Consilier in Ministerul Finantelor, Dan Marinescu explica de ce nu poate fi eludat impozitul pe tranzactiile imobiliare.
BaniiNostri: Expertii imobiliari spun ca ar fi mai mai multe cai de eludare a impozitului pe tranzactiile imobiliare. Putem face ca la fotbal unnde salariie se platesc prin donatii, care sunt neimpozabile?
Dan Marinescu: Nu-i adevarat, nu scapi de impozit. Una dintre cele mai vehiculate ipoteze este aceea ca, inainte de a face vanzarea, poti face o donatie unei rude pana la gradul IV, iar dupa aceea imobilul poate fi vandut fara a fi impozitat. Aici avem de-a face cu o interpretare eronata a legii.
O data ce donatarul a primit locuinta respectiva i se aplica automat impozitul daca vinde donatia - care este tratat ca orice bun impozabil - intr-un termen mai scurt decat cei trei ani prevazuti de lege. Daca am un apartament cumparat de doi ani si vreau sa-l vand sunt impozitat. Sa zicem ca donez acest apartament varului meu.
Prin aceasta actiune n-am facut decat sa transfer asupra rudei mele, care este noul proprietar, impozitul pe care trebuia sa-l platesc eu. Varul meu trebuie sa vanda apartamentul, pentru ca trebuie sa-mi dea banii pe el, dar el va fi taxat. Alttfel sta treaba cand donezi apartamentul unei rude si imobilul ramane in familie, fara sa se obtina nici un venit din instrainarea bunului respectiv.
BaniiNostri: Exista vreun risc in aceasta incercare de a scapa de impozit?
Dan Marinescu: Daca vor face donatii cu titlu oneros, adica vanzari mascate prin donatii, oamenii trebuie sa stie ca se expun unui mare risc. Riscul este al cumparatorului. Daca eu donez varului meu un apartament, iar mie mi se naste un copil, acest copil va avea dreptul sa atace donatia pe care eu am facut-o, in calitate de mostenitor al meu.
In acest caz se presupune ca donatarul, adica varul meu, nu pierde nimic daca i se ia inapoi imobilul pe care, teoretic, l-a primit gratis, desi in realitate mi l-a platit. Varul meu pierde imobilul si ramane cu banii dati.
BaniiNostri: Ce spuneti despre ideea de a eluda impozitul prin intocmirea unei procuri?
Dan Marinescu: Expertii imobiliari spun ca se pot da procuri "irevocabile" prin care vanzatorul imobilului primeste banii iar cumparatorul isi definitiveaza actele dupa trecerea termenului de trei ani de la dobandire, cand nu mai este taxat. Se uita faptul ca orice procura este revocabila.
Putem face o mie de procuri catre o mie de persoane pentru ca riscul cumparatorului este acelasi, el poate fi pacalit.
Cumparatorul vrea sa-i faca un serviciu vanzatorului, pentru ca acesta sa nu plateasca impozit. Daca procura poate fi revocata la orice ora cumparatorul ramane cu buzele umflate. S-ar putea sa avem de-a face cu escrocherii imobiliare in serie, care se folosesc de aceasta manevra eronata de eludare a impozitului.
BaniiNostri: Dar daca maschez vanzarea printr-un schim de locuinat?
Dan Marinescu: Inlocuirea tranzactiei de vanzare-cumparare cu o actiune de schimb de locuinta, porneste de la ideea ca acest ultim tip de tranzactie nu este impozitat. Cineva cumpara doua camere pe care apoi le schimba cu trei camere. Schimbul imobiliar nu este taxat in acest caz, considerand ca nu se obtine nici un venit de aici.
Daca o persoana face atatea artificii si plateste atatea comisioane, notariale sau de alta natura, doar ca sa scape de impozit, noi nu putem impiedica imediat aceste manevre.
Daca insa constatam, din practica pietei imobiliare, ca volumul unor astfel de schimburi de locuinta creste anormal putem oricand sa revizuim politica de taxare in asa fel incat aceasta portita de scapare sa nu mai fie posibila. Una este sa ai 6% si alta e sa ai 25% schimburi de locuinte din totalul tranzactiilor imobiliare.
BaniiNostri: Si e corect sa modifici Codul fiscal mereu?
Dan Marinescu: Fiecare stat isi face, la un interval, un acord fin al politicilor fiscale. Se va umbla la astfel de subtilitati ale Codului Fiscal daca vom constata distorsiuni pe diferitele piete unde se fac tranzactii susceptibile de impozitare.Daca se dovedeste ca schimbul imobiliar este o vanzare mascata vom emite reglementari mai stricte.
