Apartamente in bloc versus vila proprie - analiza comparativa

de     SmartFinancial.ro
Luni, 16 octombrie 2006, 0:00



Piata imobliliara clujeana s-a caracterizat, cel putin in ultimul deceniu, printr-o evolutie constanta a ofertelor. Cea mai mare explozie de oferte a constituit-o piata imobilelor rezidentiale, inregistrand o crestere de 70%, se arata intr-o analiza de piata realizata de agentia imobiliara Edil din Cluj-Napoca, informatii citate de www.SMARTfinancial.ro.

Tendinta municipiului Cluj-Napoca este, de a deveni un oras matur din punctul de vedere al investitiilor imobiliare, preconizandu-se o perioada de crestere de cel putin inca doi ani. Cluj-Napoca beneficiaza, in momentul de fata, de o bogata oferta la capitolul imobile.

Un alt plus al acestui segment de piata imobiliara il reprezinta ansamblurile rezidentiale, care vor fi terminate pana in anul 2008.

Preturile pentru imobilele rezindentiale variaza in functie de amplasare, materiale de constructii, facilitati ale incintei, finisaje si dotari. Se remarca o crestere semnificativa a cererii pentru apartamente de 1-2 camere, respectiv cu suprafete intre 40-67 mp, zonele cele mai solicitate fiind Gheorgheni, Zorilor, Andrei Muresanu, Manastur si Centru.

Pe de alta parte, casele constituie un segment din ce in ce mai atractiv pentru clujeni, terenurile pentru case fiind tot mai dificil de gasit.

Clientela pentru acest tip de imobile este reprezentata, dupa ultimele analize, de catre: investitori, manageri de varf, straini sau persoane ce activeaza in domeniile: financiar, constructii, tehnologie de varf. Sunt cerute atat case in constructie noua, cat si case singure in curte cu teren de minim 500 mp pentru extindere si consolidarea constructiei.

Pentru zonele cotate ca rezindentiale Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor, Buna Ziua pretul unei case noi este de circa 200-350.000 de euro in functie de terenul aferent, de calitatea finisajelor, de dotari suplimentare si corespunzatoare unui confort superior. Cererea mare de locuinte noi a atras numerosi investitori catre sectorul imobiliar.

Deja se poate vorbi despre o impartire clara in piata: cei care vor sa locuiasca in oras au ca alternativa blocul, in vreme ce cartierele de vile se construiesc in zonele limitrofe.

Astfel, in Cluj-Napoca au aparut proiecte de 5-10 vile, in varianta duplex sau in varianta individuala in zone precum Zorilor, Floresti, Calea Baciului, Buna Ziua, cu preturi situate intre 90.000- 250.000 euro, in functie de suprafata de teren, de aria desfasurata, de finisaje si dotari. Per ansamblu, tranzactiile din cursul anului 2006 denota o preferinta generala pentru constructii noi.

Preturile terenurilor au crescut constant in ultimii ani. Pana in urma cu cativa ani, proiectele imobiliare ofereau spre vanzare vile. Scumpirea terenurilor si cererea foarte mare de locuinte noi de pe piata i-au determinat pe investitori sa se gandeasca la ansambluri de blocuri noi.

Cei care vor sa achizitioneze o vila la cheie trebuie sa fie pregatiti sa se mute in zonele periferice sau in afara orasului.

In urma unor studii de piata s-a constatat ca spatiile rezidentiale noi destinate vanzarii se adreseaza unor categori sociale diferite: clasei de mijloc, care are acces la credite ipotecare, si reprezinta 75% din cererea care se manifesta pe piata; micilor investitori, care cumpara o casa in scop speculativ, si reprezinta 15% din cerere, cea de a treia categorie fiind reprezentata de clasa de top intr-un procent de 5-7%.

Majoritatea acestor clienti prefera sa cumpere casele intr-un stadiu de nefinisare(la cele noi) pentru a putea alege dupa dorinta design-ul interior. Ultima categorie, cu cea mai mica pondere, de numai 3%, o reprezinta companiile multinationale, care achizitioneaza locuinte de lux pentru propria folosinta a angajatilor- cetateni straini, care lucreaza pe perioade lungi in Romania.

Zona centrala a Clujului este cautata de dezvoltatorii de proiecte imobiliare care ofera locuinte unifamiliare. Obictivul lor este de a ridica o constructie cat mai inalta, astfel incat sa poata obtine profit in schimbul pretului ridicat pe care l-au platit pentru terenul respectiv, spun reprezentantii agentiei imobiliare Edil.

