<-- Dosare Juridice - Oglinda -->

Dosare Juridice - Drept de proprietate

Saga înstrăinării terenurilor pe baza actelor premergătoare emiterii titlului de proprietate

de Cristiana Ioana Frîncu     STOICA & Asociatii


Cristiana Ioana Frincu
Foto: STOICA & Asociatii
În practică, s-a constatat că există numeroase situaţii, în special în zonele de extravilan, în care s-au vândut terenuri ce au făcut obiectul legilor de restituire, exclusiv pe baza actelor premergătoare emiterii titlului de proprietate, adică în baza adeverinţelor de proprietate şi a proceselor verbale de punere în posesie. În multe cazuri, fie titlurile de proprietate au fost emise pe numele persoanei îndreptăţite, alta decât noul dobânditor, ulterior transferului sau chiar şirului de transferuri de proprietate, fie acestea nu au mai fost emise. Această împrejurare a reprezentat în multe dintre situaţii un impediment la înscrierea dreptului în cartea funciară.

Se pune problema dacă, printr-o asemenea practică, este îngrădită libera circulaţie a terenurilor restituite.

Cadrul legal

Procesele-verbale de punere în posesie şi adeverinţele de proprietate sunt acte emise de comisia locală în cadrul procesului de restituire a proprietăţii. Procesul-verbal este actul ce atestă punerea în posesie a persoanelor îndreptăţite, iar adeverinţa de proprietate certifică faptul că persoanele înscrise în procesele-verbale de punere în posesie sunt identice cu persoanele înscrise în anexele cuprinzând persoanele îndreptăţite, validate anterior prin hotărâri, de către comisie.

Potrivit reglementării în vigoare, procesele-verbale de punere în posesie şi adeverinţele de proprietate emise în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, rămân valabile fără nici o altă confirmare. Textul legal nu conferă adeverinţelor de proprietate sau proceselor-verbale de punere în posesie valoare de titlu de proprietate, ci confirmă validitatea unor astfel de documente, emise potrivit dispoziţiilor reglementării anterioare.

Regimul juridic al adeverinţelor de proprietate nu rezultă în mod expres din legile de restituire, fapt ce a generat o practică judiciară neunitară şi diverse opinii în doctrina de specialitate.

Soluţiile practicii judiciare

Într-o primă interpretare, s-a considerat că adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie sunt acte doveditoare ale dreptului de proprietate. Această interpretare a condus în practică la încheierea unor acte de transfer pe baza acestor documente, fără a se aştepta eliberarea titlului de proprietate. Dificultăţi practice au fost generate şi de faptul că titlurile de proprietate au fost emise de comisiile de fond funciar ulterior actului de transfer, pe numele persoanei îndreptăţite - transmiţătorul dreptului, iar nu pe numele noului dobânditor.

Într-o altă interpretare, îmbrăţişată şi în jurisprudenţa ICCJ, adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie reprezintă acte premergătoare emiterii titlului de proprietate, neputând fi asimilate, ca valoare probatorie, cu titlul de proprietate.

Regimul juridic al actelor premergătoare emiterii titlului de proprietate

Deşi nu se bucură de o reglementare expresă, regimul juridic al adeverinţelor de proprietate şi al proceselor-verbale de punere în posesie rezultă din cuprinsul legii care reglementează etapele procesului de reconstituire/constituire a dreptului de proprietate şi cronologia documentelor emise în cadrul acestora.

Prima etapă, desfăşurată în faţa comisiei locale, sub controlul comisiei judeţene, se încheie cu emiterea adeverinţei de proprietate şi punerea în posesie.

A doua etapă, desfăşurată în faţa comisiei judeţene, se încheie cu emiterea titlului de proprietate.

Adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie sunt emise de comisia locală, după validarea acestora de către comisia judeţeană, în timp ce titlul de proprietate este emis de comisia judeţeană, pe baza actelor premergătoare întocmite de comisia locală.

Aşadar, nu poate fi pus semnul egalităţii între actele premergătoare, reprezentate de adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie, şi titlul de proprietate, ca act final al procesului de restituire, doar acesta din urmă conferind un drept de proprietate asupra terenului, cu toate prerogativele sale, titularului măsurii de restituire.

Forţa juridică a actelor premergătoare emiterii titlului de proprietate

Prin Decizia în interesul legii a Curţii Supreme de Justiţie nr. 1/1997s-a statuat că aceste "acte premergătoare emiterii titlului de proprietate conferă doar un drept virtual de proprietate, care creează raporturi juridice numai între organul administrativ care le-a emis şi beneficiar şi nu pot fi asimilate ca valoare probatorie, cu titlul de proprietate ce conferă un dreptul real de proprietate asupra terenului şi este opozabil erga omnes în cadrul raporturilor juridice civile."

