Pana in ultimele luni ale anului trecut, piata clujeana nu avea o oferta bine conturata pe segmentul cladirilor de birouri de lux. Imobilele scoase pe piata spre vanzare sau inchiriere purtau eticheta clasei A, printr-o restrangere fortata a criteriilor de clasificare.

In 2005, investitorii straini au inceput sa fie tot mai interesati de mediul economic clujean. Acest lucru i-a determinat pe oamenii de afaceri locali sa actioneze, construind astfel primele trei proiecte de imobile destinate birourilor de lux: Maestro Business Center, City Business Center, Olimpia Business Center.

Investitia parea sa fie clar una profitabila, mai ales ca ultimul semetru din 2005 aducea o cerere semnificativa pentru spatiile de birouri clasa A. Preturile de inchiriere pe metru patrat au avut o traiectorie ascendenta, datorita formularii a tot mai multor solicitari.

In ianuarie 2006, Saptamana Clujeana a discutat despre gradul de ocupare a celor trei imobile de lux cu reprezentantii acestora. Toate cele trei cladiri urmau sa fie inaugurate in februarie. Dupa o luna de la data inaugurarii, am reluat discutia despre gradul de ocupare a spatiului.

Informatiile obtinute demonstreaza ca, desi se astepta ca imobilele sa-si gaseasca chiriasi intr-un timp record, firmele nu s-au inghesuit sa contracteze spatiu.

Chiriile birourilor oscileaza in functie de locatie si utilitati, spatiile de clasa A fiind cotate la 12-15 euro/mp, in timp ce birourile clasa B sunt inchiriate cu sume intre 6 si 12 euro/mp.

Pretul de inchiriere a spatiului in centrele clujene de afaceri, de lux, sunt la limita inferioara a acestor incadrari: cele mai multe birouri sunt inchiriate la 12 euro/mp, pret care nu a impresionat prea mult investitorii.

Analistii imobiliari arata ca cererea din aceasta luna se orienteaza spre spatiile de birouri open space, cu suprafete de aproximativ 100 mp.

Maestro - 70% din suprafata ocupata

Dintre cele trei cladiri de birouri de lux din Cluj, date in folosinta recent, cel mai bine se situeaza Maestro Business Center, la capitolul spatiu inchiriat.

Din suprafata totala de 10.000 de mp a cladirii de pe Bulevardul 21 Decembrie, dotata cu sisteme electronice de urmarire, avertizare si climatizare, doar 30% din spatiu a ramas necontractat. Cel mai mare spatiu este ocupat de Banca Transilvania, pe doua nivele, prin Agentia 21 Decembrie si BT Securities.

In Maestro BC urmeaza sa se mute o agentie de turism, agentia imobiliara Grup de Lux, o firma de consultanta si o banca pentru locuinte. Cladirea a fost prevazuta din constructie cu spatiu destinat unui restaurant, detinut de proprietarul cladirii, firma Omniconstruct.

Imobilul beneficiaza de o locatie care il avantajeaza si care permite doua cai de acces: una dinspre bulevardul 21 Decembrie 1989 si alta dinspre strada Navodari. Maestro BC pluseaza si la capitolul parcari, chiriasii primind un loc de parcare la fiecare 100 mp inchiriati.

Agentii imobiliari arata totusi ca ceea ce a atras firmele a fost proiectarea spatiului in sistem open space, adica o foarte buna flexibilitate de amenajare a suprafetei inchiriate.

Imobilul este dotat cu 100 de locuri de parcare si o sala de conferinte la etaj, desfasurata pe 160 de metri patrati, dotata cu echipamente performante. Agentia imobiliara care detine exclusivitate de tranzactionare a spatiului din acest imobil de birouri este Grup de Lux.

Reprezentantii agentiei arata ca suprafata disponibila din acest imobil este localizata la etajele II, III si o suprafata ceva mai redusa la etajul IV.

Cladirea, catalogata drept primul imobil inteligent din Cluj datorita echipamentelor performante de care beneficiaza, a atras interesul grupului financiar-bancar BT. Interesul Bancii Transilvania pentru aceasta cladire i-a adus un plus de imagine, dand incredere si altor firme sa se orienteze spre ocuparea de spatiu in Maestro BC.

La inaugurarea Agentiei bancare 21 Decembrie, reprezentantii BT au aratat ca au dorit sa inchirieze spatiu la parterul Maestro BC din doua motive. Alegerea locatiei a reprezentat atat o necesitate de ocupare a zonei, cat si un plus de imagine adus de renumele de care se bucura cladirea. Robert C.

Rekkers, directorul general BT, si-a exprimat onoarea de a fi unul dintre chiriasii imobilului de lux. Agentia 21 Decembrie ocupa 200 mp din parterul maestro BC, din care 160 mp reprezinta spatiul destinat clientilor.

