Într-un context general cu prea multe elemente în dinamică, cei care prospectează piața imobiliară în căutarea celor mai bune investiții pe termen lung se confruntă cu dilema centrală a ultimelor luni: e un moment bun să cumperi sau ar fi mai potrivit să vinzi în această perioadă?
Creșterea ratei dobânzilor, inflația și lanțurile de aprovizionare perturbate zguduie piața imobiliară. Criza energetică, alături de măsurile fiscale care influențează fie prețul locuințelor, fie accesul la piața creditului ipotecar amplifică dezordinea într-un sector de regulă stabil, căutat cu predilecție de cei care doresc să-și securizeze veniturile în perioade de incertitudine. Totuși, de ce e bine să investești în imobiliare? Care sunt cele mai profitabile investiții imobiliare? Care sunt cele mai bune orașe pentru investiții imobiliare? Și, nu în ultimul rând, la ce să fii atent atunci când cumperi un apartament?
Întrebările investitorilor, exersați sau începători, relevă o preocupare tot mai mare pentru detalii în încercarea de a înțelege un domeniu definit în ultimul timp de predicții contradictorii. În timp ce crash-ul iminent devine un scenariu tot mai puțin probabil, majoritatea analiștilor sugerează că, de fapt, tendința ascendentă se va păstra în următorii ani, iar prețul apartamentelor ar putea crește și mai mult în următoarea perioadă. "Deci, ar putea fi un moment bun să cumperi. Atenție, însă! Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii ar trebui să-și analizeze rațional motivațiile în procesul decizional, având în vedere că emoțiile ne joacă adesea feste când vine vorba de imobiliare", spune Daniela Kasper, director general al grupului brașovean Kasper Development. Unul dintre dezvoltatorii stabili și relevanți la nivel național, Kasper Development și-a câștigat prestigiul în dezvoltări imobiliare complexe, gestionând, în ultimii ani, unul dintre cele mai ample proiecte de regenerare urbană derulat până acum în România. Pentru a înțelege oportunitățile și provocările unui sector care se reașează, modelat de un context complex, Daniela Kasper punctează câteva dintre cele mai importante tendințe ale pieței imobiliare în intervalul 2023-2024.
Chiriile vor crește. Cumpărătorii se așteaptă ca prețurile să înceapă să scadă. Nu va avea loc, însă, nici un „crash”
Piața finanțărilor imobiliare pentru clienții privați s-a schimbat dramatic. Volumul finanțărilor noi a scăzut cu aproape 80% față de acum doi ani. Acolo unde nu există cumpărători, nu există nici nevoia de finanțare. În condițiile în care procesul de achiziție este îngreunat, chiriile vor continua să crească în următoarele luni, în timp ce prețul proprietăților ar putea să scadă. Prețurile ar putea varia geografic sau în funcție de noile coordonate ale unei piețe deja restructurate de anii de criză, care se pregătește să-și mai schimbe o dată regulile. În 2023, domeniul trece printr-o nouă diferențiere, motiv pentru care cumpărătorii și vânzătorii ar trebui să fie atenți la orice schimbare, spune Daniela Kasper. Pe o piață diferențiată, recomăndările pentru cumpărători și pentru vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Un element comun rămâne, însă, faptul că este mai important ca oricând să fii foarte informat, să cunoști în detaliu unele aspecte legate de procesul general de achiziție, cum ar fi evoluția dobânzilor, a chiriilor sau cu privire la prețul de cumpărare din segmentul vizat de fiecare categorie în parte.
1. Ratele dobânzilor pentru construcții și imobile sunt în creștere
În 2022 s-a întâmplat ceva nemaivăzut până atunci pe piața creditelor ipotecare: în 9 luni, rata dobânzii a crescut de la 1,17% la 2,65%. În ianuarie-martie 2023 a ajuns la 5,71%, iar în aprilie-iunie 2023 - la 5,98%. Finanțarea construcțiilor costă acum peste 8%, iar împrumuturile ar putea continua să crească în lunile următoare. Cine are nevoie de un împrumut pe termen lung ar trebui să obțină mai multe oferte, să evalueze și să compare ratele dobânzilor și să planifice strategii pentru a le putea asigura. Împrumuturile cu termen de 20 de ani sunt în prezent la fel de scumpe ca și cele cu termen de 15 ani. Din păcate, niciun expert în domeniu nu este de părere că dobânzile ar putea scădea prea curând la nivelul anilor 2020-2021. Având în vedere situația incertă din întreaga economie, clienții ar trebui să aleagă oferte flexibile, care permit reducerea sau creșterea rambursării. Posibilitatea de a plăti împrumutul mai rapid, suplimentând sumele achitate în perioadele în care persoana creditată are mai mulți bani disponibili, oferă o securitate suplimentară.