Aşa cum s-a arătat şi în jurisprudenţa de specialitate (C.A. Galaţi, secţ. Civ., dec. Civ. nr. 59/1996, citată în "Legile fondului funciar", Viorel Terezea, ediţia 3, editura C.H. Beck, op. cit. pag. 448.), "(...) adeverinţele de proprietate nu reprezintă titlu de proprietate în sensul Legii nr. 18/1991, deoarece dreptul pe care îl atestă este incert până la eliberarea titlului, singurul act prevăzut de Legea nr. 18/1991 care conferă titularului acestora un drept." În continuare, s-a reţinut că actele premergătoare, anume adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie "au o valoare juridică inferioară, cu caracter temporar şi care poate fi oricând contrazisă de un titlu de proprietate eliberat altei persoane".

Legalitatea şi validitatea actelor de transfer încheiate pe baza actelor premergătoare

Soluţiile legale sunt diferite după cum este vorba despre reconstituirea sau despre constituirea dreptului de proprietate. Precizăm că, prin reconstituirea dreptului de proprietate se înţelege stabilirea dreptului de proprietate în beneficiul persoanelor care au avut un drept de proprietate anterior colectivizării, cu caracter recognitiv şi constatator, în timp ce prin constituirea dreptului de proprietate se înţelege împroprietărirea unor categorii de persoane în anumite condiţii, prin efectul legii, fără ca beneficiarii să fi avut un drept de proprietate anterior colectivizării.

În prima situaţie, odată ce titlul de proprietate a fost emis, dreptul de proprietate este consolidat cu efect retroactiv, considerându-se că fostul proprietar a fost adevăratul proprietar pe întreaga perioadă de timp, inclusiv la momentul transferului. În consecinţă, actul de transfer, încheiat pe baza actelor premergătoare (adeverinţa de proprietate şi procesul-verbal de punere în posesie) este, de asemenea, consolidat retroactiv. Aceasta explică într-o oarecare măsură practica notarială de a autentifica actele de transfer, fiind subînțeleasă condiția suspensivă a emiterii titlului de proprietate. Aceasta ar fi fost o posibilă soluție, de a se considera că dreptul de proprietate transmis este afectat de condiția emiterii titlului (a parcurgerii etapei finale a procedurii de reconstituire). Pe cale de consecință, dobânditorul nu putea să devină decât tot titularul unui drept sub condiție.

Dacă însă dreptul de proprietate al dobânditorului a fost înscris în cartea funciară ca drept pur și simplu, o soluţie practică pentru clarificarea situației, ar putea să o reprezinte instituirea obligaţiei depunerii titlului de proprietate emis de comisia de fond funciar, cu ocazia transferurilor ulterioare, având în vedere şi caracterul public al documentelor care au stat la baza măsurilor de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate.

Împrejurarea că titlul de proprietate a fost emis pe numele persoanei îndreptăţite, în înţelesul legilor de restituire, nu afectează dreptul noului dobânditor care îşi fundamentează dreptul pe actul de transfer încheiat cu beneficiarul măsurii de restituire, iar pentru "consolidarea" dreptului lui, obligația de a depune titlul de proprietate al antecesorului lui, atunci când dorește să retransmită dreptului către un terț, poate să fie privită ca fiind o obligație rezonabilă, rațională și proporțională în raport cu interesul public al securității circuitului civil.

Probleme practice pot apărea însă în situaţia în care titularul dreptului înscris în titlul de proprietate este altul decât antecesorul noului dobânditor, situaţie în care, dacă şirul transferurilor nu poate fi reconstituit, s-ar justifica notarea în cartea funciară a dobânditorului ca posesor.

În schimb, în privinţa măsurilor de constituire a dreptului de proprietate, emiterea titlului de proprietate are efecte doar pentru viitor, titularul măsurii de constituire fiind considerat proprietar de la acea dată.

Cu privire la adeverinţele de proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie neînregistrate în cartea funciară, deşi nu reprezintă titluri de proprietate, acestea ar putea fi utilizate la notarea posesiei în cartea funciară, fie în cadrul înregistrării sistematice (înregistrare din oficiu în sistemul integrat de cadastru şi de carte funciară a imobilelor dintr-o unitate administrativ-teritorială sau dintr-un sector cadastral), fie în cadrul înregistrării sporadice (înregistrarea imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi de carte funciară, la cererea persoanei interesate), fără a se aştepta emiterea titlului de proprietate necesar intabulării dreptului de proprietate.

Concluzie

Problema transferurilor de proprietate asupra terenurilor ce au făcut obiectul legilor de restituire rămâne în continuare de actualitate, fiind numeroase situaţii în care dobânditorii acestor terenuri nu au putut ori au avut reale dificultăţi la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, fie ca urmare a lipsei ori a neconcordanţelor din titlurile de proprietate emise de autorităţile competente, fie ca urmare a lipsei ori neconformităţii documentaţiilor cadastrale.

Rezolvarea acestor probleme nu se va putea realiza pe deplin decât la momentul finalizării procesului de înregistrare sistematică a tuturor imobilelor aflate pe teritoriul României, ceea ce la acest moment rămâne un deziderat. Până atunci însă, soluţiile legale aplicabile se apreciază de la caz la caz, în funcţie de particularităţile speţei.

Un articol semnat de Cristiana Ioana Frîncu, Partner STOICA & Asociații


Citeste mai multe despre   










5543 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

Top 10 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version