De-a lungul istoriei sale recente, România a cunoscut perioade în care vânzarea terenurilor agricole a fost lipsită de orice restrângere (sub imperiul Codului civil 1864), perioade în care a fost controlată de stat (începând cu 1947) și chiar interzisă (începând cu 1974), perioade în care a fost treptat liberalizată din nou (în 1991, în 1998, în 2005 și, mai cu seamă, în 2011, sub imperiul Codului civil), pentru ca în prezent să trăim o tendință de limitare și de birocratizare a circulației juridice a terenurilor agricole (în 2014 și, cel mai recent, în 2020).
Între data publicării acestui articol și intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020 mai sunt doar 20 de zile. Legea 175/2020, de modificare și completare a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 741 din 14 august 2020 și va intra în vigoare la 13 octombrie 2020.
Deși mulți au sperat că proiectul legii nr. 175/2020 nu va rezista controlului de constituționalitate a priori, această speranță nu s-a materializat, iar momentul intrării în vigoare se apropie. Legea 175/2020 va complica procedura de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan prin extinderea categoriilor de preemptori și prin majorarea termenelor procedurale.
Cum este acum, sub imperiul Legii 17/2014?
1. Preemptorii
În prezent, Legea nr. 17/2014 prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune pentru patru categorii de preemptori, în următoarea ordine: (1) coproprietarii, (2) arendașii, (3) proprietarii vecini și (4) statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
2. Procedura
Oferta de vânzare se înregistrează la primăria în raza căreia se află terenul, iar preemptorii sunt ținuți să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată.
În cazul în care niciun preemptor nu își manifestă intenția de cumpărare, Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale, prin structurile sale teritoriale (pentru terenurile de până la 30 de hectare inclusiv) sau centrale (pentru terenurile de peste 30 de hectare) emite avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau necesar pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare.
Dispozițiile legii nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv.
3. Durata
În termen de o zi lucrătoare de la data înregistrării ofertei de vânzare, primăria are obligația să afișeze timp de 30 de zile (termenul de preempțiune) oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet a acesteia.
4. Sancțiunile
Înstrăinarea făcută cu nerespectarea dreptului de preempțiune este lovită de nulitate relativă, iar fapta este contravenție și se sancționează cu amendă de la 50.000 lei la 100.000 lei.
Vânzarea liberă a terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare ori în condiții mai avantajoase este lovită de nulitate absolută.
Cum va fi după 13 octombrie 2020, ca urmare a modificării Legii 17/2014 prin Legea 175/2020?
1. Preemptori mai mulți
În loc de 4 categorii de preemptori, vom avea 7 clase de preemptori, în următoarea ordine: (1) coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv, (2) proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii care sunt de cel puțin 5 ani în România, (3) proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, prioritar cu cel mai mare hotar comun / tânăr fermier / din aceeași unitate administrativ-teritorială (4) tinerii fermieri (de până la 40 de ani), cu domiciliul sau reședința în România de cel puțin 1 an, prioritar care desfășoară activități de zootehnie (5) Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, (6) persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine, (7) statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
2. Procedura mai complexă
În cazul în care niciun preemptor nu își va manifesta intenția de cumpărare, vânzarea nu va mai fi liberă, ci va putea să fie făcută în termen de 30 de zile către anumiți potențiali cumpărători specializați (1) persoane fizice cu domiciliul sau reședința în România în ultimii 5 ani, timp în care a desfășurat activități agricole în România și este înregistrată de autoritățile fiscale române (altfel spus, către agricultori persoane fizice) sau către (2) persoane juridice cu sediul social și/sau sediul secundar în România în ultimii 5 ani, timp în care a desfășurat activități agricole în România în proporție de cel puțin 75% din venitul total, cu asociatul / acționarul care deține controlul cu domiciliul sau reședința în România în ultimii 5 ani (altfel spus, către societăți din domeniul agriculturii). În cazul în care potențialul comparator nu îndeplinește condițiile menționate, Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale va emite aviz negativ.
Dacă în această perioadă de 30 de zile, de după cele 45 de zile lucrătoare de preempțiune, niciunul dintre potențialii cumpărători nu va îndeplini condițiile menționate, vânzarea va fi liberă.
Decesul vânzătorului sau al preemptorului înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunțarea hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare atrage anularea avizului final.
3. Termene mai lungi
Oferta de vânzare se va înregistra în continuare la primărie, care va avea însă obligația să notifice înregistrarea ofertei de vânzare către titularii dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, la sediul acestora, în termen de cel mult 10 zile lucrătoare. Deși întârzie procedura, aceasta garantează o mai bună protecție a drepturilor preemptorilor față de simpla afișare a ofertei de vânzare la sediul primăriei și pe pagina de web.
Ofertele de vânzare vor fi publicate și pe site-ul Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
Termenul de preempțiune va crește la 45 de zile lucrătoare și va începe să curgă de la primirea notificării din partea primăriei, timp în care vânzătorul poate retrage oferta.
În următoarele 30 de zile consecutive termenului de preempțiune, vânzarea se va putea face doar către potențialii cumpărători specializați, după care vânzarea se va putea face către oricine, în baza procesului-verbal de finalizare a procedurii emis de primării.
4. Impozite noi
În cazul înstrăinării terenului agricol în mai puțin de 8 ani de la cumpărare sau în cazul înstrăinării pachetului de control al societăților care au cel puțin 25% din active terenuri agricole situate în extravilan, diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă, se va impozita cu 80%.
5. Păstrarea destinației terenului
Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestor investiții. La prima vedere, această obligație nu este corelată cu posibilitatea schimbării categoriei de folosință a terenurilor arabile situate în extravilan prevăzută de art. 78 din Legea nr. 18/1991.
6. Sancțiuni mai mari
Înstrăinarea făcută cu nerespectarea dreptului de preempțiune va fi lovită de nulitate absolută, iar fapta va fi contravenție și se va sancționa cu amendă de la 100.000 lei la 200.000 lei.
În loc de concluzie
Scopurile declarate ale Legii nr. 175/2020, conform expunerii sale de motive, sunt (1) stimularea tinerilor agricultori, (2) extinderea și consolidarea exploatațiilor agricole ale producătorilor agricoli existenți, (3) asigurarea unei dezvoltări durabile a agriculturii în general.
Timpul va dovedi dacă aceste scopuri vor fi atinse prin modificările aduse de Legea nr. 175/2020 circuitului civil al terenurilor agricole din extravilan, însă câteva concluzii sunt previzibile a priori:
- vânzătorii (în special cei mici) vor afectați de limitarea suplimentară a posibilității de alegere liberă a potențialului cumpărător, având în vederea necesitatea parcurgerii unei proceduri mai complexe și mai lungi de preempțiune (o cerere mai mică, un preț mai mic);
- impozitele noi pe vânzarea terenurilor la mai puțin de 8 ani de la achiziție pot afecta capacitatea micilor fermieri de a răspunde situațiilor de piață, care nu vor mai putea folosi terenul propriu ca sursă de finanțare;
- obligativitatea menținerii destinației agricole a terenurilor nu este corelată cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol și poate afecta producătorii de energie regenerabilă sau de parcuri industriale.
Un articol semnat de Laura Elena RADU, Senior Partner (lradu@stoica-asociatii.ro) și Marius CHELARU, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & Asociații.
0
4
