Analistii pietei imobiliare arata ca investitiile pe segmentele spatiilor comerciale si de birouri vor continua cresterea pentru inca doi-trei ani.

Tendinta este justificata de numarul tot mai mare de companii straine care vor un loc pe piata romaneasca, dar si de investitorii autohtoni, care considera acest segment ca fiind deosebit de profitabil.

Inchirierile de imobile sunt, fara drept de apel, o modalitate comoda de obtinere a unui venit, insa pozitionarea si mai ales potentialul imobilului determina dimensiunile profitului. Este cunoscut ca spatiile comerciale aduc cele mai mari profituri, putand sa asigure proprietarilor un trai dupa bunul plac.

Cred ca v-am convins deja ca e o idee buna sa investiti in cladiri sau spatii ce pot fi ulterior inchiriate unor retaileri. Daca aveti puterea financiara necesara, puteti chiar sa incepeti deja sa cautati imobilul dorit.

Mai greu e insa sa il obtineti: preturile sunt foarte mari, concurenta acerba, iar lupta pentru supravietuire, mai exact pentru pastrarea locului ocupat, este aprinsa. Cel mai important aspect este insa faptul ca in zonele aglomerate, cautate de retaileri, spatiile disponibile sunt putine comparativ cu cererea.

Si ar mai fi ceva de mentionat: dupa momentul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, piata clujeana a spatiilor comerciale va arata total diferit: micii investitori fie vor fi inghititi de „pestii" mai mari, fie nu vor mai avea puterea financiara sa concureze ofertele mai generoase apartinand investitoriilor straini.

Din oferta de terenuri existenta pe piata, aproximativ 25% din suprafata disponibila este achizitionata in vederea dezvoltarii unor locatii destinate activitatii comerciale si de retail, a doua destinatie preferata de clujeni, dupa dezvoltarea de ansambluri rezidentiale, segment ce ocupa 60% dintre terenurile scoase pe piata spre vanzare.

Unde e chiria mai mare?

Investitia minima intr-un spatiu comercial este de 10.000 de euro, pentru o suprafata de 10 mp, localizata in Manastur, intr-o zona cu un vad mediu, insa dintr-o astfel de investitie nu iese un castig impresionant, costul chiriei lunare fiind de maxim 300 de euro.

Singura modalitate de obtinere a unui venit mai consistent ar putea fi vanzarea acestui spatiu, dupa o perioada de inchiriere de cel putin doi ani. Proprietatile care-si scot singure banii investiti sunt cele ultracentrale.

Spatiile comerciale pozitionate pe Bulevardul Eroilor, strada Memorandumului si Regele Ferdinand sunt proprietati ce se vand ca painea calda, la preturi exorbitante de pana la 4.000 de euro pe metru patrat, pretul minim fiind de 2.500-3.000 de euro/mp.

Pentru moment, cea mai mare parte a cererii pentru aceste spatii vine din partea dezvoltatorilor de cafenele si restaurante, urmati de proprietarii magazinelor de prezentare de pe segmentul imbracaminte-incaltaminte si de sectorul financiar-bancar.

Aceste zone sunt caracterizate de un pret mediu de inchiriere de 30-50 euro/mp/luna, insa se practica si pretul de 80 euro/mp/luna cu destul succes. In zonele semicentrale, cu vad comercial bun, pretul de inchiriere este stabilit la 8-30 euro/mp/luna.

Chiriile in general urmeaza in Cluj-Napoca un trend ascendent, iar in ceea ce priveste spatiile comerciale, nimeni nu este de parere ca va exista o perioada de ieftinire a acestora.

„Intrarea pe piata a unor investitori ce au o putere financiara suficient de mare incat sa-si permita acest gen de chirii a facut inevitabila mentinerea preturilor la un nivel ridicat.

Pe de alta parte, comparativ cu Bucurestiul, suntem cu mult in urma, atat din punctul de vedere al firmelor intrate pe piata, cat si al preturilor practicate. In Capitala, chirii de 100-200 de euro pe metru patrat sunt des intalnite in zonele centrale", arata Doru Lupeanu, marketing manager Grup de Lux.

Cristina Gherman, agent imobiliar pe segmentul vanzarii si inchirierilor de spatii comerciale al agentiei Maxintermedia, vorbeste despre o crestere a preturilor pe acest segment de 15% fata de ultimele doua luni ale anului trecut, majorare ce se va accentua in perioada care urmeaza, sustinuta de cererea foarte mare in raport cu oferta.

Daca magazinele de lux ori firmele mari de imbracaminte ataca centrul orasului, zonele periferice Manastur-Floresti si Marasti-Someseni sunt preferate de marii retaileri: Metro, Praktiker, Selgros, Kaufland, Tengelmann, Ambient.

Pentru aceste zone, preturile spatiilor comerciale se calculeaza in jurul a 10 euro/mp/luna.

