Investitorii prefera sa inchirieze spatii industriale cu 1-5 euro/mp pe luna, decat sa achizitioneze astfel de proprietati la 20 de euro/mp
Segmentul industrial este considerat de analistii imobiliari ca un obiectiv de viitor pentru investitii. Marii investitori europeni, companiile multinationale cauta sa-si deschida spatii de productie sau depozitare in zonele periferice Uniunii Europene, dar si mana de lucru cat mai ieftina.
Daca in urma cu cativa ani Ungaria era preferata pentru dezvoltarea de centre logistice, sau activitati industriale, in prezent din ce in ce mai multi investitori se orienteaza spre Romania, alegand in principal partea de vest a tarii pentru extinderea afacerilor.
Clujul este luat in vizor, insa lipsa infrastructurii, mai exact a centurilor ocolitoare, a unei autostrazi, dar si ofertele supraevaluate, fac ca un om de afaceri interesat sa se gandeasca de doua ori inainte sa investeasca aici. Cererea este orientata spre suprafete mari, care fie nu se regasesc in oferte, fie sunt supraevaluate la vanzare.
Oportunitatea de investitie in spatii industriale si terenuri cu destinatie industriala din Romania nu va fi insa una de lunga durata. In aproximativ 5 ani, investitorii se vor reorienta spre Moldova si Ucraina, viitoarele vecine ale Uniunii Europene, dupa aderarea Romaniei.
Totusi, pentru acest an, agentii imobiliari sunt de parere ca sectorul industrial va fi unul din sectoarele cele mai dinamice ale pietei imobiliare clujene.
Zone de interes
Zonele Someseni-Apahida, Floresti-Gilau, Bulevardul Muncii sunt cele mai cerute zone pentru sectorul industrial.
Cand se vorbeste de cartierele cu cea mai bogata oferta pe acest segment trebuie sa se aiba in vedere si faptul ca factorii care limiteaza dezvoltarea sunt utilitatile, dar si restrictiile legate de traficul greu in oras.
Zona Iris-Bulgaria, adica vechea platforma industriala, ramane in continuare principala sursa de spatii industriale. Someseni-Apahida, respectiv Floresti-Gilau sunt zonele in care au aparut constructii industriale noi.
Din cauza costurilor pe care le implica ridicarea halelor si viabilizarea terenului, noile constructii au crescut preturile nu numai pentru hale, dar si pentru terenurile cu care se invecineaza. Traseul viitoarei autostrazi Transilvania reprezinta o alta motivatie pentru proprietarii terenurilor invecinate obiectivului sa urce preturile.
Cu o situatie asemanatoare ne intalnim si la ofertele de terenuri pozitionate langa proiectele pentru centurile ocolitoare ale Clujului.
Inchiriere vs cumparare
Pe segmentul halelor de depozitare, de productie sau in cazul terenurilor cu potential industrial, tendinta generala este cea de inchiriere a proprietatilor, si nu de achizitionare. Investitorii sunt, in principal, firme cu capital strain, in special din Germania, Austria, Belgia, Olanda, Slovacia si mai nou SUA.
Indiferent de tara de provenienta, cei interesati de segmentul industrial nu cunosc piata clujeana. "Investitorii straini prefera mai intai sa cunoasca piata si apoi, in urma unor prognoze legate de viitoarea dezvoltare a firmei in zona, sa stabileasca spatiul necesar achizitionarii.
Inchirierea le ofera astfel posibilitatea de a investi relativ putin si de a obtine totusi un raspuns cat mai exact din partea pietei.
Pe de alta parte, preponderenta inchirierilor este un semn al unei piete insuficient de mature, precum si al unei lipse de incredere in dezvoltarea pe termen lung a anumitor activitati industriale", explica Doru Lupeanu, director de marketing al agentiei Grup de Lux.
Analistii imobiliari arata ca investitorii care decid sa dezvolte o activitate industriala aleg un teren, preferand sa construiasca spatii noi, decat sa cumpere din oferta de spatii deja existente pe piata, din cauza costurilor ridicate pe care le-ar presupune modernizarea spatiilor vechi.
Ce se cere?
