Fie că este vorba despre un apartament, o casa sau un teren, subiectul vânzării sau cumpărării de imobile este foarte frecvent întâlnit pe piață. Pe lângă întrunirea caracteristicilor "tehnice" - locație, suprafață, compartimentare -, potențialul cumpărător trebuie să realizeze o serie de verificări prealabile pentru a lua o decizie informată. În paralel, proprietarul trebuie să pregătească un dosar complet pentru imobil, care să conțină atât actele de proprietate, dar și alte documente punctuale, necesare pentru încheierea valabilă a tranzacției.
De asemenea, pentru o imagine completă asupra costurilor unei astfel de operațiuni, cumpărătorul are nevoie să cunoască cuantumul onorariilor notariale si taxelor de înscriere in cartea funciara pe care urmează sa le plătească pe lângă prețul imobilului.
Acest articol își propune să enumere pașii generali pe care părțile trebuie să îi aibă în vedere la încheierea unui contract de vânzare pentru un imobil, pentru a anticipa implicațiile practice ale unei astfel de operațiuni.
1. Verificări preliminare
O achiziție imobiliară presupune mai mult decât simpla identificare a imobilului care corespunde cerințelor cumpărătorului și negocierea prețului cu proprietarul. Odată "bifate" aspectele funcționale și comerciale, imobilul trebuie să facă și obiectul anumitor cercetări ce țin mai degrabă de zona juridică sau tehnică.
Pe partea tehnica, cumpărătorul ar trebui sa verifice atent înainte de cumpărare viciile imobilului pentru a evita anumite surprize neplăcute după cumpărarea si preluarea imobilului. Pentru partea juridica, dacă nu optează pentru asistență juridică, un cumpărător va trebui să verifice cel puțin situația imobilului astfel cum reiese din extrasul de carte funciară si din titlul vânzătorului, eventual cu ajutorul notarului ce va autentifica contractul de vânzare cumpărare.
Examinarea imobilului
Potențialul cumpărător trebuie să realizeze o examinare atentă a imobilului pentru a identifica viciile sale aparente și a le semnala proprietarului. Din perspectivă practică, o astfel de examinare se impune mai ales în cazul achiziției de imobile noi de la dezvoltator (apartamente sau case), care de regulă vin cu pachete preagreate de finisaje și dotări, iar respectarea și implementarea acestor pachete trebuie urmărită de cumpărător. De exemplu, aspectele de genul (i) finisajelor imobilului (gresie, parchet, faianță), (ii) dotărilor acestuia (echipamente sanitare) sau (iii) eventualelor probleme care pot fi identificate prin simpla inspectare a imobilului (igrasie, deteriorări, stricăciuni) trebuie reclamate proprietarului / dezvoltatorului de îndată, de preferat înainte de încheierea contractului de vânzare, pentru a fi remediate. În caz contrar, cumpărătorul nu va putea reclama ulterior vânzatorului aceste vicii.
Altfel, dacă se constată existența unui viciu ascuns ulterior încheierii contractului de vânzare, cumpărătorul va avea la îndemână din punct de vedere juridic alternative specifice de remediere - de exemplu, înlăturarea viciilor pe cheltuiala proprietarului, o reducere de preț sau chiar rezoluțiunea vânzării, în cazuri extreme. Va fi considerat ascuns acel viciu care, la data predării imobilului, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Criteriul cumpăratorului prudent și diligent va fi aplicat de la caz la caz, în mod evident mai strict în cazul unui cumpărător profesionist.
Chiar dacă legea îi ofera cumpărătorului anumite mijloace de protecție în caz de vicii, cum acestea pot implica acțiuni în instanță și litigii de lungă durată, este recomandabil ca în practică cumpărătorul să verifice cât mai atent imobilul înainte de semnarea contractului de vânzare.
De exemplu, cum un viciu întâlnit frecvent în practică este acela al infiltrațiilor pluviale, este recomandat ca examinarea imobilului ce se dorește a fi achiziționat să aibă in vedere si acest lucru.
Situația juridica a imobilului
Un minim necesar este solicitarea unui extras de carte funciară recent pentru imobil pentru a verifica atât descrierea acestuia - suprafețe, compartimentare, regim -, cât și faptul că vânzătorul este înscris ca proprietar actual al imobilului respectiv. De asemenea, se impune și o verificare la nivelul sarcinilor, în sensul de a identifica dacă există vreun drept specific în favoarea unei terțe părți (de exemplu, ipoteca în favoarea unei bănci finanțatoare), pentru a anticipa si îndeplini eventuale formalități specifice anterior perfectării tranzacției.
Cu ajutorul unui avocat, sau al notarului public, cumpărătorul ar trebui să verifice și titlul cumpărătorului, actele de transfer anterioare și, în funcție de imobil, situații precum existența unor cereri de revendicare depuse de foști proprietari.
2. Dosarul de documente pentru vânzare
Proprietarul trebuie să obțină și anumite documente punctuale pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, precum:
Certificatul de atestare fiscală pentru imobil
Acesta face dovada achitării tuturor obligațiilor de plată datorate autorităților administrației publice locale de către proprietar și se elibereaza de către organul fiscal competent, la cererea proprietarului. Certificatul este valabil pentru 30 de zile, prin urmare formalitățile pentru obținerea lui trebuie organizate în preajma semnării contractului de vânzare. Indiferent de tipul de imobil care face obiectul de înstrăinare, contractele de vânzare încheiate în absența unor astfel de certificate de atestare fiscală sunt nule de drept.
