Daca in primele luni ale acestui an, Uniunea Nationala a Agentiilor Imobiliare demonstra ca interesul investitorilor era orientat catre terenurile cu potential comercial si industrial, agentia imobiliara Edil arata ca orientarea nu a fost una de lunga durata.

Cele mai multe terenuri achizitionate per ansamblu in prima jumatate a acestui an au fost cele destinate constructiilor de locuinte, in procentaj de 60% (peste 80% din cazuri sunt constructii de blocuri).

Pe locul doi in topul investitiilor, cu 25% din totalul tranzactiilor cu terenuri, sunt cele cu destinatie comerciala (retail), 10% o reprezinta terenurile pentru constructia de birouri, iar terenurile industriale, dupa doua luni de exclusivitate, au acumulat un total de 5%.

Sper deosebire de celelalte produse imobiliare, specialistii apreciaza ca tranzactiile cu terenuri au inceput sa-si piarda din caracterul speculativ. Tot mai putine persoane cumpara terenuri in scopul revanzarii, la un pret mai mare. Justificarea este vizibila in cererea foarte mare, in raport cu oferta pentru locuinte.

Piata terenurilor reprezinta in Cluj un subiect fierbinte din cauza reliefului. “Intr-o depresiune precum cea in care este situat orasul Cluj-Napoca, terenul plan sau cu inclinatie minima este foarte apreciat. Aceasta nu inseamna ca nu se vor dezvolta constructii pe terenurile denivelate.

Lucrarile de sistematizare si consolidare ale terenurilor existente sunt abia la inceput in municipiu, in timp ce in orase din Croatia ori Polonia, aceste lucrari sunt deja standard”, arata Adela Aldea, referent marketing Edil.

Pretul terenurilor agricole ar putea creste spectaculos

Reprezentantii Nobila Casa sustin ca preturile terenurilor pentru constructii, situate in zona centrala, se egaleaza, ori chiar le intrec, in unele cazuri, pe cele din strainatate, de aceea cresterea pentru acest an se asteapta sa nu depaseasca 15%: “In schimb, vom asista la o crestere spectaculoasa a preturilor terenurilor agricole, cu peste 50%, pana la sfarsitul anului.

In prezent, un metru patrat de teren agricol in Cluj costa de 100 de ori mai putin decat in strainatate”, arata Angelo Onaca, agent imobiliar cu specialitatea terenuri, Nobila Casa.

Evolutia pe termen scurt si mediu a preturilor terenurilor este influentata de dezvoltarea proiectelor imobiliare viitoare, precum si de dorita transformare a orasului Cluj-Napoca in zona metropolitana. “Cresterile cele mai spectaculoase de preturi se vor inregistra in jurul orasului.

Terenurile aflate la periferia orasului, vecine cu anumite proiecte de dezvoltare, isi vor mari valoarea cu 30% pana la 100%. Un exemplu in acest sens este dezvoltarea soselei de centura, care a dublat in ultimul an valoarea terenurilor din zona, chiar daca traseul exact al soselei nu fusese inca stabilit”, precizeaza Doru Lupeanu, director de marketing Grup de Lux.

Si viitoarea autostrada Transilvania influenteaza preturile terenurilor: “A scazut total interesul pentru zona Floresti, de cand s-a aflat ca autostrada nu va trece prin aceasta localitate”, arata Angelo Onaca. Chiar si proiectele imobiliare ale Primariei au modificat preturile la terenurile cu care se invecineaza.

Aceasta deoarece, odata cu utilarea terenurilor pentru anumite proiecte (ANL, Cartierul Tineretului), racordul la utilitati pentru terenurile vecine este mai usor si mai ieftin de facut. Masura a dus imediat la cresterea interesului pentru aceste zone, dar si a preturilor.

Reprezentantii Nobila Casa arata ca, daca in ianuarie-martie, nu exista cerere pentru zona situata in capatul cartierului Iris, in prezent, agentia este asaltata de cereri chiar si la oferte de 50 de euro/mp”.

Clujul ultracentral a devenit ultrascump

Doar in zone ca Becas ori Borhanci mai pot fi achizitionate terenuri sub 100 euro/mp. In zona centrala, inca de anul trecut, preturile pornesc de la 300 de euro/mp, existand cazuri de tranzactii chiar la 1.100 de euro/mp.

