Analistii imobiliari locali sunt in unanimitate de parere ca 2005 a fost un an important pentru domeniul imobiliar: interesul investitorilor, clientilor si dezvoltatorilor a crescut vizibil, incepand sa apara totodata si oferte pe masura cererilor. Pe scurt, s-a facut un prim pas in maturizarea pietei.

Desi terenurile au fost vedetele anului, inregistrand cresteri importante, cu pana la 50 de euro pe metru patrat, dezvoltatorii au inceput sa construiasca tot mai mult pe orizontala, conformandu-se cerintelor pietei.

Mai mult, tendinta remarcata anul trecut, care va continua si in 2006, este cererea de case pentru clasa de mijloc, o contraoferta avantajoasa la apartamentele de bloc cu trei si patru camere. Privind retrospectiv, este lesne de observat ca segmentul rezidential a cunoscut cea mai mare crestere pe parcursul anului 2005.

Alina Kiss, referent marketing EDIL, este de parere ca principalele „vinovate" ar fi bancile, prin dezvoltarea rapida a sistemului de credite.

Tendinte generale

Desi multe agentii vorbesc despre oferte de imobile incluse in cartiere sau ansambluri rezidentiale, acestea nu se incadreaza denumirii, necuprinzand si o zona destinata serviciilor.

„E o moda acum sa construiesti un bloc mare sau doua lipite cu zeci de apartamente si sa-l promovezi ca ansamblu rezidential", declara Diana Calfa, director executiv Casa Real Estate (CRE), despre modul incorect de promovare a constructiilor noi.

In prezent putem vorbi de doua ansambluri rezidentiale, Andrei Muresanu si Dora Park, acestea fiind singurele proiecte finalizate sau in curs de finalizare. Din urma, vin proiecte mult mai indraznete, ale caror santiere se vor inchide in acest an sau in vara anului viitor.

Vorbim de Bella Park, Arcada 104 case si Eden Residence, proiecte care isi vor merita eticheta de cartiere rezidentiale de lux.

Preturile medii de vanzare sunt intre 650-750EU/mp pentru constructii noi semifinisate (tamplarie, termopan, centrala termica, sapa autonivelanta, terasa, utilitati) si intre 800-1200 EU/mp pentru cele „la cheie".

Pentru oferta rezidentiala, trendul este ascendent, fiind cerute finisaje moderne pentru imobile situate in principalele zone de interes ale acestui segment imobiliar: Buna Ziua, Zorilor, Floresti si Campului.

Ansamblul Andrei Muresanu

Primul ansamblu rezidential din Cluj este ansamblul Andrei Muresanu, contestat de multi pentru aceasta incadrare, deoarece este compus din blocuri, nu din case si vile.

Ansamblul este amplasat pe un teren cu o suprafata de 11.000 de metri patrati, fiind format din 9 imobile D+P+2E+M, cu suprafete construite intre 76 si 200 de metri patrati. Doar 6 dintre acestea au fost finalizate, intr-un interval de 8 luni fiind contractate 50% dintre apartamente.

Imobilele cu doua, trei si patru camere au un confort sporit, cu finisaje moderne si garaje subterane (care insa nu sunt incluse in pret) si suprafete de 93, 113, respectiv 176 de metri patrati ajung la pretul de 65.500, 91.000, respectiv 120.500 de euro. Investitorii sunt Chim&Mar Constructii si Nobila Casa.

Ansamblurile Telezimex

In august 2004, compania clujeana Telezimex si fondul de investitii american SEAF Balkan Romanian Fund au pus bazele CRE, un dezvoltator imobiliar ce isi propunea sa construiasca ansambluri de case. Proiectul pilot a fost reprezentat de 12 case in Buna Ziua, cu acces din Calea Turzii, purtand numele de Dora Park.

Inceput in martie 2005, ansamblul a fost finalizat in noiembrie 2005, fiind respectat la zi termenul de predare. Ansamblul este format din case cu doua sau trei dormitoare, cu suprafete construite de 147 si 172 mp, cu spatiu verde de 200 pana la 250 mp.

Preturile acestor case, de 115.000-130.000 euro, fara TVA, au facut ca ansamblul sa fie tranzactionat in proportie de 80%. Considerat a fi un succes, proiectul pilot a determinat o investitie mai mare, tot in zona Buna Ziua.

Este vorba despre Bella Park, un cartier in adevaratul sens al cuvantului, desfasurat pe o suprafata de 15.000 mp, cuprinzand 50 de unitati, dintre care 24 sunt case, duplexuri si triplexuri, cu suprafete construite de 150-250 mp si teren de pana la 350 mp destinat curtii si gradinii.

