin blocati in ideea falsa ca legea darii in plata ar avea efecte retroactive, ar face bine sa citeasca si art.6 alin.1, dar si art. 6 alin.6 din Codul civil. La alineatul 6, chiar Codul civil statueaza ca, daca o situatie juridica anterioara intrarii in vigoare a unei legi noi este generata de regimul juridic al proprietatii sau al bunurilor, in general, atunci efectele viitoare ale acestei situatii juridice anterioare sunt reglementate de legea noua. Asadar, nici vorba de retraoctivitate in cazul legii darii in plata. Dimpotriva, a refuza aplicarea acestei legi noi la situatii generate de ipotecile anterioare puse pe acele imobile ar insemna sa se dea efecte ultractive unei legi vechi. Si, in plus, ar fi nedrept si discriminatoriu, iar nedreptatea si discriminarea sunt interzise expres de art. 1 alin.2 si art. 16 din Constitutie.
In fine, exista legi in domeniu care se aplica si contractelor in derulare si pe care lobby-istii bancari nu le-au contestat, intrucit aceste legi sunt favorabile bancilor. Asa sunt, spre exemplu, OUG nr. 50/2010, Legea din dec 2015 privind rezolutia bancara (bail-in), lege care implementeaza Directiva 2014/59/UE, legile insolventei etc.
Trecind din zona argumentelor in zona criticii “argumentelor” pur emotionale ale opozantilor acestei legi, pictata in presa si pe net drept un tsunami, o catastrofa economica, o apocalipsa financiara etc., voi incepe prin a spune ca, din nefericire,
BNR a devenit, dintr-o autoritate publica a Statului roman, un simplu agent comercial al bancilor, unul care, in ultimele 3 luni, si-a pus pe agenda ca unic subiect de discutie si finalitate torpilarea legii darii in plata.
BNR vorbeste obsesiv, spre exemplu, de viitorii debitori in programul Prima Casa. Parca pina ieri era vorba de deponenti. Si de stabilitatea financiara.
Voci probabil autorizate ale conducerii BNR au ajuns la declaratii publice de o gravitate extrema pentru Statul roman, conform carora, daca se va renunta la programul Prima casa, Romania va intra in faliment de stat (declaratie a lui Bogdan Olteanu pentru care Presedintele Romaniei ar trebui sa convoace de urgenta CSAT). Iar tinerii care ar intentiona sa isi cumpere o casa pe credit nu o vor mai putea face decit peste 7,9 ani (cifra “exacta” aratata aseara la TVR), intrucit avansul va fi prohibitiv. Nimeni nu le spune, insa, ca aceasta casa nu este si nu va fi proprietatea lor timp de 40 de ani cit vor plati rate, ci va fi proprietatea de facto a bancii, care va putea oricind, pentru orice motive, sa ii execute silit si sa ii evacueze din casa si va putea oricind sa vinda ipoteca unui colector de creante pentru o catime din valoarea casei.
Cifrele lansate zilele trecute de BNR pentru a arata cit de grav este sa se renunte la programul Prima Casa (desi nu legea darii in plata a ridicat aceasta problema, ci juristii fara vocatie care au extras concluzia ca legea, odata intrata in vigoare, ar dinamita acest program) sunt de-a dreptul inspaimintatoare. Am aflat aseara, la TVR, de la dl vice-guvernator Voinea, ca mai mult de 90% din creditele ipotecare din Romania sunt credite acordate in cadrul programului Prima casa. Asadar, afacerea creditelor ipotecare se rezuma, in Romania, la acest program, sustinut si finantat, in proportie de 50%, de Statul roman.
Fara acest program, nu ar mai exista credit ipotecar in Romania! Daca, spre exemplu, Guvernul Romaniei ar fi renuntat la acest program in decembrie 2015 (asa parea ca va face, macar daca ne luam dupa declaratiile Ministrului de Finante, dna Paliu; asa parea ca va fi, daca ne luam dupa declaratiile BNR din vara anului 2015), bancile nu ar mai fi dat credite ipotecare noi. De altfel, Guvernul roman poate, oricind, cu sau fara legea darii in plata ca argument, sa inchida acest program (care, de altfel, are si un potential anti-concurential ridicat, fiind, pur si simplu, un ajutor de stat acordat entitatilor care se numesc pe ne-merit banci in Romania). Ne putem, deci, intreba, cine pierde, de fapt, daca se renunta la acest program? Tinerii, pe umarul carora plinge BNR, sau sistemul celor 10 entitati care se numesc pe ne-merit banci in Romania?