City BC, inchiriat si nu prea

In prima luna a acestui an, Cristina Irimie, reprezentat Transilvania Development, firma ce detine cladirea City Business Center (fosta Banca Agricola din Piata Mihai Viteazul) declara ca imobilul de birouri este contractat in totalitate si ca se asteapta ca toate firmele sa isi termine de amenajat spatiul, pentru a putea fi inaugurata cladirea.

La a doua discutie, purtata de aceasta data la sfarsitul lunii martie, Cristina Irimie a artatat ca mai bine de 2.000 de metri patrati sunt neocupati, din suprafata totala construita de 5.300 mp si suprafata utila de aproximativ 3.100 mp.

Firmele care s-au mutat deja in City BC sunt AIG Life, restaurantul Mama mia, cabinetul de avocatura al doamnei Lucia Turcu si firma de IT Novensys. Aceste firme, impreuna cu o firma de telecomunicatii care urmeaza sa se mute in City Business Center, ocupa peste 30% din suprafata totala.

Spatiul cel mai mare detinut pana in prezent apartine firmei de telecomunicatii, care urmeaza sa se stabileasca la parterul imobilului, alaturi de doua institutii financiar-bancare. Clientul cu care se negociaza pentru cea mai mare suprafata este o firma care activeaza in domeniul IT.

Cristina Irimie crede ca ocuparea cu intarziere a cladirii este o consecinta a faptului ca imobilul este in constructie de foarte mult timp, iar amanarea finalizarii lui a facut ca firmele sa aiba o oarecare neincredere.

Reprezentanta Transilvania Development crede insa ca, odata cu amenajarea spatiului adiacent cladirii, plantarea de pomisori si amenajarea de spatiu verde, vor aparea mai multi chiriasi.

Alti agenti imobiliari arata ca minusul cladirii, care indeparteaza investitorii, este spatiul redus destinat parcarii autovehiculelor: doar 11 parcari subterane, la demisol si 8 parcari supraterane.

Misterul Olimpia BC

Centrul de afaceri din cartierul Marasti, Olimpia Business Center, a starnit numeroase semne de intrebare. In ianuarie 2006, o institutie financiar-bancara detinea 10% din spatiul total al cladirii de 6.745,5 mp.

In urma cu trei saptamani a aparut un zvon potrivit caruia cladirea ar fi fost vanduta de proprietarul acesteia, Alexandru Galos (care detine si tipografia Novis) unor investitori irlandezi, la pretul de 9 milioane de euro.

Din pacate, proprietarul nu a dorit sa confirme sau sa infirme nici telefonic, nici pe e-mail aceasta tranzactie. Agentia Nobila Casa arata ca imobilul este de vanzare, dar ca nu ne poate confirma tranzactia. Agentia a precizat ca inca negociaza inchirierea spatiului la 10-20 de euro/mp.

Eurotrend vine puternic din urma

Proiectul Cluj City Center, apartinand grupului Eurotrend, a fost demarat in decembrie anul trecut si evolueaza conform graficului de lucru. Termenul de predare este 30 septembrie 2006. In prezent, constructorii executa lucrarile la parkingul subteran, prima parcare subterana de 103 locuri din Cluj.

Investitia de 10,7 milioane de euro va totaliza 13.050 metri patrati construiti pe 11 niveluri si este localizata pe Calea Dorobantilor, la numerele 14-16. Imobilul va cuprinde 3 niveluri de birouri (4.869 mp), dar si un numar de apartamente.

Inca din aceasta faza a constructiei, "aproximativ 75% din oferta de vanzare (apartamente, parcari si birouri) s-a contractat in primele trei luni de la inceperea campaniei de vanzari.

Pentru oferta de birouri, Eurotrend a decis ca aproximativ 500 mp din suprafata de birouri de la etajul doi al imobilului sa fie destinata vanzarii, iar restul de 4.000 mp construiti sa ramana in patrimoniul societatii in scopul exploatarii directe - prin inchiriere", a declarat Alina Felezeu, seful depratamentului de vanzari Eurotrend.

Avantajul imobilului este ca poate asigura un loc de parcare la fiecare 50 mp inchiriati, de aceea aproape toata oferta spatiilor de inchiriere este antecontractata de catre firme care activeaza in domeniul IT, financiar-bancar, juridic si prestari servicii.

Preturile de inchiriere variaza de la un palier la altul, intre 16 si 25 euro/mp. Chiriasii vor putea beneficia de servicii ca: paza si securitate, secretariat general, servicii de traducere si interpretare, sali de conferinta, meeting-room, cafetarie, galerii si expozitii comerciale, day-office-uri, birouri virtuale, rent-a-car.