O solutie la aceste preturi “fierbinti” o reprezinta demolarea constructiilor deja existente, care nu sunt cuprinse in patrimoniul istoric al orasului, care pot chiar injumatati valoarea terenului. Daca terenurile pentru case sunt cele mai scumpe, terenurile pentru dezvoltari comerciale prezinta avantajul dicountului de volum. Cu cat sunt mai mari, cu atat discountul poate fi mai insemnat.

Cererile pentru terenurile de constructii vizeaza, in principal, parcele cu suprafete cuprinse intre 500 mp si 3.000 mp. Terenurile cu suprafete foarte mici au si preturile cele mai piperate. Totusi, in principal, preturile pe metru patrat se orienteaza dupa zona, amplasament si utilitati.

Pentru dezvoltarea unor proiecte rezidentiale, cele mai cautate zone raman centrul, Andrei Muresanu, Gheorgheni, Buna Ziua, Manastur (Campului) si Marasti.

In ceea ce priveste terenurile cu destinatie potentiala pentru activitatile comerciale si industriale, oferta de terenuri pentru aceasta destinatie se concentreaza in zona periferica a orasului, mai exact in cartierele Someseni, Iris si Dambul Rotund.

Cererea medie pentru spatii industriale si de depozitare este de 35.000 mp - respectiv de 20-50 ha pentru parc industrial, terenurile fiind obligate sa indeplineasca mai multe cerinte (suprafata mare, pret mic pe metru patrat, accesibilitate la drumurile publice, utilitati etc.).

Interes in crestere pentru localitatile montane

“Din cauza lipsei suprafetelor mari, disponibile in aceste zone, o tendinta pe piata imobiliara clujeana a fost extinderea ariei de cautare, astfel ca intregul oras sa fie acoperit. Au existat inca de anul trecut cereri in zonele de extindere si la perifieria Clujului, cum ar fi: Becas, Borhanci, Faget, Floresti, Apahida”, arata Adela Aldea.

Daca Apahida lasa Florestiul in urma in ceea ce priveste cererea de terenuri cu destinatie rezidentiala, comerciala si retail, Baisoara, Somesu Rece, ori Tranita cresc preturile la terenuri ca urmare a intensificarii din aceasta primavara a interesului investitorilor pentru zonele de agrement.

Pentru constructia de cabane, pensiuni, hoteluri ori minipensiuni, zonele cele mai solicitate sunt Somesul Rece, Tarnita, Belis-Fantanele, Baisoara si Capusu Mare. Cererea pentru amenajarea de spatii de agrement turistic este crescuta pe toata perioada anului, cu preponderenta in perioada sarbatorilor de iarna si a concediilor de vara.

In aceste perioade, cabanele se inchiriaza cu circa 200-300 de euro/saptamana, respectiv 5-8 euro de persoana pentru o noapte de cazare.

Un interes deosebit pentru investitori il prezinta si terenurile din alte localitati ale judetului. Prioritate o au cele din vecinatatea imediata a municipiului, respectiv localitatile Feleacu, Floresti, Campia Turzii, Aghires, Chinteni, Gilau, Feleacu.

Terenurile in Turda, de cinci ori mai ieftine decat in Cluj-Napoca

Intre orasele judetului Cluj, in topul celor mai scumpe terenuri conduc detasat cele din Cluj-Napoca. Cu o medie de 500-800 de euro/mp, terenurile din Cluj-Napoca sunt urmate in top pe pozitia secunda de cele din Turda si Campia Turzii. Ambele orase au o oferta la terenuri intravilan, din zona centrala, de 150-200 de euro/mp, de aproape cinci ori mai ieftina decat cea din resedinta judetului.

Dejul vine din urma cu un pret pe metru patrat de teren dintr-o zona centrala de 100-200 de euro, urmat de Gherla, cu 65-125 euro/mp si Huedin, cu 50-100 euro/mp. Agentia imobiliara Grup de Lux arata ca ierarhia se pastreaza cu aproximatie si pentru extravilan.

Astfel, un metru patrat de teren extravilan valoreaza in Cluj-Napoca intre 5 si 70 de euro, in Turda, Campia Turzii si Dej, 2-25 euro, in Gherla, 2-20 de euro, iar in Huedin, 5-15 euro. “Marjele date oscileaza in functie de fiecare teren in parte (destinatie, distanta fata de utilitati, zona etc.)”, explica Doru Lupeanu.