De aceea, sustinerea atit de pasionala a programului Prima casa nu este altceva decit sustinerea business-ului entitatilor beneficiare ale acestui program, entitati pentru care BNR a devenit agent comercial, promoter, PR-ist etc.
Eu zic, la fel ca si sutele de insi cu care corespondez pe net sau pe site-urile de socializare, ca omul obsinuit poate trai chiar si 7 ani fara a se imprumta la banci. Dar banca poate supravietui atit? Desigur ca nu. Vor fi nevoite, in caz de recul al creditului ipotecar, sa gaseasca alte debouche-uri, caci nu vor putea pluti in nestire pe balta de lichiditati adunata pina acum.
Interesant din aceasta perspectiva este ca legea darii in plata resuscita interesul bancilor pentru creditele auto.
Un alt debuseu va fi creditul guvernamental. Bancile se vor inghesui sa imprumute statul sau autoritatile publice locale, de unde consecinta ieftinirii acestui credit; cu acesti bani, statul sau autoritatile locale vor putea, spre exemplu, sa initieze si sa deruleze programe sociale (la propriu) pentru constructia de locuinte.
Prima Casa a fost, initial, o modalitate de salvare a citorva banci si a dezvoltatorilor imobiliari de la faliment, iar acum este o mare sursa de business profitabil pentru banci. In niciun caz nu e o forma de ajutor de stat pentru tineri. Caci cel care ajunge in situatia de a nu-si mai putea plati datoriile, va ramine si fara casa (aceasta reprezinta 50% din garantia creditului) si dator la stat, cu dobinzi si penalitati potentiale anuale de 18% (pentru restul de garantie de 50% statul plateste bancii, care ramine, astfel, fara niciun fel de risc, dupa care se regreseaza contra debitorului, pe care il va urmari silit ca pe orice debitor fiscal).
In privinta cifrelor prezentate aseara la TVR de reprezentantul BNR, in idea de a combate legea darii in plata, si din care rezulta ca, dupa legea darii in plata, rata lunara va creste cu fix 300 de lei, voi spune ca BNR compara mere cu pere, intrucit se compara credite pe 20-30 de ani cu credite pe 10 ani. Evident, rata lunara, in valoare absoluta, creste spectaculos, dar nu pentru ca acel cost generat de legea darii in plata va fi mai mare in valoare absoluta, ci pentru ca perioada de rambursare va fi mai mica. Si cind aceasta diversiune vine de la BNR, trebuie sa ne intrebam la modul serios ce fel de cifre si informatii ne-a furnizat pina acum BNR.
Pe de alta parte, aceasta comparatie nu tine seama de devalorizarea certa a caselor. Un avans ridicat la cote ridicole (50%) va determina un recul al creditarii si, in consecinta, si un recul al cumpararilor de immobile, de unde consecinta ca stocul de case va fi din ce in ce mai mare, iar acest lucru va determina scaderea pretului, pina la valoarea la care oamenii isi vor putea permite sa cumpere din nou. Iar aceasta valoare poate fi chiar si cu 60% mai mica decit cea actuala, o valoare artificial umflata de necesitatea ca bancile sa faca volum de creditare.
BNR nu mai este de mult un arbitru impartial al pietei, ci un jucator care pune in pericol regulile si procedurile democratice pentru a scoate la vopsea toate bancile care s-au jucat iresponsabil de-a creditarea in Romania, si nu mai este nici furnizor de informatie economica de calitate, de vreme ce omite, spre exemplu, sa arate cite credite au fost exportate in Olanda sau Ungaria si cit de legal s-a facut acest export, si devreme ce ascunde cifra exacta a creditelor cu ipoteca executate deja, dar care se continua si acum prin popriri pe salarii sau pensii, chiar daca omul a fost demult evacuat din casa.
