Pandemia a scos la iveală o discuție juridică referitoare la forța majoră. Cum poate fi invocată? Ce înseamnă clauza de forță majoră? Care este raportul dintre chiriași și proprietari, mai ales în cazul mall-urilor? Poate un aviz de forță majoră să te exonereze total de răspundere? Ce se întâmplă în cazul contractelor în care nu există o clauză de forță majoră? Despre toate aceste lucruri s-a discutat în interviu cu Dan-Rareș Răducanu, Senior Partner, STOICA & Asociații.
Urmărește discuția integrală:
Fragmente din interviu
Despre clauzele de forță majoră
Clauza de forță majoră nu este o clauză obligatorie. Nici nu s-a simțit nevoia de a avea astfel de clauze în contracte, pentru că, chiar dacă existau, în general, nu prea își produceau efecte pentru că de multe ori cazurile de forță majoră în adevăratul sens al cuvântului, cu implicații asupra unor mari mase de persoane, sunt puține.
Ideea de forță majoră a venit din dreptul anglo-saxon. Acolo sunt clauze de forță majoră care poate în anumite contracte cuprind câteva pagini. În dreptul nostru, clauzele în general sunt standarde și cuprind câteva rânduri și cuprind cutremurele, inundații și câteodată mai apare și ideea de epidemie sau pandemie. În general, clauzele de epidemii și pandemii apăreau în contractele care priveau schimbul de carne sau animale vii.
Ceea ce trebuie să știe toată lumea e că, chiar dacă nu există o astfel de clauză de forță majoră, părțile implicate în contracte sunt protejate. Există chiar o lege în acest sens, Articolul 1351 din Codul Civil spune foarte clar: dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de o forță majoră sau de un caz fortuit.
Eu cred că în cazul IMM-urilor chiar este mai bine să nu ai în contract o clauză de forță majoră. Pentru că de cele mai multe ori, când un IMM contractează cu cineva care are o forță juridică mai puternică, tinde să accepte în domeniul forțelor majore o serie de clauze care poate îi limitează dreptul de a invoca astfel de clauze. În schimb, în Codul Civil lucrurile sunt mult mai clare.
Despre situația chiriașilor din mall-uri
Cele mai multe întrebări le-am primit pe direcția relației între proprietar și chiriaș. Cu precădere în cazul mall-urilor. Mall-urile sunt închise, nu mai pot asigura activitatea chiriașilor în acele spații, care sunt închiriate. Pe de altă parte, mall-urile au în continuare cheltuieli, cu asigurarea pazei, a unor utilități, iar chiriașii folosesc spațiul, chiar dacă nu cu scopul de a vinde. Adică, chiar dacă nu vând, chiriașii respectivi folosesc spațiul pentru activități de inventar, de depozitare etc.
Pe de-o parte chiriașul spune, bun, de ce să plătesc dacă nu folosesc spațiul, pe de altă parte, și proprietarul mall-ului spune că spațiul este folosit, sigur, că nu în sensul în care a fost prevăzut la momentul semnării contractului.
Chiriașul nu poate să își desfășoare activitatea în spațiul închiriat în scopul pe care l-au agreat părțile la momentul semnării contractului. Pe de altă parte, spațiul respectiv rămâne la dispoziția chiriașului. În astfel de situații, cea mai bună variantă este negocierea dintre chiriaș și proprietar. Pentru că în lipsa unei astfel de negocieri, se deshid porțile unor litigii destul de anevoiase, destul de lungi.
Lumea trebuie să înțeleagă că forța majoră nu este o instituție care să conducă la blocaj. Ceea ce OUG 29/2020 încearcă să transmită este tocmai ideea că forța majoră nu trebuie să fie văzută de către actorii pieței economice din România ca fiind o situație care îi exonerează pe ei de orice fel de răspundere ar fi putut avea potrivit contractului.
Forța majoră trebuie văzută ca fiind o situație fortuită, care îl exonerează pe cel care o invocă pentru că nu este vinovat cu nimic, dar nici nu îl poate apăra în situația în care ar fi putut să facă ceva de natură să împiedice consecințele negative ale forței majore.
Despre avizul de forță majoră
Acest aviz de forță majoră este un mijloc de probațiune care poate să fie invocat de către persoana care îl obține și care atestă, nimic altceva, că există un caz de forță majoră care a avut un impact în activitatea respectivei persoane care îl obține. De multe ori, un astfel de aviz este cerut prin clauza contractuală. Dar din punctul meu de vedere, un astfel de aviz nu îl absolvă în niciun caz pe cel care notifică cealaltă parte.
Lumea tinde să vadă această instituție a forței majore ca o instituție total exoneratoare de răspundere. Dacă forța majoră duce la o imposibilitate totală de îndeplinire a obligației, atunci putem să discutăm că persoana respectivă este exonerată să își îndeplinească obligațiile. Dar numai că în viața de zi cu zi, lucrurile nu sunt doar albe sau negre. De cele mai multe ori sunt gri, iar domeniul juridic nu face excepție. Pentru că de asta există atât de multe litigii între părți, pentru că fiecare parte tine să vadă doar bucățica lui de alb sau partea celuilalt de negru.
