<-- Dosare Juridice - Oglinda -->

Dosare Juridice - Urbanism

Extinderea valabilității documentațiilor de urbanism - între litera și spiritul legii

de Ioana Waszkiewicz, Sandra Gheorghe     PeliPartners


Ioana Waszkiewicz, Sandra Gheorghe
Foto: PeliPartners
Dezvoltarea unui proiect imobiliar este un demers de durată, care presupune parcurgerea mai multor etape: prospectarea pieței imobiliare, achiziționarea terenului, finalizarea conceptului, procesul de autorizare și, în final, realizarea efectivă a lucrărilor. În perioada lungă de la inițierea proiectului și până la finalizarea lui, pot interveni factori diverși care să influențeze calendarul avut în vedere inițial de dezvoltator.

Există o multitudine de motive din cauza cărora durata de timp necesară pentru finalizarea investiției poate depăși chiar termenul de valabilitate al documentațiilor de urbanism obținute de către dezvoltatori, stabilită de către autoritatea publică la momentul aprobării documentației. În București, există numeroase planuri zonale de urbanism aprobate cu o perioadă de valabilitate de 5 ani.

Legiuitorul a avut în vedere acest risc și a prevăzut un remediu pentru salvgardarea documentațiilor de urbanism. Astfel, valabilitatea prevederilor documentațiilor de urbanism se extinde de drept pentru acele investiții care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora. Investiția se consideră începută dacă procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire a fost inițiată - cu alte cuvinte, dacă a investitorul a obținut certificatul de urbanism în scop de construire.

Însă chiar investiția începută și autorizația de construire obținută, o situație problematică este cea în care dezvoltatorul decide suspendarea proiectului pentru o perioadă de timp îndelungată, perioadă în care pot expira inclusiv autorizațiile obținute. Se ridică întrebarea dacă - într-o atare situație - există limite temporale în care se poate considera extinsă perioada documentațiilor de urbanism.

Curtea de Apel București a oferit un răspuns într-un dosar soluționat la finalul anului 2019. În acest caz, în anul 2008 dezvoltatorul imobiliar a obținut un plan zonal de urbanism (PUZ) care a avut pe o perioadă de valabilitate de 5 ani. În anul 2009, dezvoltatorul a obținut autorizația de construire iar în septembrie 2010 au început și lucrările de construire. Din cauza lipsei de fonduri, execuția lucrărilor a fost sistată în martie 2011, ceea ce ulterior a condus la expirarea termenului de valabilitate al autorizației de construire.

În anul 2017, dezvoltatorul imobiliar a obținut o nouă autorizație de construire având ca obiect continuarea lucrărilor de construire autorizate inițial în 2009, această nouă autorizație făcând obiectul dosarului de instanță. Temeiul pentru obținerea celei de-a doua autorizații de construire se găsește în Legea 50/1991, care în forma în vigoare la nivelul anului 2017 prevedea următoarele: "Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilității autorizației, fiind necesară emiterea unei noi autorizații de construire. În situația în care caracteristicile nu se schimbă față de autorizația inițială, se va putea emite o nouă autorizație de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism." În forma actuală, Legea 50/1991 este ușor modificată, păstrându-se însă aceeași idee centrală.

Curtea de Apel București a decis că autorizația de construire pentru continuarea lucrărilor obținută în 2017 este emisă în mod valabil, întrucât s-a respectat regimul de înălțime stabilit prin planul zonal de urbanism din 2008, iar valabilitatea acestei documentații de urbanism s-a extins de drept deoarece prima autorizație a fost emisă în cadrul termenului inițial de 5 ani de valabilitate.

Cei șase ani care au trecut de la data sistării lucrărilor și până la data emiterii celei de a doua autorizații de construire, timp în care s-a scurs și termenul de 5 ani prevăzut pentru valabilitatea inițială a planului zonal de urbanism, nu au reprezentat un impediment pentru ca instanța să constate legalitatea autorizației pentru continuarea lucrărilor. Potrivit instanței, păstrarea caracteristicilor proiectului aprobate prin autorizația de construire inițială a fost singura condiție pentru emiterea autorizației de construire.

Decizia Curții de Apel este surprinzătoare, dar - în litera legii - corectă. Din Legea Urbanismului nu reiese nicio limitare în timp pentru posibilitatea de a continua o investiție după o întrerupere de lungă durată a lucrărilor. Reglementarea în sine este însă discutabilă. Ea ignoră faptul că peisajul urbanistic al unui oraș poate suferi schimbări substanțiale în șase ani, iar raportarea doar la caracteristicile inițiale ale proiectului poate deveni insuficientă. Este necesară prin urmare o reglementare mai echilibrată, care să țină cont în mod echitabil atât de interesul economic al finalizării unui imobil început, cât și de interesul păstrării unei flexibilități pentru dezvoltarea organică a zonei, astfel încât să nu se creeze în peisajul urban „insule” înghețate în timp, necorelate cu restul dezvoltării urbanistice a zonei.

Putem doar spera că de lege ferenda legiuitorul va oferi o soluție mai apropiată de principiile de bază care guvernează dreptul construcțiilor și urbanismului, păstrând totodată garanții adecvate pentru drepturile individuale ale investitorilor.

Un material semnat de Ioana Waszkiewicz (Senior Associate) și Sandra Gheorghe (Associate) - PeliPartners


Citeste mai multe despre   



Citeste doar ceea ce merita. Urmareste-ne si pe Facebook si Instagram.














3471 vizualizari

  • 0 (0 voturi)    
    Articol confuz (Joi, 11 iunie 2020, 21:43)

    suk-yi [utilizator]

    Decizia judecatoreasca e in mod evident arbitrara si in totala necunoastere a domeniului. E si normal, unul care pina mai ieri judeca divorturi, azi ia decizii legate de urbanism, un domeniu absolut exotic chiar si pentru aia care-l practica - mai bine zis stampileaza pt bani orice, fara sa inteleaga nici macar care sunt consecintele.
    E pacat ca popularizati frenetic o decizie gresit, fara sa fi citit (probabil) macar odata normele de aplicare la Legea 350/2001. Daca tot v-ati apucat sa puneti un titlu pompos, macar o referire - doua la situatiile legale in care documentatiile de urbanism isi pierd valabilitatea, chiar fiind in termen....


Abonare la comentarii cu RSS

Top 10 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.

Aici puteti modifica setarile de Cookie

hosted by
powered by
developed by