Parlamentul a adoptat saptamana trecuta pachetul de legi referitoare la piata ipotecara. E vorba despre legea privind bancile de credit ipotecar, legea privind obligatiunile ipotecare, legea privind securitizarea creantelor si modificarea legii privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
Reglementarea pietei ipotecare inseamna aparitia unor banci specializate, care se adapteaza mai usor cerintelor, clientilor, precum si noi modalitati de investitie pe piata bursiera. Insa pentru aplicarea acestora in plan practic trebuie emisa si legislatia secundara de catre BNR si CNVM.
Pachetul de legi privind piata ipotecara vizeaza atat imbunatatirea cadrului legal aplicabil pietei primare a creditului ipotecar, cat si crearea unui cadru legal adecvat refinantarii operatiunilor de creditare ipotecara si a operatiunilor comerciale in general.
Ipoteca pentru constructiile viitoare
Prin modificarile aduse Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, se introduce notiunea de ipoteca pentru bunuri imobile viitoare. Aceasta nu poate fi insa opozabila tertilor din cauza deficientelor sistemului de publicitate imobiliara din Romania, care este conceput doar pentru bunurile existente, nu si pentru cele viitoare.
De aceea se impune si modificarea Legii nr. 7/ 1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara. Alte modificari vizeaza extinderea ariei de aplicare a acesteia prin eliminarea restrictiilor care vizeaza tipul de investitie imobiliara, beneficiarii, modalitatile de dobandire, modalitatea de disponibilizare a finantarii.
Clarificarea unor aspecte care au dat nastere la interpretari deformate reprezinta un alt motiv pentru care s-au adus modificari Legii nr. 190/1999. Pe durata aplicarii acesteia, au existat interpretari diferite cu privire la aria de aplicabilitate si la modul de aplicare.
Din acest motiv, prin noile reglementari s-a urmarit uniformizarea termenilor utilizati pentru desemnarea partilor contractului de credit ipotecar pentru investitii imobiliare, generalizandu-se termenii „creditor ipotecar" si „imprumutat".
In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului ipotecat.
In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.
Bancile de credit ipotecar
Bancile de credit ipotecar sunt concepute astfel incat sa poata actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, intocmai ca bancile universale, cu precizarea ca atragerea de depozite este exclusa, iar activitatea de creditare este limitata la imprumuturi pentru a caror garantare se constituie un drept real de ipoteca.
Bancile de credit ipotecar din tarile europene care au servit ca model legislativ au avut fata de concurenta avantajul unei adaptari mai rapide si mai eficiente la nevoile de deservire a consumatorilor, ajungand, in unele cazuri, sa detina peste 90% din cota de piata ipotecara primara.
Neputand atrage depozite, aceste entitati sunt substantial interesate de obtinerea de finantare de pe piata de capital, devenind, in tarile cu o piata de capital puternica, promotori ai pietei secundare a creditului ipotecar.
Obligatiunile ipotecare
In conditiile in care bancile de credit ipotecar nu pot atrage depozite, principala modalitate prin care acestea pot atrage surse externe de finantare ramane bursa, prin emiterea de obligatiuni ipotecare. Acestea sunt titluri emise de institutii financiare pentru finantarea creditelor ipotecare acordate.
In scopul crearii cadrului legal aferent pietei secundare a creditului ipotecar, prevederile izolate, incomplete si necorelate referitoare la valorificarea creantelor ipotecare pe piata de capital au fost sistematizate normativ, pentru a defini doua mecanisme alternative la metodele traditionale de finantare: emisiunea de obligatiuni ipotecare si securitizarea creantelor.
Legea privind obligatiunile ipotecare ofera posibilitatea valorificarii si refinantarii atat a creditelor ipotecare rezidentiale, cat si a creditelor ipotecare comerciale, prin intermediul emisiunilor de obligatiuni ipotecare.
Articolul integral in Saptamana Financiara