Bella Park va include patru vile cu apartamente de dimensiuni mari si gradina pe terasa, tip penthouse, o cladire de birouri si un complex "Hobby", resort&spa, cu piscina olimpica, beauty center si sala de sport. Pretul mediu pentru o locuinta in Bella Park ajunge la 140.000 de euro, fara TVA.

Cele doua investitii, Dora si Bella Park, se ridica la 6 milioane de euro. "Cand se crediteaza la banci pe o perioada mare de timp, clientii prefera sa investeasa in ceva care nu se va demoda usor si care le va oferi confortul dorit.

De aceea noi dotam imobilele cu tehnologie avansata, finisaje de ultima moda, fiind cu un pas inaintea tendintelor actuale de pe piata romaneasca.

Pentru ca deja avem liste de asteptare pentru al doilea proiect rezidential, inceput in vara anului trecut, intentionam o completare pentru Dora Park cu alte cateva vile, actiune ce va demara inainte de finalizarea Bella Park, din vara acestui an", ne-a informat Diana Calfa.

Pentru aceasta a treia investitie pe piata constructiilor rezidentiale, Trustrul CRE se afla in negocieri in vederea obtinerii terenului.

104 case

Cel mai ambitios proiect rezidential de pana acum apartine dezvoltatorului Arcada Grup. Numarul impresionant de imobile ce urmeaza a fi construit a determinat impartirea proiectului in doua etape - Arcada 1 si Arcada 2, determinat si de numarul de strazi pe care il vor ocupa locuintele.

Investitie totala de 15 milioane de euro, amplasamentul proiectului "104 case" este la doi kilometri de Piata Cipariu, in zona Coloniei Borhanci, cu o suprafata totala de 5,4 hectare. Proiectul Arcada 1 a demarat pe 25 iunie 2005 si se preconizeaza ca va fi finalizat in vara acestui an.

Desi preturile sunt mai mici fata de alte imobile de lux, 99.000-135.000 euro cu TVA inclus, lucrurile se misca destul de greu, fiind finalizate doar 8 din totalul de 52 de imobile, 7 fiind deja contractate.

Daca termenul pentru darea in folosinta in cazul Arcada 1 este al treilea trimestru din 2006, Arcada 2 se va finaliza la sfarsitul anului viitor, poate chiar inceputul lui 2008, arata reprezentantii Arcada Grup.

Acestia invinovatesc pentru intarzaiere conditiile meteorologice, dar si faptul ca au inceput lucrarile prin realizarea infrastructurii si aducerea utilitatilor. La capatul celor doua strazi pe care se vor ridica vilele sunt pozitionate patru unitati comerciale si de servicii.

Arcada 1 si 2 cuprind trei tipuri de case locuinte individuale cu 150 si 170 mp construiti si teren de 448 mp si 12 case insiruite grupate cate sase, avand fiecare 130 mp construiti si teren de 256 mp.

Eden Residence

Un alt proiect rezidential important, apartinand dezvoltatorului Eurotrend, poarta numele de Eden Residence si a fost demarat in prima luna a acestui an, avand ca termen de finalizare luna septembrie. Situat in Buna Ziua, proiectul ocupa 10.300 mp, teren destinat constructiei a 35 de unitati de cinci tipuri.

Ariile construite se incadreaza intre 129 si 163 mp, iar limitele terenului sunt intre 223 si 461 mp. Preturile variaza intre 105.000-109.000 euro cu TVA inclus. Beneficiarul este SC Eurocontact Serv Impex SRL, iar investitia se ridica la 4 milioane de euro.

Proiecte fara nume

Daca aceste 5 proiecte se deosebesc de restul pietei prin amploarea si valoarea investitiei, trebuie precizat ca mai exista mici incercari pe piata, apartinand persoanelor fizice sau firmelor mici.

Desi nu se incadreaza in categoria cartierelor rezidentiale si nici nu au denumire, reprezinta totusi o oferta avantajoasa de locuinte. Este vorba de sase proiecte, toate incepute in 2005, contractate in proportie de 60%.

Dintre acestea, se remarca prin pretul de 70.000 de euro pentru case cu suprafata construita de 153 de mp, un ansamblu de 12 case in Baciu, care a fost finalizat si dat in folosinta la sfarsitul anului trecut.

Pretul terenurilor din oras si mai ales lipsa unor parcele mari determina aparitia de noi imobile, in regim de ansamblu, in zonele invecinate Clujului. Doua proiecte importante cu 50 de vile sunt in constructie in Apahida, iar in Floresti se ridica un ansamblu de 12 duplexuri, pretul unui imobil fiind de 100.000 de euro.