Dosare Juridice - Vânzare imobile

Luni, 29 iulie 2019, 10:00 Dosare Juridice - Opinia specialistilor act | Botezatu Estrade Partners

De asemenea, pentru o imagine completă asupra costurilor unei astfel de operațiuni, cumpărătorul are nevoie să cunoască cuantumul onorariilor notariale si taxelor de înscriere in cartea funciara pe care urmează sa le plătească pe lângă prețul imobilului.


1. Verificări preliminare


Pe partea tehnica, cumpărătorul ar trebui sa verifice atent înainte de cumpărare viciile imobilului pentru a evita anumite surprize neplăcute după cumpărarea si preluarea imobilului. Pentru partea juridica, dacă nu optează pentru asistență juridică, un cumpărător va trebui să verifice cel puțin situația imobilului astfel cum reiese din extrasul de carte funciară si din titlul vânzătorului, eventual cu ajutorul notarului ce va autentifica contractul de vânzare cumpărare.


Potențialul cumpărător trebuie să realizeze o examinare atentă a imobilului pentru a identifica viciile sale aparente și a le semnala proprietarului. Din perspectivă practică, o astfel de examinare se impune mai ales în cazul achiziției de imobile noi de la dezvoltator (apartamente sau case), care de regulă vin cu pachete preagreate de finisaje și dotări, iar respectarea și implementarea acestor pachete trebuie urmărită de cumpărător. De exemplu, aspectele de genul (i) finisajelor imobilului (gresie, parchet, faianță), (ii) dotărilor acestuia (echipamente sanitare) sau (iii) eventualelor probleme care pot fi identificate prin simpla inspectare a imobilului (igrasie, deteriorări, stricăciuni) trebuie reclamate proprietarului / dezvoltatorului de îndată, de preferat înainte de încheierea contractului de vânzare, pentru a fi remediate. În caz contrar, cumpărătorul nu va putea reclama ulterior vânzatorului aceste vicii.


Chiar dacă legea îi ofera cumpărătorului anumite mijloace de protecție în caz de vicii, cum acestea pot implica acțiuni în instanță și litigii de lungă durată, este recomandabil ca în practică cumpărătorul să verifice cât mai atent imobilul înainte de semnarea contractului de vânzare.


Situația juridica a imobilului


Cu ajutorul unui avocat, sau al notarului public, cumpărătorul ar trebui să verifice și titlul cumpărătorului, actele de transfer anterioare și, în funcție de imobil, situații precum existența unor cereri de revendicare depuse de foști proprietari.


Proprietarul trebuie să obțină și anumite documente punctuale pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, precum:

Certificatul de atestare fiscală pentru imobil


De reținut că, în ceea ce privește plata impozitului pentru imobil, acesta este datorat de cumpărător începând cu anul următor celui în care se face achiziția, vânzătorul fiind cel care achită impozitul pentru anul în curs.


În cazul în care contractul de vânzare vizează o clădire (sau o parte a acesteia), proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător, înaintea încheierii contractului, o copie a certificatului de performanță energetică a clădirii. Contractul de vânzare încheiat în absența îndeplinirii acestor obligații este anulabil. Mai mult, la momentul încheierii contractului de vânzare, proprietarul este obligat să remită acest certificat, în original, cumpărătorului.


În cazul înstrăinării unor imobile care fac parte din condominii în cadrul cărora este constituită o asociație de proprietari, este necesară de asemenea obținerea de către vânzător a unei adeverințe de la asociația de proprietari cu privire la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și a utilităților publice până la data respectivă. În situația în care din adeverință rezultă că există datorii, notarul nu va autentifica contractul de vânzare decât în situația în care cumpărătorul accepta în mod expres să preia debitele respective.


Actele de înstrăinare realizate în absența acestei adeverințe sunt anulabile.

Facturile de utilități


Alte documente

Pe lângă documentele specificate mai sus, proprietarul ar trebui sa predea cumpărătorului, la semnare, dosarul complet de acte de proprietate ale imobilului, în original, precum și, cu titlu general, oricare alte acte pe care le deține cu privire la imobilul respectiv, inclusiv documentația cadastrală corespunzătoare.


Transferul bunurilor imobile implica două costuri principale, calculate prin raportare la valoarea imobilului respectiv: taxele notariale pentru autentificarea contractului, și taxele de intabulare în cartea funciară. Aceste costuri vor fi în vasta majoritate a cazurilor suportate de cumpărător.


Cu titlu ilustrativ, am inserat mai jos cateva exemple orientative, în care am luat în considerare valori diferite ale imobilului:

Ca formalități finale în ceea ce privește plata prețului de către cumpărător, în cazul în care primirea prețului integral de către cumpărător nu este atestată prin însuși contractul de vânzare, este recomandabil ca părțile să agreeze ca, ulterior încheierii contractului, vânzătorul să dea o declarație (în formă autentică) care să ateste primirea integrală a prețului și lipsa oricăror alte pretenții ulterioare legate de plată. În plus, trebuie reținut că, în cazul în care părțile nu au convenit altfel în contract, cumpărătorul poate fi ținut, în anumite condiții, să plătească dobânzi asupra prețului din ziua dobândirii imobilului sau din ziua predării.