Evaluatorii nu mai tin cont de valoarea intrinseca a imobilelor (data de pretul terenului, materialelor de constructii, manoperei si altele aferente), ci se raporteaza la valoarea „de piata” - respectiv la preturile din anunturile de la mica publicitate. De aici - reversul medaliei.
Asa cum piata imobiliara a tot crescut din 2001 incoace, tot asa poate sa o ia la vale. Atunci, bancile si clientii lor vor avea viata grea. Foarte grea.
Deocamdata, gratie umflarii continue a preturilor pe piata imobiliara, daca beneficiarii creditelor ipotecare intra in incapacitate de plata, e simplu: banca vinde apartamentul si iese in profit, pentru ca pretul obtinut va fi mai mare decat valoarea creditului.
Dar, atunci cand pretul apartamentului va scadea substantial sub valoarea creditului, diferenta va fi paguba.
„Daca intra in incapacitate de plata, clientul nu trebuie decat sa anunte banca si sa-i predea apartamentul. E problema bancii ce va face mai departe.
Daca decide sa vanda si nu isi recupereaza din suma obtinuta investitia, nu se va putea intoarce impotriva clientului, pentru a obtine diferenta”, spune Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului general al Bancii Nationale a Romaniei.
Se pierde avansul platit pentru imobil
Desigur, si clientul va fi pagubit, in cazul in care a platit un anume avans la achizitia imobilului. Va pierde acel avans odata cu imobilul. Si daca a obtinut avansul printr-un alt imprumut (credit de nevoi personale), situatia devine de-a dreptul dramatica, intrucat va avea de platit rate pentru „nimic”.
Insa, daca a contractat un credit imobiliar fara avans, poate socoti ca pierderea e minima sau chiar inexistenta. Asta, intrucat ratele bancare sunt un substitut al chiriei pe care o platesc cei care nu dispun de o locuinta proprietate personala.
Dar cat de probabil este un crah imobiliar, intr-un viitor previzibil?
Un calcul simplu arata ca pretul apartamentelor din blocurile vechi de locuinte este mult supraevaluat, fiind cel putin dublu fata de costul real, corect.
Pretul/mp cu care se vand apartamentele din blocurile nou construite variaza intre 1.200 si 1.500 de euro mp in functie de dezvoltator, pentru o constructie cu grad mediu de confort si finisaje clasice. E scump si ieftin, in acelasi timp.
Scump, in raport cu investitia dezvoltatorilor, care aduna profituri ce le rivalizeaza pe ale bancilor. Ieftin, raportat la preturile de pe piata imobilelor existente.
In Bucuresti si in alte cateva localitati, pretul/mp in blocurile vechi (construite inainte de 1989) a sarit cu mult de 1.500 de euro, depasind chiar si cota 2.000 de euro/mp in cazul garsonierelor si al apartamentelor de 2 camere.