De reținut că, în ceea ce privește plata impozitului pentru imobil, acesta este datorat de cumpărător începând cu anul următor celui în care se face achiziția, vânzătorul fiind cel care achită impozitul pentru anul în curs.
Certificatul de performanță energetică a clădirii
În cazul în care contractul de vânzare vizează o clădire (sau o parte a acesteia), proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător, înaintea încheierii contractului, o copie a certificatului de performanță energetică a clădirii. Contractul de vânzare încheiat în absența îndeplinirii acestor obligații este anulabil. Mai mult, la momentul încheierii contractului de vânzare, proprietarul este obligat să remită acest certificat, în original, cumpărătorului.
Adeverință de la asociația de proprietari
În cazul înstrăinării unor imobile care fac parte din condominii în cadrul cărora este constituită o asociație de proprietari, este necesară de asemenea obținerea de către vânzător a unei adeverințe de la asociația de proprietari cu privire la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și a utilităților publice până la data respectivă. În situația în care din adeverință rezultă că există datorii, notarul nu va autentifica contractul de vânzare decât în situația în care cumpărătorul accepta în mod expres să preia debitele respective.
Similar cu certificatul de atestare fiscală, și această adeverință are un termen de valabilitate de 30 de zile de la emitere, prin urmare obținerea ei trebuie de asemenea organizată în preajma datei de semnare a contractului de vânzare.
Actele de înstrăinare realizate în absența acestei adeverințe sunt anulabile.
Facturile de utilități
Legislatia în vigoare prevede faptul că notarul public nu va autentifica actele de înstrăinare a imobilelor fără dovada achitării la zi a datoriilor pentru serviciile de utilități publice, eliberate de furnizorii respectivelor servicii (de exemplu, electricitate, gaze naturale etc.). Plățile la zi vor fi dovedite prin prezentarea de către proprietar a setului celor mai recente facturi de utilități, precum și a dovezilor de plată a acestora. Chiar și în cazul în care, în practică, notarul public nu solicită vânzătorului prezentarea acestor documente, este recomandabil ca ele să fie cerute si verificate de cumpărător.
Alte documente
Pe lângă documentele specificate mai sus, proprietarul ar trebui sa predea cumpărătorului, la semnare, dosarul complet de acte de proprietate ale imobilului, în original, precum și, cu titlu general, oricare alte acte pe care le deține cu privire la imobilul respectiv, inclusiv documentația cadastrală corespunzătoare.
3. Costuri. Formalități finale
Transferul bunurilor imobile implica două costuri principale, calculate prin raportare la valoarea imobilului respectiv: taxele notariale pentru autentificarea contractului, și taxele de intabulare în cartea funciară. Aceste costuri vor fi în vasta majoritate a cazurilor suportate de cumpărător.
Onorariul notarial minimal se calculează prin raportare la valoarea imobilului, cu aplicarea unei formule specifice, în funcție de anumite praguri de valoare.
Cu titlu ilustrativ, am inserat mai jos cateva exemple orientative, în care am luat în considerare valori diferite ale imobilului:
- Pentru un imobil cu o valoare de 450.000 lei, onorariul notarial minimal va fi de aproximativ 4.105 lei +TVA.
- Pentru un imobil cu o valoare de 900.000 lei, onorariul notarial minimal va fi de aproximativ 6.400 lei +TVA.
- Pentru un imobil cu o valoare de 1.500.000 lei, onorariul notarial minimal va fi de aproximativ 9.040 lei +TVA.
Taxa de intabulare este 0,15% din valoarea imobilului pentru persoanele fizice, respectiv de 0,50% din valoarea imobilului pentru persoane juridice.
Ca formalități finale în ceea ce privește plata prețului de către cumpărător, în cazul în care primirea prețului integral de către cumpărător nu este atestată prin însuși contractul de vânzare, este recomandabil ca părțile să agreeze ca, ulterior încheierii contractului, vânzătorul să dea o declarație (în formă autentică) care să ateste primirea integrală a prețului și lipsa oricăror alte pretenții ulterioare legate de plată. În plus, trebuie reținut că, în cazul în care părțile nu au convenit altfel în contract, cumpărătorul poate fi ținut, în anumite condiții, să plătească dobânzi asupra prețului din ziua dobândirii imobilului sau din ziua predării.
Cunoașterea etapelor de mai sus și a documentelor necesar a fi obținute în vederea încheierii contractului de vânzare poate ajuta părțile să salveze timp și oferă, în același timp, o premisă suficientă pentru luarea unei decizii informate. Notăm însă că, în cazul proiectelor imobiliare complexe, se impun analize mai detaliate atât a pașilor de mai sus, cât și a altor etape suplimentare impuse de specificul tranzacției.
Un articol semnat de Iustina Sima, Managing Associate și Andreea Modreanu, Paralegal - Botezatu și Asociații
0
0
