Piata imobiliara a anilor trecuti a cunoscut transformari si cresteri importante.

Preturile au saltat pe toate segmentele, insa un lucru a ramas constant: daca la inceput de an universitar, chiriile se scumperau cu procente semnificative, pentru intampinarea unui numar de cereri mult peste oferta, in primelele luni ale anului urmator, pretul de inchiriere se mentinea constant sau chiar inregistra scaderi usoare.

Odata cu trecerea boom-ului de cereri, ofertele ramase deveneau prea multe, iar proprietarii lasau uneori din pret. Anul acesta, lucrurile nu s-au desfasurat dupa aceleasi tipare.

„Din 15 decembrie 2005 pana in 15 ianuarie 2006, adica in decursul unei luni, preturile apartamentelor, fie ele constructii noi sau vechi, au crescut cu 10%", arata Dragomir Birlean, reprezentat al Agentiei imobiliare Ancuta.

Cum chiriile tin pasul cu preturile de vanzare, procentul de crestere a valorii unui apartament este adaugat la cifra de inchiriere.

Tot mai scump

Agentii imobiliari spun ca principalele cauze care au determinat majorarea chiriilor sunt inasprirea conditiilor de creditare si numarul mare de studenti si persoane care locuiesc temporar in orasele mari, mai ales in centrele universitare de traditie: Bucuresti, Cluj-Napoca, Iasi, Timisoara.

Aici, cererea de apartamente de bloc pentru inchiriere este mult mai mare fata de alte localitati, mai ales ca numarul studentilor este in crestere de la an la an, iar univesitatile nu dispun de spatii suficiente de cazare. In Cluj-Napoca, in camine sunt cazati mai putin de o treime din numarul total de studenti.

Prin urmare, oferta redusa si cererea foarte mare au generat cresterea preturilor peste limitele normale. Daca in august 2005, Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari preconiza o crestere cu 20% a preturilor, asteptarile au fost cu mult depasite.

In septembrie-octombrie 2004, o garsoniera putea fi inchiriata cu sume cuprinse intre 80 si 120 de euro, in timp ce in toamna anului 2005, acelasi imobil era inchiriat cu 150 pana la 200 de euro.

„Chiriile se scumpesc cu 10-20% anual. De ceva vreme s-a observat ca o data la doi ani are loc o crestere mai puternica, de aproape 50%, provenita din scumpirile cumulate.

Pentru ca in toamna trecuta a fost vizibila pe piata aceasta crestere puternica, este de asteptat ca la inceputul anului universitar viitor sa nu se simta foarte tare majorarile de preturi la inchirierea de locuinte", explica Dragomir Birlean.

De aceeasi parere este si Alina Hergheligiu, consilier imobiliar pe segmentul de inchirieri de imobile de lux al agentiei Nobila Casa. Ea vorbeste insa de un alt fenoment care ia amploare in ultimul an.

„Multi dintre parintii studentilor inscrisi la universitatile clujene aleg sa investeasca intr-un imobil, achizitionandu-l.

Ei mizeaza pe faptul ca, dupa patru-cinci ani, daca proaspatul absolvent nu se stabileste in Cluj, pot inchiria sau vinde imobilul, obtinand un profit important", arata Alina Hergheligiu.

Accent pe dotari

Studentii nu sunt singurii chiriasi ai Clujului. In ultimii doi ani, la mare cautare sunt locuintele de protocol, care includ atat apartamente de bloc cat si case. Chiriasii sunt oameni de afaceri, familii ale acestora sau cetateni straini veniti sa investeasca in Cluj.

Pentru acestia, dotarile unui imobil sunt esentiale in alegerea viitoarei chirii. „Mai nou, orice locuinta care nu dispune de centrala termica este eliminata din lista cu optiuni prezentata viitorului chirias si acest lucru se intampla cu fiecare cetatean strain.

Si alti clienti cer aceasta dotare, in cazul unei inchirieri pentru o perioada de un an. Pentru locuintele de protocol, dotarile si finisajele justifica preturile.

Pentru mobilier modern din pal, termopane, centrala termica, gresie si faianta de ultima moda, jacuzzi, chiar electrocasnice, pretul minim pentru un apartament cu doua camere este de 350-400 de euro, cu trei camere - 450-500 de euro si cu patru camere - aproximativ 700 de euro.

Pretul cel mai tranzactionat pentru un apartament cu patru camere, de protocol, este de 1.000 de euro pe luna", explica reprezentanta agentiei Nobila Casa. Acest ultim pret este intalnit cel mai adesea in zonele rezidentiale Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor sau in zona centrala. Suma este ceruta pentru imobile nou construite.

In cazul apartamentelor vechi, aceasta suma este mai greu de atins. Totusi, ea poate fi obtinuta daca locuinta si cladirea in sine este foarte bine intretinuta si este situata intr-o zona centrala.

Chirii pe zone

Inainte de dotari, locatia unui imobil este elementul care triaza oferta. In zona centrala si ultracentrala, proprietarii prefera sa isi inchirieze imobilele ca spatii comerciale sau sedii de birouri, pretul fiind astfel triplat.

Insa si locuintele centrale aduc profituri importante, fiind considerate a fi cele mai scumpe proprietati. Ca preturi, dupa zona centrala urmeaza Gheorgheni si Zorilor, Grigorescu, Marasti, Manastur, pe ultimul loc fiind situat cartierul Iris.

Cu cat un imobil este situat mai aproape de un mijloc de transport si de centrul cartierului, cu atat pretul este mai mare si in cazul inchirierilor, dar si in cazul vanzarilor.

Peste 23.000 de declaratii de venit rezultat din inchirierea de imobile

Pe parcursul anului 2005, in judetul Cluj au fost inregistrate la Directia Generala a Finantelor Publice 23.390 de declaratii de venit rezultat din inchirierea de imobile.

Dintre acestea, 21.089 de imobile sunt situate in Cluj-Napoca, 1.142 de imobile in Dej, 848 in Turda, 241 la Gherla, 36 in Huedin, in coada listei aflandu-se Campia Turzii, cu 34 de contracte de inchirieri.

Purtatorul de cuvant al DGFP Cluj, Gligor Gavris, arata ca predomina inchirierile de garsoniere si apartamente cu doua si trei camere, fapt confirmat si de agentii imobiliari locali.

Anul trecut, DGFP a efectuat 83 de controale privind legalitatea inchirierilor, ca urmare a unor sesizari ale politistilor sau cetatenilor. In 76 de cazuri au fost depistate nereguli, fiind intocmite documentatii de incalcare a legii fiscale, proprietarii imobilelor fiind cercetati penal.

In cele sapte cazuri reclamate de cetateni nu au putut fi confirmate sesizarile.

Daca am calcula chiria fiecaruia dintre cele 21.089 de imobile declarate la doar 100 euro, impozitul incasat de stat din veniturile provenite din inchirieri de imobile de locuitorii orasului Cluj-Napoca s-ar ridica la aproape 12 miliarde lei vechi.

In realitate, exista multe persoane care desi declara ca obtin venit din inchirieri, mint cu privire la suma.

"Cum sa stie statul cat incaseaza X sau Y chirie? Daca se intelege proprietarul cu chiriasul la o anumita suma pe luna declarata, ea poate sa fie si de un euro, atata timp cat nimeni altcineva nu poate dovedi contrariul.

Chiar daca chiriasul sesizeaza Directia Finantelor, daca nu are o dovada scrisa, o hartie semnata de ambele parti avand specificata suma reala, autoritatile nu pot face mare lucru", arata Dragomir Birlean.