Profesionistii care ne spun cati bani sa dam pe un apartament sau pe un teren n-au voie sa se implice in tranzactii fata de care sunt direct interesati ca proprietari sau administratori.
Cand Marius T. a venit prima oara la o firma de evaluare credea ca are de trecut o simpla formalitate. Tocmai urma sa cumpere un apartament. Se intelesese cu proprietarul la pret si voia sa termine cat mai repede cu procedurile si sa se mute in casa noua.
"Ma costa 44.000 euro, am banii de avans, mai trebuie sa duc hartiile la banca sa iau imprumutul", a spus Marius. "De ce sa dai 44.000 euro, cand valoarea locuintei este de numai 40.000?", a intrebat evaluatorul. Si l-a convins sa renunte la acel apartament si sa caute altul, care sa nu-l arda prea tare la buzunar.
La o tranzactie imobiliara sunt implicate mai multe parti, fiecare cu propriul interes. Vanzatorul vrea sa obtina cat mai multi bani, iar cumparatorul sa dea cat mai putini. Banca se teme de o supraevaluare, pentru ca, in cazul nefericit ca debitorul intra in incapacitate de plata, nu si-ar mai recupera integral efortul financiar.
Ca daca a pus apartamentul de 60.000 euro si se trezeste ca nu-l poate vinde cu mai mult de 55.000, iese cu 5.000 euro in pierdere. Bancile au propriii specialisti care presteaza acest tip de servicii, dar incet-incet, ele vor externaliza activitatea de evaluare, ca sa elimine subiectivismele.
Servicii de la 50 euro in sus
Practic, evaluatorul este prins la mijloc intre toti cei care au legatura, intr-un fel sau altul, cu tranzactia. De aici, se nasc tot felul de suspiciuni potrivit carora el ar putea sa fie influentat intr-un fel sau altul.
Evaluatorul nu primeste un comision, ci o suma fixa, astfel ca se exclude tentatia de a maslui pretul "in sus". Suma oscileaza intre limite foarte largi, de la 50 la 300 euro pentru un apartament sau o vila si pana la ordinul miilor sau chiar zecilor de mii de euro pentru proiectele mari (proprietati industriale, spatii de supermarketuri etc.).
Cu toate acestea, probabil ca un mic spert peste onorariul cuvenit i-ar convinge pe unii sa incurce niste cifre. Reprezentantii marilor companii din domeniu afirma ca de la un anumit nivel, astfel de gainarii nu mai sunt posibile.
Pe aceasta piata functioneaza 150 de firme, dintre care 10 au realizat peste 70% din cifra totala de afaceri. Industria evaluarilor s-a ridicat la 7 milioane de euro in 2005, in crestere fata de anul tecut, cand s-au inregistrat 5 milioane de euro.
Pentru 2006, estimarile indica o crestere reala de 15% a pietei de evaluare, pana in jurul valorii de 8 milioane de euro, fara a include evaluarile interne realizate in cadrul institutiilor financiare.
Castiguri lunare de 500-1.500 de euro
In 2005, aproximativ 75% din evaluarile efectuate pe piata au vizat proprietati imobiliare. Restul de 25% au fost evaluari de afaceri, pentru fuziuni, achizitii, privatizari, delistari de la bursa etc.
Un evaluator profesionist castiga, in general, intre 500 si 1.500 euro pe luna. In momentul de fata, in Romania exista peste 6.000 de evaluatori profesionisti persoane fizice, membri ai ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), CECCAR (Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania) sau CET (Corpul Expertilor Tehnici).
Doar 1.500 dintre acestia lucreaza activ in domeniul evaluarii in firme de evaluare, de consultanta financiara sau in agentii imobiliare. Aceasta meserie are un spectru intins de venituri.
Metode de lucru
Cum se stabileste cat face cu adevarat o proprietate si care este diferenta dintre pret si valoare? Pretul reprezinta suma la care se incheie targul efectiv, iar valoarea se determina pe baza a trei metode, "trei drumuri independente unul de celalalt si fara ca rezultatul final sa fie o medie a acestora", dupa cum spune Adrian Crivii, director general la firma de profil Darian.
Prima metoda ar fi cea a costurilor. Cu alte cuvinte, cat ne costa terenul, bransarea la retelele de utilitati, materialele de constructie, manopera etc. A doua cale se refera la venituri: privim bunul imobiliar prin prisma castigurilor pe care poate el sa le genereze (de exemplu, prin inchiriere).
In sfarsit, mai exista si metoda comparatiilor de piata. Aceasta ia in calcul preturile la care s-au vandut alte spatii asemanatoare cu cel in cauza, dar tine cont de principiul ca "nu exista doua proprietati identice".
Totusi, apartamentele au unele caracteristici care le incadreaza pe categorii: zona, numarul etajelor din bloc, etajul la care se afla, tipul de confort, anul constructiei.