Datorita preturilor in continua crestere a terenurilor aflate in locatii centrale, pentru un randament maxim al investitiei in raport cu procentul de ocupare si coeficientul de utilizare a terenului, se opteaza, in majoritatea cazurilor, pentru dezvoltarea de cladiri cu un regim de inaltime mare. In graficul de mai jos aveti evidentiat zonele cele mai cautate pentru astfel de investitii:

Ca urmare a cererii mari de pe piata, preturile au suferit usoare cresteri de la sfarsitul anului 2005 pana in primavara anului 2006, astfel pretul pentru un metru patrat de constructie noua finisata la cheie este de 1000-1500 euro/ mp in prezent, spre deosebire de aceeasi perioada a anului 2005 cand preturile se situau la nivelul de 600-800 euro/ metrul patrat de constructie finisata la cheie.

De remarcat este faptul ca aceste imobile se vand in mare parte din faza de proiect, existand putine situatii in care sa ramana la finalizarea unui proiect de 12-15 apartamente 20% din apartamente nevandute. Totodata piata rezidentiala de case si vile a constituit in ultima perioada o alternativa pentru clientii care doreau sa achizitioneze o locuinta noua.

Acest segment a inregistrat o cerere constanta, atat din partea cetatenilor romani, interesati sa cumpere, cat si de cei strainii care doreau sa inchirieze pentru sedii de firma.

Clientii segmentului rezidential de tip vile/case iau in calcut cativa factori importanti, cum ar fi gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator in interiorul spatiului urban, nevoia de intimitate, spatii verzi cat mai largi, mediu benefic cresterii copiilor: loc de joaca, piscina, spatiu verde, astfel in functie de acesti factori se contureaza zonele de vile ale orasului.

Spre exemplu in Cluj se pot cumpara case de toate tipurile, atat in constructii noi cat si vechi, dar cele mai cautate fiind constructiile noi de tip vila, cu 4-5 camere, si cu suprafete intre 150-250 mp. Zonele dedicate acestui segment au ramas in continuare Andrei Muresanu, Zorilor, Grigorescu si Gheorgheni, extinzandu-se spre Buan Ziua, unde preturile variaza intre 180.000-250.000 de euro.

In ceea ce priveste constructiile vechi, au fost cautate cele cu suprafete de teren aferent intre 400-700 mp si singur in curte. Aici preturile medii pe mp construit sunt cuprinse intre 600-1100 de euro/mp.

Piata spatiilor rezidentiale de tip vile si case este segmentata pe doua categorii: prima este formata din casele vechi aflate in zone rezidentiale prestigioase, cum ar fi Andrei Muresanu, Grigorescu si Gheorgheni, si cea de a doua categorie este formata din constructiile noi, aflate in zone rezidentiale in curs de dezvoltare, cum ar fi Europa, Mihai Romanul, Buna Ziua si Campului-Manastur partea de vest.

Conform studiilor piata vilelor a asistat la o crestere a ofertei in 2006, complexuri de dimensiuni mari oferind vile pentru clasa medie sunt in constructie sau in plan in zonele limitrofe orasului, acolo unde pretul terenurilor este inca accesibil pentru acest tip de proiecte.

Ca si tendinte, putem spune ca oferta va creste intr-un ritm sustinut, indeosebi pentru proiectele noi, imobile de lux cu suprafete generoase, cu finisaje si dotari occidentale. Intr-o prima faza, preturile ridicate se vor mentine, dar aparitia de noi proiecte, precum si concurenta dintre investitori va duce dupa o perioada la scaderea acestora.

In ceea ce priveste vilele noi, oferta s-a diversificat si in prezent ofera suprafete diferite de spatiu (de la 100 mp pana la 500 mp), precum si finisaje medii, cat si de lux. Oferta din anul 2005 a fost constituita de developerii mici si nu s-a demarat un proiect de mari dimensiuni, in vreme ce anul 2006 a adus complexe de peste 100 de case/vile in zonele de intres ale orasului.

Aceste vile noi sunt destinate in special familiilor a carora stil de viata le impune nevoia de spatiu. De asemenea, un dezavantaj pana in prezent este constituit de lipsa mijloacelor de transport, a spatiilor comerciale, precum si a scolilor si gradinitelor din apropiere. Toate acestea fac ca deplasarile sa se faca cu autoturismul.

Totodata in Cluj-Napoca a aparut interesul investitorilor spre vile sau case tip duplex in zona precum Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor, Grigorescu, Manastur(zona Campului), Floresti, Baciu (zona Calea Baciului), avand suprafata construita de circa 130-200 mp construiti, cu dispunere D+P+E, respectiv D+P+E+M, teren aferent de 200-300 mp.

Mai jos va prezentam cateva din aceste proiecte de vile care au avut cea mai mare solicitare din partea clientilor nostri.

Au aparut totodata si ansambluri de vile intre 20-150 vile in zone precum Borhanci-Gheorgheni, Zorilor-Calea Turzii, Andrei Muresanu-Buna Ziua, care au prezentat avantajul ca ofera posibilitatea construirii in perspectiva de facilitati necesare zonei precum scoala, gradinita, dispensar, magazine, ca urmare a popularii zonei in conditiile unor proiectele rezidentiale de asemenea amploare.

