Cat ne costa o ipoteca?

de Costi Dobrea     Bilant
Vineri, 2 septembrie 2005, 0:00









Documente:
Topuri banci
(02.09.2005) XLS
Criterii top credite pentru locuinte
(02.09.2005) DOC

Creditele ipotecare si imobiliare, acordate in marea lor majoritate in euro sau dolari, aduc bancilor un venit sigur, riscurile asociate acestui tip de finantare fiind reduse.

Piata creditelor ipotecare si imobiliare este disputata de toate bancile, datorita, in primul rand, duratelor mari de finantare. Contractele de credit se desfasoara chiar si pe 30 de ani, ceea ce inseamna, pentru banca, un plasament avantajos.

Totodata, din cauza preturilor uriase existente pe piata imobiliara, apeleaza la imprumut bancar numai persoanele care au un venit peste medie.

Iar aceasta categorie de clientii are asociat un risc de neplata foarte redus. In plus, resursele necesare finantarii imobiliare sau ipotecare sunt facil de obtinut de catre banci. Acestea se imprumuta pe pietele internationale sau de la bancile-mama, atragand fonduri pe termen lung. Cu acesti bani, sprijina activitatea de finantare din tara.

Ipotecar sau imobiliar?

Caracterisiticile creditelor ipotecare si ale celor imobiliare difera de la o banca la alta. Dar in unele situatii, institutiile de credit nu deosebesc cele doua tipuri de finantare.

Din punct de vedere legislativ, creditul ipotecar este reglementat printr-o lege specifica, iar creditul imobiliar este definit in Codul civil.

In principiu, creditul ipotecar se garanteaza cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul finantarii, iar creditul imobiliar poate fi garantat si cu ipoteci asupra altor imobile sau cu alte tipuri de garantii.

O alta diferenta intre cele doua tipuri de finantare rezulta din perioada de creditare. Astfel, in cazul creditelor imobiliare, durata maxima pe care poate fi incheiat un contract nu poate depasi 20 de ani. Spre deosebire, creditele ipotecare se pot desfasura, in general, pe 25 de ani.

Dar au aparut banci care au majorat si mai mult perioada de creditare.

Iar o durata mai lunga de rambursare conduce la o rata lunara mai redusa. Astfel, Finans Bank acorda credite pe maximum 30 de ani, iar Volksbank aceepta si o durata mai mare, cu conditia ca varsta solicitantului plus perioada de rambursare a imprumutului sa nu depaseasca 67 ani.

Adica, orice potential client mai tanar de 37 ani poate sa solicite un credit pentru achizitionarea sau construirea unei locuinte, platind rate pana la pensionare.

Totodata, diferente intre cele doua modalitati de finantare apar si la gradul maximum de indatorare. In cazul creditelor ipotecare, rata lunara nu trebuie sa depaseasca 35% din venitul net obtinut de familie (din venitul total se vor scadea datoriile pe care le are de platit intreaga familie).

Creditele imobiliare se bucura de o limita superioara mai ridicata de pana la 50% din venitul net al familiei, ceea ce reprezinta un atu pentru persoanele cu venituri ridicate, acestea putand plati o rata mai mare si finalizand astfel contractul intr-o perioada mai scurta.

Pe langa gradul de indatorare, creditele imobiliare mai au un avantaj fata de cele ipotecare. Astfel, daca este solicitat un credit imobiliar, bancile cer constituirea unui avans de 15% din valoarea finantata.

In schimb, pentru creditul ipotecar, avansul nu poate scadea sub 25%.
Chiar si costurile creditelor imobiliare si ipotecare sunt diferite. |n general, bancile percep dobanzi mai reduse la finantarile ipotecare comparativ cu cele imobiliare.

Cu sau fara risc valutar?

Una din regulile importante ale creditarii este sa te imprumuti in aceeasi moneda in care obtii si veniturile. Dar la intrebarea ce este mai bun creditul in lei sau cel in valuta, raspunsul vine din partea statisticilor publicate de Banca Nationala.

Creditul acordat in euro sau dolari este zece ori mai mare decat cel in lei. Iar justificarea consta in costurile finatarii.

In timp ce creditele in euro au o dobanda ce variaza intre 7% si 10%, cele acordate in moneda nationala au o dobanda care depaseste 16%. Ceea ce face finantarea in valuta mult mai ieftina.

Un alt avantaj al creditarii in valuta este faptul ca dobanzile sunt legate de evolutia pietelor monetare internationale. Creditele in euro sunt legate de Euribor, iar cele in dolari de Libor. Iar aceste dobanzi au o stabilitatea mai mare decat dobanzile de referinta pentru lei (BUBID).

Totusi, daca noua politica monetara adoptata de Banca Nationala va avea succes, atunci dobanzile la creditele in lei vor tinde spre niveluri similare cu cele ale creditelor in euro sau dolari.

Pe alta parte, un imprumut in euro sau dolari implica, cel putin teoretic, si asumarea riscului valutar. |n cazul aprecierii euro, rata lunara se scumpeste in lei. Dar evolutia cursului valutar pare sa minimizeze acest risc.

In plus, presupunand ca vom adopta moneda unica europeana candva in perioada 2012-2014, riscul valutar al finantarii in euro va disparea, ramanand numai pentru creditele in dolari.

Riscul generat de cursul de schimb apare si in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare, atunci cand este contractat un credit pentru achizitionare unei locuinte.

Daca este solicitat un credit in dolari, dar vanzatorul doreste euro, atunci cel care se imprumuta va suporta costurile rezultate din schimbul devizelor.

