Randamentele bune aduse de investitiile imobiliare continua sa atraga pe piata atat persoane fizice, cat si dezvoltatori cu greutate. Dupa anuntarea a numeroase proiecte de cartiere si ansambluri rezidentiale, care vor fi lansate in urmatorii 3 ani, micii intreprinzatori in domeniu nu se lasa mai prejos si continua ofensiva.

Ofertele acestora constau in special in imobile colective, constructia pe verticala asigurandu-le o valorificare mai buna a terenului.

"Dupa ce ofertele de imobile colective noi au scazut la sfarsitul verii trecute - investitorii mici fiind intimidati de hotararea adoptata de Consiliul Local ce impune noi reguli constructiilor colective, prin diminuarea numarului de apartamente -, anul acesta a debutat cu revigorarea ofertelor pe acest segment”, spune consultantul imobiliar Catalin Borsan, reprezentant Welt Imobiliare.

Maximizarea profitului ii determina pe unii investitorii sa realizeze proiecte care incalca in mod constient normele urbanistice ale zonei, intrand astfel in conflict cu autoritatile si vecinii.

Pe de alta parte, nici vecinii nu sunt prea receptivi fata de perspectiva construirii unor imobile in zona in care locuiesc, incercand mai mult sau mai putin justificat sa puna piedici, prin depunerea de somatii si plangeri la Primarie. Pana la analizarea situatiei, Comisia Tehnica de Amenajare a Teritoriului si de Urbanism amana avansarea proiectului, cu zile, saptamani sau chiar luni.

Aceste amanari ii costa uneori scump pe micii investitori care se lupta sa puna pe picioare o afacere imobiliara, in conditiile in care au contractat credite bancare sau, in cel mai bun caz, au incasat deja avansuri de la clienti.

Orientare spre lux

Chiar si ofertele de imobile colective ale micilor intreprinzatori tintesc o noua clasificare - apartamentele de lux. Orientarea este data chiar de cererea de pe piata. „Populatia devine tot mai interesata de ofertele de o mai buna calitate, de cladiri mai sigure, de finisaje deosebite, de diverse facilitati care sa ofere un stil de viata modern.

Orientarea pentru acest an pe piata imobiliara clujeana este catre proiecte care se adreseaza segmentului mediu si de lux”, sustin reprezentantii Edil. Consultantul Welt spune ca diferenta de pret la metru patrat dintre constructiile moderne si cele vechi incepe de la 200 de euro.

“Situatia imparte astfel cererea de pe piata: cei cu venituri medii si peste medie opteaza pentru imobile in constructii noua, iar persoanele cu venituri mai modeste fie migreaza spre zonele periferice, ori chiar spre localitatile invecinate orasului, unde preturile sunt mai accesibile, fie aleg tot apartamente vechi”, afirma Catalin Borsan.

Consultantul subliniaza ca aceasta situatie garanteaza continuarea scumpirii apartamentelor vechi, intr-un ritm ceva mai scazut comparativ cu locuintele incluse in constructiile noi, ieftinirea acestora nefiind posibila nici in urmatoarele luni.

Intarzieri la primirea avizelor

Primaria Cluj-Napoca dezbate proiectele imobiliare in cadrul unor sedinte publice ale Comisiei Tehnice si de Urbanism si ii invita pe viitorii vecini sa-si exprime parerea. In general, nemultumirile acestora sunt legate de regimul de inaltime, de activitatea pe care doreste sa o desfasoare investitorul in viitorul imobil precum si de ponderea ocuparii terenului.

Acestor obiectii li se pot adauga cele venite din partea membrilor Comisiei care urmaresc, in special, latimea drumului si raportul dintre locurile de parcare si unitatile locative ori comerciale construite.

Sedinta publica a Comisiei de saptamana trecuta a supus dezbaterii 16 proiecte de imobile colective mici. Opozitia vecinilor si nerespectarea normelor urbanistice au dus la amanarea a doua dintre acestea.

De asemenea, inainte ca reprezentantii Comisiei sa comunice rezultatul analizei proiectelor - procedura ce dureaza maxim 10 zile, edilul Clujului s-a exprimat impotriva aprobarii construirii unor imobile colective.

"Cat voi fi eu primarul Clujului, nu veti primi aprobarea”, a sustinut Emil Boc, adresandu-se reprezentantilor Asociatiei Universitare Maghiare, care au solicitat aprobarea construirii unui centru studentesc P+2E, pe strada Teilor, intr-o zona de case. „Am inchis prea mult ochii, am acceptat tot felul de promisiuni si uitati cum arata orasul.

Nu se mai poate sa mergem in continuare cu stilul acesta haotic de constructii”, si-a justificat Boc iesirea.

Si totusi, legislatia locala mereu in schimbare tine blocate proiectele investitorilor. Prezent la dezbatere, un investitor care dorea construirea unui ansamblu de locuinte colective D+P+2E pe strada Mircea Eliade s-a declarat nemultumit de procedura de obtinere a autorizatiei.

"Documentatia este depusa la Primarie din luna august, iar discutarea in sedinta publica a Comisiei s-a mai realizat o data”. Raspunsul primit din partea autoritatilor nu a fost insa pe masura asteptarilor sale. „De cate ori se modifica o Hotarare de Consiliu, de atatea ori proiectul va intra in comisie. Si de zece ori daca este nevoie”, i-a replicat Boc.

Strazi de nici 5 metri

Primirea autorizatiei de construire fara o analiza atenta a terenului, precum si valorificarea fiecarei suprafete de teren au generat haos urbanistic - strazi de nici cinci metri, in loc de 8+1 cat este prevazut in lege, blocuri in zone de case si o criza fara precedent pe segmentul locurilor de parcare.

Neindeplinirea cerintelor urbanistice ale zonei duce la amanarea sau respingerea proiectelor apartinand in special investitorilor mici, care fie nu cunosc suficient legislatia, fie doresc sa obtina maximul de profit.

Votul vecinilor

Comisia de Urbanism cere parerea vecinilor cu privire la soarta viitoarelor proiecte imobiliare. Pe langa semnarea unei liste prin care isi exprima acordul, vecinii trebuie sa insoteasca investitorul si arhitectul la sedinta, iar Comisia tine cont de opiniile acestora. Putini sunt insa cei care isi gasesc timpul si dispozitia pentru a merge la Primarie sa laude proiectele vecinilor.

Cei care participa la sedinte sunt, in principal, nemultumitii. Fie ca au sau nu dreptate, plangerile acestora sunt ascultate si acceptate de primar.

Verificarea aspectelor imputate de vecini viitoarelor constructii inseamna amanarea demararii lucrarilor, intarzierea lansarii pe piata si implicit o dauna financiara pentru investitori - potentialii clienti, mai grabiti, alegand intre timp alte oferte.

Profit sigur

Imobilele cu destinatie rezidentiala, indeosebi constructiile noi, au constituit pentru acest inceput de an aproximativ 80% din totalul imobilelor supuse tranzactionarii. In aceste conditii, reprezentantii Edil identifica segmentul rezidential ca fiind cea mai sigura investitie imobiliara.

"Apartamentele noi, de lux, au prezentat un interes mai mare deoarece preturile sunt comparabile, finisajele sunt superioare, spatiile mai largi, iar compartimentarea este inedita, fata de locuintele din constructiile vechi”, se precizeaza intr-o analiza de piata realizata de agentie.