Cresterea uluitoare a preturilor caselor si apartamentelor le-a adus o imbogatire peste noapte, dat fiind ca valoarea principalului lor activ, locuinta, a crescut in medie de zece ori fata de anul 2000.
Dezvoltarea pietei imobiliare a generat castiguri importante si pentru speculatori.
Incurajati de randamentul excelent al investitiilor facute, multi dintre acestia au devenit acum dezvoltatori de proiecte rezidentiale.
Altii au preferat sa cumpere - treptat sau dintr-o data, in functie de bugetul disponibil - mai multe apartamente pentru a le inchiria, reusind astfel sa-si asigure o sursa consistenta de venit.
In Bucurestiul anului 2001, un apartament cu trei camere, confort I, intr-un cartier precum Drumul Taberei sau Crangasi, costa 12.000 de euro. Acum, valoarea lui a urcat la 80.000-90.000 de euro.
Castigul net al investitorului care a achizitionat acum 6 ani un astfel de apartament este in acest moment de 68.000-78.000 de euro (sau de circa 1.000 de euro pentru fiecare luna din ultimii 6 ani).
Daca bugetul initial al investitorului ar fi fost mai mare, castigul s-ar fi majorat si el, direct proportional cu suma pusa la bataie. Daca investitorul ar fi achizitionat acelasi apartament in 1995 sau 1998, cu 5.000, respectiv 7.000 de dolari SUA, ar fi castigat si mai mult.
De asemenea, daca apartamentul ar fi fost exploatat prin inchiriere, proprietarul ar fi putut culege si roadele imediate ale investitiei sale.
Expertii imobiliari sustin ca astfel de afaceri se pot face si in continuare pe piata imobiliara romaneasca - care va ramane "fierbinte" pentru urmatorii 4-5 ani -, insa cu randamente din ce in ce mai mici.
Randamentele, in scadere
"Investitia in apartamente va ramane o afacere, dar nu cu randamente atat de mari ca in ultimii ani. Caracterul de «fierbinte» al pietei imobiliare se va mai mentine pentru inca 4-5 ani", a declarat Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).
El a apreciat ca pe piata imobiliara lucrurile incep sa se schimbe, in sensul ca valoarea apartamentelor din blocurile vechi ar mai putea creste inca doi ani, in medie cu 10-12%.
Dupa acest interval, locuintele in cauza se vor opri din crestere si vor incepe sa scada usor, pe fondul reorientarii unei parti a cererii catre cladirile noi.
In opinia specialistului ARAI, afacerile imobiliare vor fi favorizate atat de majorarea treptata a veniturilor populatiei (care va creste cererea de locuinte), cat si de relaxarea conditiilor de acordare a creditelor ipotecare, de catre Banca Nationala a Romaniei.
Catalin Maruntelu, specialist al CB Richard Ellis, a sustinut, la randul sau, ca investitiile in apartamentele vechi raman o afacere buna, cel putin pe termen scurt si mediu, deoarece oferta de apartamente noi este insuficienta.
Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI), a declarat ca in ultima vreme agentiile imobiliare nu au mai resimtit interesul investitorilor pentru apartamentele din blocurile vechi.
"Astfel de apartamente au fost achizitionate mai mult pentru a le utiliza ca locuinte sau birouri si mai putin pentru a le valorifica prin revanzare", a aratat Zamfir.
Referitor la cresterea continua a preturilor apartamentelor vechi (care a contrazis previziunile de scadere, avansate in mod repetat de analistii imobiliari in 2006), Zamfir a spus ca principala cauza a scumpirii este nelivrarea unui numar suficient de apartamente noi pe piata:
"Preturile au crescut si din cauza faptului ca nu au fost livrate suficiente unitati locative noi, la preturi
accesibile. De aceea nu s-a intamplat ceea ce era de asteptat sa se intample, scaderea preturilor la apartamentele vechi".
Profitul depinde de buget
"Toate investitiile sunt bune, fie ele in segmentul de lux sau al clasei medii. Totul depinde de bugetul pe care-l ai ca sa poti investi. Daca inchiriezi o locuinta de lux, atunci vei obtine chiria aferenta.
Acelasi lucru este valabil si-n cazul locuintelor pentru clasa medie", a declarat Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale la compania Regatta.
El a apreciat ca preturile apartamentelor din blocurile vechi, fie ele situate si in zona ultracentrala, nu mai pot creste foarte mult; scumpiri mai alerte se pot inregistra doar pentru apartamentele nou-construite.
"In general, preturile sunt intr-o continua crestere, chiar daca nu la nivelul din 2000-2004.