Cand sunt in cautarea unui spatiu industrial, firmele straine se asteapta sa gaseasca oferte la fel de bune ca in tarile lor de provenienta, de aceea piata intuieste o crestere a cererii, pentru hale clasa A si totodata o reorientare in acest sens a ofertei.
La alegerea unui spatiu industrial, fie el de productie sau de depozitare, foarte importanta in luarea unei decizii este locatia.
Bogdan Presecan, agent imobiliar pe segmentul spatii si terenuri industriale la agentia Nobila Casa, considera ca este important ca spatiul sa fie aproape de artera principala si de mijloacele de transport, sa existe cale de acces pentru tiruri, iar accesul CFR poate constitui un avantaj.
La fel de importanta este si existenta utilitatilor (in special curent de mare putere si gaz).
Un alt criteriu de alegere este inaltimea halelor, minim sapte metri, sa existe rampa de tir, un pod rulant, spatii de birouri, care ar trebui sa ocupe 10-15% din suprafata totala a halei, parcarile, sau alte dotari mai speciale, cum sunt sistemele de ventilatie, sistemele de evacuare a fumului sau de prevenire a incendiilor.
Tendinte pentru 2006
Segmentul industrial nu a inregistrat tranzactii spectaculoase in 2005, majoritatea contractelor incheindu-se pe suprafete medii. Suprafata disponibila de teren este insuficienta, facand imposibila satisfacerea cererilor.
Pe viitor, sunt asteptate proiecte noi in zonele de la periferia orasului: Someseni, Marasti, Iris-Bulgaria sau Baciu. Pentru prima jumatate a anului este anuntata darea in folosinta a catorva noi spatii industriale/depozitare in Someseni si Floresti, spatii cu suprafete totale cuprinse intre 5.000-8.000 mp.
Specialistii din domeniu arata ca primavara si toamna sunt incheiate cele mai multe tranzactii pe segmentul industrial.
Terenul pentru Emerson, vandut la pret de inchiriere
La sfarsitul anului trecut, Consiliu Judetean Cluj a aprobat vanzarea terenului, cuprins in proiectul Tetarom II, investitorului american Emerson. Terenul este situat in B-dul Muncii f. n., in zona Depoului de tramvaie, masurand o suprafata de 11,5 ha.
Grupul va construi la Cluj-Napoca, in prima etapa, un centru de cercetare unde vor lucra 250 de specialisti, o hala de fabricare a motoarelor electrice de mici dimensiuni si una de regulatoare de gaz. In 3-5 ani, vor fi construite alte trei hale de productie, investitia finala fiind estimata la 75 milioane de euro. Aici ar urma sa lucreze aproximativ 2.000 de oameni.
Contractul de vanzare-cumparare obliga Consiliu Judetean Cluj sa realizeze alimentarea terenului cu energie electrica, cu apa si gaz, canalizarea cu doua puncte de acces la retea, realizarea unui drum exterior de acces la teren, trotuare si sens giratoriu, precum si drumuri interioare, iluminat public si parcare.
Pretul de vanzare a acestei suprafete considerabile de teren, cu infrastructura si utilitatile aferente, a fost stabilit de Consiliu la 2 euro pe metru patrat, pret ce include TVA si la care se adauga o taxa de administrare de 0,10 euro/mp/an.
Pretul este inferior chiar si costului de inchiriere al unui teren industrial situat in zona Bulevardului Muncii, care este de aproximativ 3 euro/mp. Agentia Grup de Lux a evaluat terenul in cauza la 2.875.000 - 3.000.000 euro. „In vecinatate s-au vandut terenuri cu preturi cuprinse intre 15 si 30 de euro/mp.
Cu toate acestea, exista si proprietari care cer 40 de euro/mp, pret totusi exagerat pentru momentul de fata", arata Doru Lupeanu.
Evident, subevaluarea terenului vandut catre Emerson a avut in vedere atragerea investitorului care va avea un cuvant important de spus in economia Clujului si care va crea un numar semnificativ de locuri de munca. „La suprafete mari si implicit sume mari pretul terenului este dictat uneori si de cumparator.
Explozia preturilor in zona apare abia acum, cand proprietarii au crescut ofertele stiind de existenta proiectului Tetarom II", arata Bogdan Presecan.
