Hotnews utilizează fişiere de tip cookie pentru a personaliza și îmbunătăți experiența Dumneavoastra pe site-ul nostru. Am actualizat politicile pentru a integra în acestea modificările specificate de Regulamentul (UE) 2016/679 privind protecția persoanelor fizice în ceea ce privește prelucrarea datelor cu caracter personal și privind libera circulație a acestor date. Va rugam sa cititi modul in care Hotnews.ro prelucreaza datele cu caracte personal. Prin continuarea navigării pe site-ul nostru confirmati acceptarea utilizării fişierelor de tip cookie conform 
)+',height='+(232+phbzoomofsy())+',scrollbars=auto,left=200,top=200,resizable=1,toolbar=0,location=0,directories=0,status=0,menubar=0,copyhistory=0' ); if (document.images) newWindow.focus()) |
| Foto: MixMedia.ro |
Evolutia si dezvoltarea pietei imobiliare constituie un subiect care a dat nastere la opinii diverse, incat cu foarte mare greutate se poate trage o concluzie definitiva.
Despre aceasta piata haotica si instabila am stat de vorba cu Ion Radu Zilisteanu, director al grupului de firme Intermedias, presedinte al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare in perioada ’95-’99, si expert imobiliar din anul 1992.
Hotnews.ro: Raman investitiile in apartamente o afacere buna?
Ion Radu Zilisteanu: Da, in masura in care apartamentele sunt cumparate pentru exploatare prin inchiriere. Rezerva de crestere a pretului apartamentelor in blocuri vechi este extrem de mica, deci speculatiile sunt de ce in ce mai putin posibile.
Hotnews.ro: La ce evolutie de pret ne putem astepta in urmatorul an in cazul apaartamentelor si terenurilor?
I. R. Zilisteanu: Dupa parerea mea, in acest an si in urmatorul, media de crestere a preturilor va fi, in cazul apartamentelor, de maximum 5-8% pe an. In ceea ce priveste terenurile, cele intravilane au un potential de crestere de circa 25-30% in acest an, iar cele agricole de circa 35-40%.
Hotnews.ro: Tot romanul spera ca aderarea la UE va aduce un boom imobiliar. Experienta Ungariei contrazice acest lucru. Ce le recomandati proprietarilor?
I. R. Zilisteanu: Proprietarii trebuie sa se astepte la o scadere a preturilor, care va incepe in circa 2-2.5 ani, in functie de ritmul de investitii in constructii noi. Nu cred ca integrarea in UE va duce la un boom imobiliar, decit cel mult pe anumite segmente ale pietei, cum ar fi spatiile de birouri.
Hotnews.ro: Este justificat pretul apartamentelor construie inainte de ’89, in conditiile in care exista tot mai multe proiecte imobiliare in curs de desfasurare?
I. R. Zilisteanu: Pretul se formeaza pe orice piata din raportul cerere-oferta. Daca un pret se plateste, acest lucru inseamna ca s-au intilnit cererea si oferta. In acest caz, ce este justificat si ce nu? Preturile actuale si marirea lor in urmatorii doi ani denota o cerere mai mare decit oferta, cerere nesatisfacuta de constructiile noi.
Hotnews.ro:Obligativitatea reabilitarii termice a cladirilor va schimba ceva in piata?
I. R. Zilisteanu: Nu in mod semnificativ, dupa parerea mea.
Hotnews.ro: In afara zonei de nord a Capitalei, ce alte zone sunt sau vor deveni atractive?
I. R. Zilisteanu: Cu siguranta sudul are cel mai mare potential de crestere in ce priveste terenurile, intrucit preturile in aceasta zona au ramas cele mai mici din Bucuresti.
Hotnews.ro: Care este necesarul de locuinte in Romania?
I. R. Zilisteanu: Se apreciaza ca circa 1 million, dar asta in lipsa unor statistici oficiale.
Hotnews.ro: In cat timp va fi acoperit deficitul in actualul ritm de constructie?
I. R. Zilisteanu: Daca tinem cont ca statisticile oficiale iau in calcul constructia a 30 de mii de locuinte anual probabil ca vor mai fi necesari aproximativ 33 de ani pentru acoperirea cererii.
Hotnews.ro: Care sunt zonele cu cea mai mare cautare in acest moment, in cazul terenurilor?
I. R. Zilisteanu: In cazul Bucurestiului, sudul, in materie de case de vacanta Valea Prahovei si litoralul, in cazul terenurilor agricole, zona de sud-vest a tarii (in jurul Timisoarei).
Hotnews.ro: Care este raportul intre preturile din Romania si cele din tari precum Ungaria,Cehia si Bulgaria?
I. R. Zilisteanu: Preturile din tara noastra reprezinta circa 30-70% fata de preturile din Cehia si Ungaria, dar 110-140% fata de cele din Bulgaria.