Zona de sud (zona de extindere) este preferata investitorilor in astfel de proiecte, chiar daca nu mai este vorba neaparat despre terenurile din interiorul orasului. Locatiile cele mai potrivite pentru construirea de vile sunt cele din imediata apropiere a orasului, preferabil in zonele deja cu specific rezidential, cum este Buna Ziua, Europa si Mihai Romanul.

In aceste zone pretul pe metru patrat variaza intre 1000-1200 de euro in functie de finisaje si dotari.

Daca se doreste cumpararea unei vile la un pret mai mic se recomnada zona Dambul Rotund unde metrul patrat variaza intre 600-700 de euro.

Pretul cerut pentru teren este unul dintre criteriile care influenteza decisiv amplasarea viitorul cartier, astfel tendinta este de a construi cartiere de vile in zonele unde pretul terenului se mentine inca la cote scazute, comparativ cu cartierele importante.

Astfel, dezvoltatorii s-au indreptat catre destinatii din afara orasului, cum ar fi zona Faget, unde numarul vilelor este in crestere, pretul terenului pe metru ajungand pana 100-120 de euro.

O alta zona de extindere cunoscuta este Floresti, unde pretul terenului variaza intre 50-100 de euro/mp, tendinta fiind de crestere. Aici, pretul de cumparare a unei vile variaza intre 100.000 de euro si 150.000 de euro, in functie de suprafata, finisari, dotari de lux.



Nordul nu este inca o zona catre care cei care dezvolta ansambluri rezidentiale se uita cu interes, dar se considera ca situatia se va schimba in perioada urmatoare. Zona de nord a Clujului nu este o zona cu specific rezidential, ci mai mult industrial, dar asta nu inseamna ca nu se va construi nimic in aceasta zona, subliniaza specialistii agentiei imobiliare Edil.

Din cauza poluari este o arie mai ieftina, unde incetul cu incetul se dezvolta cartiere rezidentiale.

Astfel au aparut case tip duplex in zona Baciu, dispunere P+E+M, 166 mp construiti, teren 185 mp, panorama deosebita, drum betonat, centrala termica, curte amenajata, constructie din caramida, izolata cu polistiren, apa, gaz, curent, canalizare , internet, pretul incepand de la 75.000 de euro si variaza in functie de finisari.

Nevoia de locuinte este permanenta. Alte zone destul de cautate sunt Dambul Rotund, Apahida spre lacul Campensti, unde preturile unei case/vile sunt mult mai acesibile comparativ cu cele din zona centrala.

In momentul in care se intentioneaza achizitionarea unei locuinte, pretul este unul dintre cei mai importanti factori, alaturi de locatie. In cazul vilelor, zona de interes cea mai cautata pentru acest segment de oferta, ramane in continuare sudul Clujului, zona rezidentiala Buna Ziua.

Aici, in functie de locatie, precum si de facilitatile oferite, ca piscina, teren de tenis, teren de golf, servicii administrative si de securitate, precum si altele, pretul variaza intre 1.000 si 1.400 de euro. In alte zone, cum ar fi Dambul Rotund, se pot achizitiona vile la un pret mai mic, de aproximativ 700 de euro/mp .

In ceea ce priveste blocurile noi se asteapta ca in cativa ani sa apara noi cartiere de blocuri, unele chiar foarte mari, care sa aduca pe piata zeci de mii de apartamente. Apartamentele noi, de lux au prezentat un interes mai mare deoarece preturile sunt comparabile, finisajele sunt superioare, spatiile mai largi, iar compartimentarea este inedita.

Dezvoltatorii locali au incredere in cresterea si maturizarea pietei imobiliare clujene, in consecinta proiecte noi sunt deja in curs de desfasurare. Zonele cele mai cautate pentru aceste investitii sunt dupa cum am amintit Zorilor, Andrei Muresanu, Gheorgheni, centru, Plopilor si Manastur, unde un numar considerabil de proiecte sunt finalizate sau in derulare.

Pe aceste zone si nu numai, cererile pentru apartamente de lux a fost ridicata, in special pentru apartamentele de 1 si 2 camere, cu suprafete de pana la 60-75 mp, atat semi-finisate cat si finisate ultra-modern. Preturile de vanzare pentru apartmente semifinisate este de 700-850 euro/mp, in timp ce 1 metru patrat de constructie finisata la cheie este de 1000-1500 euro/ mp in prezent.






Citeste doar ceea ce merita. Urmareste-ne si pe Facebook si Instagram.


192 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Întâlniri on-line | #deladistanță

Top 10 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.



powered by
developed by