Central - in inima Clujului

Dupa cum arata si sloganul de promovare, complexul comercial Central este localizat in inima orasului, castigandu-si un loc important pe piata inca de la infiintarea sa, in 1977.

Cu vad comercial asigurat datorita pozitionarii, magazinul Central a incetat sa fie doar un spatiu comercial, devenind in timp un reper al Clujului. Cu o suprafata construita de 14.500 mp, Centralul are 45% din spatiu in administratie proprie, 55% fiind inchiriat unui numar de 80 de firme.

Desi chiria este confidentiala si se negociaza cu fiecare retailer in parte, directorul general Marius Maier arata ca preturile de inchiriere a spatiilor din complex se incadreaza in tendintele zonei: 30-50 euro/mp. El a subliniat ca exista si spatii la peste 50 de euro/mp/luna, situate la parterul magazinului.

Pentru clientii care doresc sa inchirieze suprafete mai mici de 10 mp, preturile sunt mai mari, insa cele mai scumpe spatii raman cele situate la parter si in imediata vecinatate a scarilor rulante. "Multi stau la coada sa prinda spatiu in Central, iar cei care intra nu mai pleaca.

Nu se da mita pentru a obtine spatiu in Central. Se intra greu la noi, pentru ca ne selectam foarte atent chiriasii. Vrem ca ei sa aduca oameni in magazin, nu noi sa atragem clientii pentru ei", arata Marius Maier.

Dezvoltarea Iulius Mall va aduce o crestere a sectorului comercial in cartierul Gheorgheni, insa investitorii nu vor migra din centru orasului spre zona viitorului mall. "Sunt chiriasi ai Centralului care vor sa deschida si in Mall o reprezentanta, dar m-au asigurat ca-si vor pastra si locul din magazinul nostru.

Avem numeroase cereri chiar de extindere a spatiului inchiriat, pe care speram sa le putem rezolva printr-o viitoare extindere a Centralului", arata Marius Maier.

"Avem deja multe cereri din partea retailerilor pentru spatii din apropierea viitorului mall, insa cele mai multe firme mizeaza pe o extindere, nu pe o relocare a activitatii", arata Cristina Gherman.

Firmele mici opteaza pentru un spatiu dintr-un complex comercial in defavoarea unei locatii individuale datorita numarului sporit de clienti pe care il atrage un mall.

In zonele centrale, chiria este aproximativ aceeasi atat pentru o locatie individuala, cat si pentru un spatiu din cadrul unui complex, bineinteles, cu suprafete egale.

Evolutia zonei centrale

Dintr-o singura privire, orice trecator poate depista spatiile inca detinute de autoritatile locale.

Nici nu este foarte greu: grilaje ruginite, geamuri nesterse, scoase si mai tare in evidenta de proprietarii vecini cu mai mare dare de mana a caror atentie a fost indreptata, in primul rand, asupra reamenajarii magazinului. Totusi, in ultima perioada se remarca o estetizare a zonei centrale.

Apar tot mai multe vitrine goale, semn ca spatiile fie isi schimba proprietarii, fie sunt scoase pe piata spre inchiriere. Chiriasi rau-platnici nu sunt tolerati de proprietari, mai ales cand e vorba de o "mina de aur" cum e o locatie centrala.

De aceea, multe firme mici isi pastreaza "vitrina in centru" pentru doar cateva luni. Firmele cu ceva mai multa putere financiara au inteles importanta unei locatii cat mai centrale, de aceea nu numai ca-si platesc chiria la timp, ci vin chiar cu oferte directe de cumparare.

Chiar daca vor trece cativa ani pana la amortizarea investitiei de achizitionare a spatiului, investitorii sunt constienti de valoarea spatiului, care va creste in timp.

Multe dintre spatiile centrale se afla inca sub incidenta Legii nr.112. Insa, dupa rezolvarea situatiei juridice este de asteptat sa asistam la dezvoltarea centrului orasului, nu doar din punct de vedere al sectorului comercial, dar si al sectoarelor rezidential si de birouri, arata reprezentantii Grup de Lux.

Acestia avertizeaza ca reamenajarea centrului Clujului, prin planul Planwerk, ce prevede crearea a doua zone pietonale, pe partea nordica a Bulevardului Eroilor si arterele din vestul si estul Pietei Unirii, va amplifica dezvoltarea sectorului comercial, contribuind enorm si la estetizarea orasului.

Inima Clujului cuprinde deja doua spatii destinate retailerilor: un imobil modern situat pe strada Memorandumului, langa Primarie si un viitor complex comercial, Galeriile Ferdinand, pe Strada Ferdinand.

Complexul este o investitie a omului de afaceri Mircea Moga, proprietarul Porcelain Manufactures, un mini-mall ce se va veni pe piata clujeana cu produse de firma si oferte de lux.