Abilitatile de negociator ale unei persoane care vrea sa achizitioneze un apartament intr-un bloc vechi pot aduce economii de mii de euro. Pentru aceasta, cumparatorul trebuie sa fie atent la detalii.
La nivelul la care au ajuns preturile locuintelor, achizitionarea unui apartament intr-un bloc construit inainte de 1989 presupune un efort financiar considerabil. Pe linga pretul platit pentru aceasta proprietate se vor mai achita alte taxe, cum ar fi cea notariala sau comisionul agentului imobiliar, dar se vor mai investi sume deloc de neglijat in renovarea locuintei. Iar aceasta operatiune nu prea poate fi evitata in cazul apartamentelor vechi.
In aceste conditii, este indicat ca persoana care aspira la statutul de proprietar sa negocieze pretul apartamentului, deoarece rezultatul ar putea fi o economie de mii de euro. Pentru aceasta, ar trebui sa porneasca de la principalele elemente care dau pretul unui apartament: zona, etajul, finisajele, starea instalatiilor, starea peretilor. Nu poate fi trecuta cu vederea nici virsta imobilului.
„In cazul apartamentelor vechi se poate spune ca aproape nici un pret nu este fix“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.
Pret de zona
Specialistii din domeniul imobiliar spun ca preturile nu difera prea mult de la un cartier bucurestean la altul. „Preturile in cazul apartamentelor vechi, din cartierele bucurestene, sint aproximativ aceleasi“, spune Viorel Ionascu, directorul de vinzari al agentiei Stentor. Cu toate acestea, in cadrul aceluiasi cartier sint zone mai bine cotate si zone care sint evitate.
In general, specialistii spun ca sint cautate apartamentele situate in zone cu verdeata, in apropierea centrelor comerciale, iar existenta in zona a unei scoli sau a unei gradinite reprezinta un argument in plus. De altfel, aceste elemente fac ca apartamentul sa-si pastreze valoarea de piata si, in cazul unei revinzari, sa se obtina un pret bun.
De aceea, este indicat ca persoana care cumpara sa nu se grabeasca si sa se intereseze asupra preturilor din zonele bine cotate. Specialistii spun ca este util, deoarece in unele cazuri proprietarii de apartamente din zone modeste ale unor cartiere tind sa stabileasca un pret la un nivel apropiat de al celor din zone mai bine cotate.
De asemenea, inaintea finalizarii procesului de vinzare-cumparare clientul trebuie sa se intereseze cu cit s-au vindut apartamentele similare in acelasi bloc sau in imobilele vecine.
In cazul in care se apeleaza la o agentie imobiliara, atunci lucrurile sint mai simple, deoarece agentul imobiliar ii poate furniza astfel de informatii. Daca se cumpara imobilul in urma negocierii directe cu un particular, atunci va trebui sa solicite date de la persoanele care locuiesc in zona.
In acest fel poate afla pretul corect pentru zona respectiva si, in cazul in care proprietarul are pretentii exagerate, i se poate spune pretul pietei.
Virsta conteaza
Anul in care a fost construit blocul este si el foarte important. „In cazul blocurilor mai vechi, preturile sint mai mici din cauza anului constructiei, dar si a suprafetelor care sint mai mici decit in cele ridicate in anii ’80“, spune Dan Titel, manager la compania Domus Imobiliare.
In general, diferentierea pe piata se face luind ca reper anul 1977, in care a avut loc cutremurul. Cele construite inainte de acest eveniment sint mai ieftine decit cele ridicate dupa. Astfel, un client care cumpara o garsoniera
intr-un bloc ridicat inainte de 1977 va plati in jur de 40.000 de euro, in timp ce aceeasi garsoniera, in acelasi cartier, cu acelasi nivel de imbunatatiri, dar construita dupa anul 1980, va costa cu aproximativ 5.000 de euro mai mult.
Diferenta de 5.000 de euro va fi simtita si de cumparatorul unui apartament cu doua camere intr-un bloc realizat dupa 1980, comparativ cu cel care va achizitiona intr-un bloc mai vechi acelasi apartament cu cel putin 55.000 de euro. O data cu cresterea numarului de camere, creste si diferenta de pret.
Un apartament cu trei camere, similar ca marime si imbunatatiri, situat in acelasi cartier, costa in jur de 65.000-70.000 de euro, daca este ridicat inainte de 1977. Construit dupa 1980, un apartament cu trei camere costa cu 10.000 de euro mai mult. Si la patru camere diferenta este tot cam de 10.000 de euro.
Un apartament construit inainte de 1977 costa aproximativ 77.000-80.000 de euro, in timp ce unul de dupa 1980 costa 87.000-90.000 de euro. Preturile cresc in cazul in care apartamentele au imbunatatiri.
Capitolul finisaje
Finisajele au o pondere importanta in pretul unei cladiri noi. Si in cazul unui apartament se vor cheltui bani multi pentru finisaje. De aceea, in cazul in care se achizitioneaza un apartament fara imbunatatiri, trebuie ca in negocierea pretului sa se tina cont de acest lucru.
„De exemplu, daca starea timplariei este proasta se poate invoca necesitatea inlocuirii si se poate cere scaderea sumei din pretul de achizitie“, spune Dan Titel.
Specialistii spun ca este mai indicata achizitionarea unui apartament fara finisaje, deoarece va fi mai ieftin, iar cumparatorul il poate amenaja dupa propriile exigente.
Etajul ieftin
Cele mai mari reduceri se pot obtine pentru apartamentele de la parter si ultimul etaj.
In vreme ce in cazul imobilelor noi apartamentele situate la ultimul etaj sint mai scumpe, in cazul blocurilor construite inainte de 1989 situatia se prezinta diferit, iar apartamentele de la ultimul nivel sint mai ieftine si sint cautate doar de catre cei care nu au foarte multi bani, dar doresc neaparat o locuinta. „Ultimele niveluri se vind mai ieftin chiar si cu 10-20%.
De obicei, un apartament cu trei camere la ultimul nivel se vinde cu acelasi pret ca si unul cu doua camere la un etaj inferior in aceeasi zona“, spune Dan Titel, managerul agentiei Domus Imobiliare. De altfel, chiar daca pretul este mic, cu greu se gasesc cumparatori.
„Principala retinere fata de apartamentele situate la ultimul etaj vine de la problemele cu terasele“, spune Liviu Ureche. De asemenea, acesta spune ca, in cazul in care cumparatorul sesizeaza probleme la terasa, atunci proprietarul fie va trebui sa lase din pret, fie sa astepte ca asociatia de proprietari sa remedieze problema.
„Pretul poate sa scada cu 5-10%, deoarece o astfel de problema este vizibila, iar cel care cumpara se gindeste ca va plati pentru acest lucru“, mai spune Liviu Ureche. La acestea se adauga disconfortul produs de nefunctionarea ascensorului pentru o perioada de timp sau probleme la furnizarea agentului termic in timpul iernii.
In cazul apartamentelor de la parter, preturile sint ceva mai mici decit ale celor de la etajele doi si trei, de exemplu, deoarece pot aparea probleme de la canalizare, iar cumparatorii se sperie si de posibilele vizite ale hotilor.