Cu stima,
L.O. Gábor A1 IMMOBILI Real Estate
Ai venituri - ai acces la credite - ai acces la achizitie. E normal sa fie asa niste preturi daca nivelul de impozitare e minimal. Sa vedem cat de usor se va castiga banul in viitor. Vom munci pe rupte pentru bani. Sunt curios cat impozit s-a platit pentru sumele aruncate pe piata imobiliara.
Piata de aseaza in urmatorii 2 ani. Bancile nu vor finanta rebuturi,
multi vor prefera chiriile, oamenii vor fi informati, se vor plati impozite si taxe mari. Acum e haos
Apropo, Drobeta Turnul Severin pe unde o fi situata ?
Comentariul meu de mai sus se refera la preturi reale ajusate la inflatie. E foarte posibil ca in termeni reali sa ai un crah al preturilor imobiliare iar in termeni nominali sa ai doar o stagnare sau doar o mica crestere.
2. Daca in previziunile sale a luat in calcul factori nesemnificativi, cum ar fi:
-faptul ca in Romania nu exista statistici oficiale cu privire la piata imobiliara, si nici metodologii de calcul a valorii de piata
- Cresterea/descrestrea, imbatrinirea populatiei, modificarea nr de membri al familiei, migratie
-modificarea veniturilor
-evolutia creditului ipotecar/imobiliar
-degradarea/uzura actualului fond de locuinte si gradul scazut de confort al celor existente
-evolutia sectorului social de locuinte
-trendul in constructii, preturi, taxe, legislatie
-in general factori macroeconomici: cresterea economica, inflatia, somajul, rata dobinzii, etc
Pentru dumneavoastra:piata imobiliara se va prabusi,mai repede decit se prognozeaza(doi ani cel mult),datorita fondurilor speculative in primul rind,care se vor retrage,si in mai mica masura datorita constructiilor noi.Preturile apartamentelor vor scadea sub nivelul real.Speculantii vor intra in panica si vor incerca sa minimizeze pierderile.exact ca la bursa.Aviz amatorilor...
Asa ca am dori si noi sa investim in imobiliare nu doar voi...
ca apara anumite grupuri de pe aceasta piata putin controlata si haotica ,unde practic se "joaca",in 6 mari zone:
Bucuresti si inprejurimi,mai ale spre nord,Brasov,Constanta,
Valea Prahovei,Cluj si Timisoara. In rest Tacere si Tutun.
Oare se fac tranzactii in alte zone:Craiova ,Tirgu Jiu,Medgidia,
Satu Mare ,Baia Mare,Suceava,Botosani,Focsani ?
in plus ptr locul de garaj (la demisol), a cerut 10.000
cu banii astia ma gindeam sa-mi fac o casä micä in-trun nou cartier rezidential din tm.
garsonierele centrale se vind in tm cu 30-35.000
Domnilor, in momentul in care criticam hadeti sa o facem pe o baza reala, cu date si cu metodologia adecvata, nu sa o facem doar ca sa "lovim" intr-o peroana si in alta.
Nu spun ca datele oferite de Zilisteanu sunt corecte, si eu m-am plictisit de pseudo-specialistii de pe piata imobiliara, dar cred ca m-am saturat in egala masura si de cei care deschid "gura" numai sa muste, fara a avea ceva concret de sus.
70%)mai mici decat in statele care deja fac parte din UE dar cu un procent de cca 15-20% da.Mai mult decat atat nu stiu cum poti prognoza o scadere a preturilor odata cu aderarea la UE pentru ca 2 propozitii mai jos sa sustii ca avem deja preturi mult mai mici...Oricum cu o experienta relativa in domeniul imobiliar imi exprim parerea ca preturile la apartamentele noi care in momentul de fata au inceput sa se construiasca vor creste pe masura ce si cererea este in crestere.Ca intrebare simpla domnule Zilisteanu Dumneavoastra v-ati cumpara un apartament "vechi" dar intretinut la un pret de cca 1000 euro/mp sau un apartament "nou"la un pret similar?!
Astept cu nerabdare un raspuns din partea dvs.
Un link care va arata pretul caselor si salariul mediu anual in diferite zone din USA.
1) Pretul mediu al unei case inseamna cam 5-6 salarii medii anuale.Exista zone in care este mai usor sa iti iei o casa (Philadelphia - aprox 3 salarii anuale) sau mai dificil (New York,San Francisco - aprox 8 salarii anuale). Dar nicaieri, casa nu inseamna mai mult de 10 salarii medii.Spre comparatie, in Romania, pretul mediu al unui apartament inseamna 20 de salarii medii anuale.Adaugand faptul ca dobanzile bancare sunt cu mult mai mari decat in SUA=> peste 70% dintre cei ce cauta o locuinta,nu pot nici macar spera la un credit imobiliar.