Apar si zone noi de interes, cum este Baneasa, datorita extinsului proiect cu acelasi nume. Luxul se va vinde intotdeauna, deci nu vorbim de o scadere a segmentului.
In ceea ce priveste zona de nord, ea a fost si continua sa se dezvolte pe sectorul rezidential, de aici si preturile mai mari.
In mare parte, zonele de sud, est si vest sunt industriale, iar dezvoltarea rezidentiala este mult mai slaba aici. Nimanui nu-i place sa locuiasca langa o fabrica!", a punctat Lacusta.
Locuintele din centru, in top
Daca in privinta profitabilitatii investitiilor in blocurile vechi parerile expertilor imobiliari difera pe alocuri, ei sunt totusi de acord ca investitiile in apartamentele cu locatie buna (centrale si ultracentrale) vor fi rentabile si pe viitor.
"Apartamentele din zonele centrale si ultracentrale se vor aprecia tot timpul, chiar daca ele sunt in blocurile vechi.
Ele ar putea fi niste achizitii bune, insa cu cateva conditii. Astfel, blocurile trebuie sa fie administrate profesionist, de catre firme de specialitate, iar locatarii lor trebuie sa faca tot timpul investitii in modernizari ale partilor comune si in consolidare, unde este cazul.
Daca locatarii sunt in varsta si nu au resurse financiare si daca nu exista un management modern al proprietatii, apartamentele respective nu vor deveni mai atractive in timp", a aratat Gabriel Zamfir.
Preturile locuintelor din zonele bune vor creste in continuare, deoarece "pretul plateste raritatea", a punctat Radu Zilisteanu. "Pana acum, cea mai mare rata de crestere au avut-o apartamentele de la periferie.
In urmatorii ani, vor creste si vor fi foarte bine cotate in piata apartamentele din zonele cu preturi mari la terenuri, indeosebi cele din centru, zona de nord (Aviatorilor, Baneasa), zonele rezidentiale precum Floreasca, centura interna a Bucurestiului (Mihai Bravu, stefan cel Mare, Iancu de Hunedoara)", a subliniat si reprezentantul ARAI.
La randul ei, Claudia Dascalescu, de la DTZ Echinox, a aratat ca in prezent piata rezidentiala de lux din Bucuresti nu a atins nivelul de satisfacere a cererii; drept urmare, acest segment va continua sa fie foarte activ.
In ceea ce priveste investitiile in casele de locuit din cartiere, expertii imobiliari sustin ca prea putini speculatori s-au imbogatit din revanzarea lor, din cauza ofertei limitate de pe piata si a cresterii de preturi mai lente decat in cazul apartamentelor de bloc.
Afaceri cu apartamente noi
Investitii imobiliare profitabile se pot face nu numai cu apartamentele din blocurile vechi, ci si cu cele din blocurile noi, precontractate de investitori in faza de proiect.
Intr-un an-un an si jumatate, mai precis pana la finalizarea constructiei, un astfel de apartament se poate aprecia simtitor, astfel incat investitorul poate castiga 20.000-30.000 de euro, la o locuinta de 100 de metri patrati.
"Majoritatea celor care cumpara se orienteaza acum catre apartamentele nou-construite, pe care le precontracteaza in faza de proiect.
Pana la finalizare, aceste apartamente cunosc o crestere a valorii de piata. De pilda, daca un apartament se cumpara inainte de a fi gata cu 1.200 de euro metrul patrat, el se poate vinde intr-un an-un an si jumatate cu 1.400-1.500 de euro pe metrul patrat", a spus Gabriel Zamfir.
Inchirierea, mai putin rentabila
In opinia expertilor imobiliari, cum-pararea de apartamente de catre investitorii care doresc sa le inchirieze nu mai este atat de profitabila asa cum a fost acum cativa ani, deoarece preturile locuintelor sunt destul de piperate, iar amortizarea investitiei ar necesita un timp lung. "Chiriile au ajuns destul de sus.
Insa si preturile apartamentelor sunt destul de sus si de aceea in destule cazuri nu are sens sa fie cumparate pentru a fi ulterior exploatate prin inchiriere", a aratat presedintele UNAI.
Cu toate acestea, cumpararea unor apartamente destinate inchirierii se mentine inca mai rentabila in Romania decat in tarile vecine, apreciaza Claudia Dascalescu, consultant senior in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.
"Deoarece pretul pe metrul patrat creste cu fiecare semestru al fiecarui an, iar nivelul chiriilor stagneaza, rata de amortizare a investitiei este estimata sa ajunga la o medie de 10-12 ani", a aratat ea.
