Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) – proiect de lege adoptat de Senat pe 12 iunie a.c., aflat la ora actuală în dezbatere la Camera Deputaților (for decizional) – ar trebui să clarifice maniera în care se va putea construi pe teritoriul României.
Importanța acestui Cod rămâne una crucială, pe fondul prăbușirii încasărilor la buget (în cazul Bucureștiului) și a blocajului în ceea ce privește zona imobiliară, motiv pentru care mulți dezvoltatori aleg să-și transfere business-urile în zona metropolitană.
Impactul blocajului urbanistic din Capitală
Blocajul urbanistic din București a pus în așteptare proiecte de investiții de real estate, iar efectele se pot observa atât în venituri, cât și în calitatea vieții, susțin reprezentanții Asociaţiei Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară.
Odată cu acest blocaj, investitorii migrează spre localitățile limitrofe din județul Ilfov, cu care Bucureștiul deja concurează pe segmentul locuințelor pentru oamenii cu venituri medii și mici. Acest lucru sporește și mai mult traficul înspre și dinspre București – deplasarea spre locul de muncă, deplasarea copiilor spre unitățile de învățământ din București, crește necesarul investițiilor în infrastructura de transport, ridicând totodată și nivelul de poluare din oraș. “Toate acestea în contextul în care nici investițiile publice și nici proiectele de infrastructură nu vor putea avansa, fiind, la rândul lor, victimele PUZ-urilor suspendate sau anulate”, punctează Antoanela Comşa, membru în Consiliul Director al Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI) și președinte al Granvia Group.
Potrivit AREI, cei mai afectați de acest blocaj sunt și vor continua să fie beneficiarii finali – cumpărătorii de locuințe, chiriașii de birouri și clienții din sectorul de retail. Blocarea completă a investițiilor imobiliare din București vine în contextul în care Capitala înregistrează un deficit important de locuințe, în contrapondere cu o cerere susținută, iar ritmul construcțiilor a încetinit deja pe fondul provocărilor economice actuale. Contextul urbanistic actual, lipsa PUZ-urilor de sector urmată de o decizie de anulare a PUG, în primă instanță, va limita și mai mult oferta de spații noi de locuit. “Oamenii vor suporta astfel creșterea prețurilor la locuințe și chirii într-un moment economic extrem de dificil, iar calitatea vieții va avea de suferit, pentru că pe piață rămâne un fond locativ vechi, cu clădiri cu o amprentă de carbon mare”, precizează Comșa.
Conform unei analize realizate recent de AREI, Capitala şi-a diminuat semnificativ contribuţia la PIB-ul României, de la 37% (2019) la 29,8% (2022), ajungând la un nivel similar anului 2010, pe fondul blocajului administrativ local şi al incertitudinii privind dezvoltarea urbanistică.
Această situație afectează atât bugetul, cât și companiile (agenții economici). Avansul investițiilor realizate în Capitală, în 2022, de companiile active în sectoarele analizate de AREI a reprezentat doar 8% din baza de active, mult sub media de 21% înregistrată de companiile din cele mai mari 10 județe din sectoarele analizate. În ceea ce privește veniturile înregistrate de companiile din construcții și tranzacțiile imobiliare active în București, și acestea au încetinit la un minim istoric – de doar 5%, pe parcursul anului 2022, aproximativ un sfert față de dinamica din cele mai mari 10 județe din aceleași sectoare, a căror medie este de 18%. Scăderea acestor venituri afectează toată industria de pe orizontală, afectând implicit locurile de muncă, reducând încasările bugetare și crescând cheltuielile sociale.
Transferul competenței de emitere a PUZ-urilor
În aceste condiții, având în vedere efectele nefaste ale blocajului imobiliar, AREI propune transferul competenței de aprobare a PUZ-urilor de la Consiliul General al Municipiului București, către Consiliile Locale ale sectoarelor din Capitală. În opinia reprezentanților asociației, acest transfer reprezintă o modificare judicioasă. “Ne dorim un sistem funcţional care să permită dezvoltarea oraşului şi o îmbunătăţire în ceea ce priveşte calitatea vieţii. Analiza şi aprobarea PUZ-urilor (îndeosebi a celor complexe) implică un aparat administrativ care nu poate susţine toate aceste proceduri. Astfel, ni se pare firesc ca instituţia abilitată cu emiterea autorizaţiilor de construire – cele şase primării de sector şi cele şase Consilii Locale – să fie împuternicită să aprobe şi PUZ-urile”, susține Dennis Selinas, președintele AREI.
Acest aspect este argumentat și de Antoanela Comșa: „În toate orașele țării, competența de aprobare a PUZ-urilor aparține consiliilor locale. Am fost surprinși de afirmațiile conform cărora un transfer de competență ar genera un haos urbanistic sau ar afecta în mod ireparabil coerența urbanistică și viziunea urbanistică. Vorbim despre un proiect de lege, despre o lege care se va aplica mulți ani de acum înainte, iar orice lege pornește de la un principiu simplu, și anume că toate autoritățile publice trebuie să respecte legea. Ca atare, nu putem gândi niciodată o lege spunând că unele autorități ar respecta legea mai mult, iar unele ar respecta legea mai puțin.”
În ceea ce privește partea de eficiență, respectiv partea de supraaglomerare a autorităților publice, Comșa a subliniat: “Primăria Generală, în speță Consiliul General al Municipiului București, ar trebui, actualmente, să analizeze PUZ-urile pentru cele șase sectoare. Este evident că o eficientizare implică împărțirea acestui demers administrativ complex între șase sectoare.”
Potrivit reprezentantei AREI, transferul de competențe nu ar avea de ce să afecteze viziunea urbanistică a Capitalei, având în vedere că atât din punct de vedere urbanistic, dar și practic, viziunea urbanistică se regăsește în lege și în PUG-ul Capitalei. Rolul PUZ-urilor este de a detalia și de a modifica – însă doar în limitele legii și în limitele Planului Urbanistic. Drept urmare, transferul administrativ de competențe nu ar avea nici teoretic, nici practic cum să afecteze viziunea urbanistică a Bucureștiului.
Președintele AREI este de părere că un cadru legislativ clar şi stabil ar asigura un grad mai mare de predictibilitate pentru investitorii din real estate. “Aceşti investitori au un rol esenţial, caci ei generează locuri de muncă – de la diriginţi de şantier, la proiectanţi, muncitori, furnizorii de obiective sanitare și mobilier – şi contribuie la veniturile statului prin plata taxelor la fiecare pas din cadrul procesului de edificare a constucţiilor”, conchide Dennis Selinas.
Articol susținut de AREI
2
7