2) Desi preturile medii ale caselor in USA sunt mai mari decat cele din Romania, standardele de viata sunt diferite si o casa obisnuita are 150mp in USA, fata de 50mp in Romania.Deci pretul pe mp in USA este de cele mai multe ori mai mic decat pretul pe mp in Romania.
In USA se poate vorbi cu adevarat despre pret dat de cerere si oferta.In Romania nu.Si am ajuns in situatia asta pentru ca:
- vedem ca pe un lucru bun ca se construieste, dar nu ne intrebam cum si in ce conditii.
- Vrem vile in Pipera ca sa fim vecini cu Becali, desi terenul nu are nici un fel de utilitati (snobismul-ca la noi la nimeni).
- Credem toate prostiile care se scriu in ziare (si care de fapt nu sunt decat reclame mascate) si daca avem niste bani ne ingramadim sa cumparam teren in zone de care nici nu auzisem pana atunci. Are cineva interes sa vanda teren mult in Fetesti, nici o problema, comanda un articol intr-un ziar central, spune acolo cateva baliverne de tipul "zona de mare viitor", "investiti ca sa va imbogatiti", "pe aici o sa treaca o super-autostrada", si imediat zeci de gura-casca vin sa cumpere teren in Fetesti crescand pretul terenurilor.
In concluzie, preturile din Romania sunt pe de o parte din cauza speculantilor, dar sunt si din cauza noastra care ne lasam manipulati atat de usor.
Ma intreb daca este mai rentabil sa tii banii in banca?
Evident nu. Asa ca, fie investesti in turism, in imobiliare in aur sau in orice altceva dar nu tine banii in banca.
Cred ca de fapt acesta este problema.
Bancherii fac bani frumosi din banii mei ai tai ai tutror traind numai din dobanzi comisioane si fel de fel de taxe.
Asa ca bagati banii in orice credeti ca va este necesar voua si familiei .
In cele citite in interviul domnului Zilisteanu am impresia ca nu stie nimic despre piata imobiliara si despre apartamentele nou construite in acest moment in Bucuresti. In acest moment pretul pe metrul patrat in apartamente de bloc nou construite este de 2000 Euro.La prima discutie pe care o faci cu constructorul ti se spune telefonic ca pretul este de 1450 Euro dupa care cand se stabileste o intalnire la apartamentul care urmeaza a fi construit afli ca de fapt nu platesti numai suprafata apartamentului pe care vrei sa-l cumperi ci trebuie sa platesti si cota parte din spatiile comune(holuri,scari,etc) ceea ce majoreaza pretul pe la 2000 Euro fara sa luam in calcul parcajul subteran la care un loc de parcare variaza intre 15000Euro si 20000Euro.
Asa ca nu este posibil sa scada preturile la apartamentele vechi care se vand in acest moment undeva la 1000Euro.metru patrat
Ar trebui sa ne interesam mai mult in piata imobiliara cand facem predictii
Cate persoane din clasa medie pot cumpara apartamente noi la pretul de 2000Euro pe metrul patrat??
Unde sunt constructorii care afirmau anul trecut ca vor construi cu 650Euro metrul patrat??
Norocul maaaare pe noi este ca avem un "neica" priceput la toate (interviu' de mai sus) ... Sa stea acasa ca se cam face de ras pe oriunde apare... Sa ne povesteasca mai bine cum trimiteau acum patru ani scrisori la firmele imobiliare (si de la ARAI si de la UNAI...si care mai erau) "sa informeze una despre cat de corecta e cealalta si invers" in care se porcaiau unii pe ceilalti de nu se vedeau.
Ehe... acu' suntem experti, s-avem pardon.
Dar, intradevar, atata timp cat exista cerere excesiva exista si oferta! Asa se explica curba exponentiala a preturilor...Oare se mai albesc multi bani negri? Aceasta e intrebarea.
Sant de acord cu scaderea, poate chiar prabusirea preturilor artificial creeate imediat dupa ce vom fi intrat in UE...dar nu va dura decat 2-3 ani si apoi preturile se vor reaseza pe fagasul normal.
Situatia demografica luata impreuna cu schimbarea gusturilor tinerilor in urmatorii ani va duce la o eliberare a presiunii imobiliare in marile orase. Vor fi chiriasi mobili si proprietati noi in "rezidentiale" mai putine. Dar partea de depozite, hale, logistica, birouri va continua sa creasca...incet, incet, dar sigur. Drumurile si utilitatile infrastructurii vor fi deficitare zeci de ani...va fi o paine buna de mancat pentru toti constructorii cateva generatii de acum inainte. Si pe sectorul rezidential, dupa cutremurul ce va sa vina, se va trece la o noua urbanizare a centrelor universitare, mai ales.
Un singur lucru este sigur si nu trebuie sa fi analist imobiliar sa-ti dai seama: pamantul se va scumpi! Parerea mea!