O lege de bun simt economic si juridic, legea darii in plata, este pictata ca o sursa de hazard moral, in timp ce creditele neperformante si restructurarile de fatada au fost ignorate cu gratie de BNR, pina cind au aparut colectorii de creante dispusi sa scoata gunoiul de sub pres pentru 5% din valoarea nominala a acelor credite. Falimentele bancare de anul trecut (Volksbank, Carpatica, Bank of Cyprus Romania, RBS Romania) nu au fost generate de legea darii in plata, ci de greselile de management, fraudele si iresponsabilitatea managerilor acelor banci.
Iar declaratiile referitoare la ridicarea la 50% a avansului minim obligatoriu la creditele ipotecare depasesc limita santajului emotional la adresa parlamentarilor, intrind in zona in care le pot face rau chiar bancilor in favoarea carora se fac aceste declaratii : Consiliul Concurentei are acum inca un argument forte pentru a sanctiona bancile cartelare care s-au aliniat deciziei anti-concurentiale a Raiffeisen de a ridica avansul la 40%. Amenda potentiala pentru aceasta practica poate fi si de 10% din cifra de afaceri.
Cred ca, dupa ce legea darii in plata va fi fost promulgata, va trebui ca Parlamentul sa se gindeasca serios la un nou Consiliu de administratie al BNR, mai credibil si mai legitim.
Consumatorii de credite imobiliare cu ipoteca nu vor sa isi piarda bunul cumparat pe credit si, cu atit mai putin, nu vor sa isi piarda casa. Dar, pe de alta parte, un numar foarte ridicat de debitori nu mai fac fata datoriilor catre banci, fie pentru ca veniturile lor s-au diminuat ori, dupa caz, s-au stins prin somaj sau prin incapacitate de plata, fie pentru ca banca le-a majorat artificial suma lunara de plata, prin utilizarea unor clauze abuzive sau a unor practici inselatoare (inclusiv punerea pe capul consumatorului a intregului risc de hiper-valorizare a monedei de plata a contractului, cum ar fi euro, dolarul sau francul elvetian). Pentru ca nu vor sa piarda imobilul cumparat pe credit si, in acelasi timp, avansul (care a fost, deseori, mai mare de 35% din valoarea casei) si ratele (de cele mai multe ori, umflate prin clauze auzive si practici inselatoare ale bancii), oamenii au cerut, in mod repetat, inca din 2010, individual si colectiv, amiabil sau in instanta, sa li se reduca povara. Nu a existat nicio reducere a poverii. Acolo unde au fost facute restructurari, acestea au fost facute doar pentru a coafa bilantul bancilor si, intotdeauna, cu consecinte negative pentru debitori (informatia a fost facuta public in toamna anului trecut de dl Cinteza de la BNR).
In final, am sa spun ca, in ipoteza in care se va respinge legea sau ea va fi facuta asa cum vrea BNR, fara vlaga, fara aplicabilitate la cazurile de contracte in derulare esentialmente dezechilibrate, lumea va tine minte sistemul bancar ca pe un stapin de sclavi si nu ca pe un partener de afaceri si, mai ales, va tine minte BNR nu ca pe o autoritate a Statului roman, ci ca pe un vataf al acestor stapini de sclavi, ca pe un avocat din oficiu al lor, care a trecut si peste regulile democratiei pentru a-si sustine angajatorii. Razboiul acesta, in care BNR s-a bagat singura, a fost pierdut deja. Si nu de consumatori, ci de aceste entitati care, pe ne-merit, se numesc banci. In timp ce opozantii legii darii in plata au vazut si vad in consumatori niste sclavi care nu pot fi lasati sa se bucure de libertate, eu am vazut in acesti consumatori, saraci sau bogati, tineri sau trecuti de virsta la care pot sa isi reia viata de la capat, niste oameni istoviti, si am vrut sa le ofer o fintina in care sa isi ostoiasca setea.
25
19