2. 2023 va fi un an scump pentru chiriași
Prețurile pentru proprietățile rezidențiale au crescut în ultimii 2 ani, iar chiriașii sunt cei mai afectați. În 2023, chiriile au crescut în marile orașe față de 2022, în medie cu +12%.
În București, chiriile au crescut cu +14% la 2 camere, +6% la garsoniere și +22% la 3 camere
În Cluj-Napoca, au crescut cu +18% la 3 camere, cu +11% la 2 camere și cu +7% la garsoniere
În Iași, au crescut cu 14% la 2 camere, 12% la garsoniere și 11% la 3 camere
În Brașov, au crescut cu 28% la 3 camere, 24% la garsoniere și 18% la 2 camere
În Constanța, au crescut cu 13% la garsoniere, 10% la 2 camere
În Timișoara, au crescut cu 16% la 3 camere
În Sibiu, au crescut cu 26% la 3 camere, 25% la garsoniere, 17% la 2 camere
În Oradea, au crescut cu 21% la 2 camere, 11% la garsoniere, 9% la 3 camere
În Craiova, au crescut cu 20% la garsoniere, 14% la 2 camere și 5% la 3 camere
Vorbim de o creștere dramatică pe piața chiriilor.
Cererea mare de apartamente de închiriat este explicată printr-un cumul de factori, începând cu faptul că volumul construcțiilor noi se micșorează considerabil de la an la an, ceea ce duce la o lipsă acută a proprietăților disponibile la prețuri accesibile. De asemenea, costurile de finanțare crescute îi obligă pe mulți dintre cei interesați de o locuință, dar care nu își permit o proprietate, să opteze pentru închiriere. Criza umanitară din țara vecină a sporit și mai mult presiunile din acest segment, în condițiile în care mulți refugiați din Ucraina au avut nevoie în ultimii ani de un adăpost.
Ca urmare a migrării cererii de la cumpărare spre închiriere, ne așteptăm ca prețurile pe segmentul chiriilor să crească în următoarele luni mai dinamic decât prețurile de achiziție. Situația chiriașilor ar putea să devină din ce în ce mai dificilă, mai ales în zonele metropolitane, unde prețurile vor crește în ritm alert. Pentru cei care caută un spațiu de locuire în orașele mari, o alternativă poate fi alegerea zonelor limitrofe, unde prețurile ar putea fi moderate. Din păcate, și în acest caz tendința este tot una ascendentă.
3. Cumpărătorii se pot aștepta ca prețurile proprietăților să scadă, dar nu va exista o prăbușire a pieței
Majoritatea experților în domeniu spun că proprietățile din locații bune, clădiri cu un echilibru energetic corespunzător, vor rămâne la același preț sau se vor scumpi. E drept că în Europa s-a înregistrat în ultimele luni o scădare cu până la 6% a prețurilor de achiziție, dar acest lucru nu s-a întâmplat în segmentul imobilelor noi - sector în care prețurile au crescut, de fapt, ca urmare a creșterii costurilor de construcție. Prețurile de achiziție ar putea să scadă în primul rând în cazul locuințelor care nu îndeplinesc standardele minime de eficiență energetică și al celor care necesită măsuri speciale de igienizare. De asemenea, imobilele din zona rurală și cele cu un bilanț energetic slab ar putea să sufere pe viitor. Ca urmare a creșterii prețurilor la gaze și petrol, exploatarea acestui tip de imobile are costuri din ce în ce mai greu de gestionat, ceea ce duce direct la două categorii de consecințe. În primul rând, oricine cumpără o proprietate cu clasa de eficiență energetică redusă va fi îndreptățit să negocieze mult prețul, deoarece va trebui să investească mult pentru a putea închiria ulterior proprietatea.
Ce înseamnă aceste tendințe pentru oricine dorește în prezent să cumpere o proprietate? Merită să cumperi un apartament? Care este randamentul unei investiții imobiliare? E mai chibzuit să aștepți sau ar trebui să acționezi chiar acum?
Experții recomandă să faceți pasul.
Cash-ul este regele la ora actuală pe întreaga piață. Principiul se aplică investitorilor și persoanelor fizice deopotrivă. Oricine are nevoie să finanțeze doar o parte din investiție, poate cumpăra acum, fără a avea mulți concurenți.
Proprietățile nerenovate vor fi disponibile și ieftine. Există, însă, și un revers al medaliei. Cumpărătorii vor investi ulterior în ele, pentru a le aduce la un standard minim obligatoriu. Procesul implică și unele dificultăți, de la prețurile actuale de construcție, la toate tipurile de provocări legate de forța de lucru limitată de pe piața românească.