Sunt dobanzile fixe mai ieftine decat cele variabile?

Cele mai multe banci pun la dispozitie oferte de creditare cu dobanzi variabile, revizuibile la sase luni. Alte institutii incearca sa castige cote de piata si cu dobanzi fixe.

Iar o combinatie dintre cele doua strategii a dus la aparitia unor noi contracte, in care in primii trei-cinci ani dobanda este fixa, iar ulterior devine variabila si revizuibila conform cu evolutia pietei.

Ca o regula generala, dobanzile fixe sunt mai mici decat cele variabile. Dar nu vor fi modificate in perioada aferenta creditarii.

Pentru aflarea avatajelor fiecarui tip de dobanda, presupunem doua perspective ale evolutiei economiei romanesti: una optimista, iar cealalta pesimista. In primul caz, inflatia se reduce asa cum o tinteste banca centrala.

In acesta situatie, dobanzile vor evolua pe un trend descrescator, iar intr-un orizont de cinci ani ar putea ajunge la niveluri similare cu celor vest-europene. O dobanda fixa de 14%-15% va fi extrem de dezavantajoasa.

|n perspectiva pesimita, in care procesul de dezinflatie nu va avea succes, dobanzile fixe genereaza, pentru client, costuri mai mici decat dobanzile variabile, care vor tine pasul cu rata inflatei.

Pentru a evita aceasta situatie, bancherii au conceput o oferta de finantare mixta, in care, pentru o perioada de pana la cinci ani, dobanda este fixa (la un nivel mai redus decat o dobanda variabila), ulterior rata dobanzii fiind actualizata conform evolutiei indicatorilor pietei monetare.

Refinantarea diminueaza costurile trecutului

Tot pentru a castiga clienti, bancile au inceput sa accepte si modalitati de refinantare a imprumuturilor ipotecare sau imobiliare. |n situatia in care aveti un credit la o dobanda mare, puteti apela la o alta banca, pentru un nou contract.

Unele instutiile de credit accepta sa achite valoarea ramasa de plata la o alta banca, propunand, in schimb, un alt grafic de rambursare cu dobanzi mai avantajoase decat in primul caz.

Numai ca rambursarea in avans la prima institutie presupune si achitarea unui comision, care poate ajunge chiar si la 5% din suma platita anticipat.

Rate egale = rate descrescatoare?

Costuri mai ridicate pot aparea si din alegerea ratelor lunare. Bancile practica un sistem de plati lunare egale, care conduc la o rata mai mica decat in cazul sistemul de rate descrescatoare, care sunt mai mari la inceput, reducandu-se treptat pe parcursul perioadei de creditare.

Prin folosirea platilor lunare egale, institutiile de credit pot accepta mai multi clienti, care prin rate descrescatoare nu s-ar fi incadrat in limita maxima de indatoare.

Dar plata aceleiasi sume in fiecare luna conduce, la finalul contractului, la o valoare mai mare decat in cazul unei rate descrescatoare.

Si asta pentru ca bancile, acceptand o plata mai mica la inceputul creditului, isi asuma un risc pe care il inglobeaza in costul total.

Calitatea serviciilor, un plus in alegerea creditului

Pe langa toate aceste aspecte care definesc un credit imobiliar sau ipotecar, alegerea unei astfel de finantari poate fi influentata si de alte criterii. Existenta unei sucursale in apropierea casei sau a locului de munca este avantajoasa atunci cand vine momentul achitarii ratelor.

Totodata, sistemele alternative de plata cum sunt internet banking, phone banking sau debitarea directa a unui cont elimina drumul la banca.

Si nu trebuie uitat de costurile ascunse pe care le percep bancile, prin diverse comisioane de administrare a creditului, a conturilor sau de gestiune a cursului de schimb.

Creditele pentru locuinte cresc cu pasi marunti

Creditele imobiliare si ipotecare acordate populatiei continua sa creasca, la jumatatea acestui depasind echivalentul a 1,1 miliarde de euro. Dar comparativ cu 2004 ritmul a incetinit.

Datele publicate de Banca Nationala a Romaniei arata ca, in perioada ianuarie – iunie 2005, ritmul mediu de crestere a soldului creditelor imobiliare si ipotecare s-a majorat cu o medie lunara de aproximativ 3,7%.

Spre deosebire, in perioada similiara a anului trecut, media de crestere a fost de circa 5%.

Incetinirea ritmul de majorare a finantarii pentru achizitionarea sau construirea unei locuinte a fost generata de creditele acordate in euro sau dolari. Acestea detin peste 90% din soldul total al finantarii imobiliare.

In schimb, creditele acordate in moneda nationala au inregistrat cresteri incepand cu luna martie 2005, desi, pana la acea data, au evoluat pe un trend descrescator.

La jumatatea acestui an, finantarea pentru locuinte, in moneda nationala, a ajuns la un sold de 344 milioane de lei noi, o valoarea mai mica cu 5% decat cea din iunie 2004.

Cea mai mare zona a tarii pentru care se lupta bancile este Capitala. Mai mult de o treime din finantarile imobiliare si ipotecare, indiferent de moneda creditari, se regasesc in Bucuresti. Pentru comparatie, in Cluj, judetul cu cel mai mare sold al finantarii, ponderea in totalul tarii este de numai 5,6%.

La polul opus, judetele cu cele mai putine credite imobiliare au un sold total ce nu depaseste echivalentul a cinci milioane de euro.


















115 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi