Din 1990 incoace, tot mai multi romani aflati la inceput de drum sau pur si simplu interesati de o schimbare se intreaba care varianta este mai convenabila - sa inchiriezi o locuinta sau sa cumperi? Dupa lansarea creditului ipotecar pe piata romaneasca, instrument care a facilitat pentru multi cumpararea de noi proprietati imobiliare, raspunsul la aceasta intrebare a devenit parca mai arzator ca niciodata.
Aproape jumatate sau chiar mai mult din populatia tarilor occidentale, inclusiv oameni instariti, prefera sa locuiasca in case inchiriate. In Romania, circa 96% din locuitori traiesc in locuinte proprietate personala, insa numarul persoanelor care inchiriaza locuinte - fie ca asa vor, fie ca sunt obligate de imprejurari - creste de la an la an.
Cu toate acestea, pe toate canalele mass-media datatorii de credite incearca sa ne convinga - de dragul nostru, evident - ca e mai bine sa platesti bancii o rata lunara in loc sa arunci pe „apa sambetei” niste bani reprezentand chiria lunara.
Intr-adevar, de ce sa dai banii pe o chirie cand logic ar fi ca, timp de 20 sau 25 de ani, sa depui banii in contul unei banci creditoare, iar la sfarsitul acestui termen (probabil chinuitor) sa devii totusi proprietar al unei locuinte?!
Desi, la prima auditie, argumentul pare convingator, sa nu ne grabim sa tragem concluzii. Ce spun calculele economice, ce cred expertii si cum se face ca in SUA, ca si in Europa oamenii traiesc in case inchiriate, fara sa dea semne ca acest amanunt deranjeaza? La aceste intrebari vom incerca sa gasim raspunsuri.
Problema estimarii
Din pacate, intreaga demonstratie se bazeaza pe cifre estimate, si acelea cu mari rezerve. Spre exemplu, expertii imobiliari nu impartasesc aceleasi pareri referitor la evolutia viitoare a preturilor la locuinte.
Majoritatea inclina sa creada ca apartamentele „muncitoresti”, din cartierele dormitor gen Pantelimon, Militari, Colentina sau Berceni, se vor ieftini incepand din acest an, trend care se va mentine si in anii urmatori.
Altii cred ca promisa ieftinire se va produce abia de la sfarsitul anului viitor sau din 2008 cand, cel putin in Bucuresti, oferta de noi apartamente se va imbunatati radical. Ce se va intampla intr-o perspectiva de 10-20 de ani doar Dumnezeu stie.
Mai exista o categorie de analisti care nu dau mari sanse sperantelor de reducere a preturilor la apartamentele vechi. In Capitala, presiunea a fost dintotdeauna mare, iar oferta nu a reusit niciodata sa tina pasul cu cererea. De aceea vom avea o consolidare si chiar usoare cresteri ale preturilor cu 1% pana la 3% media anuala.
Sa examinam fiecare varianta. Pretul la locuinte scade, ca urmare a cresterii ofertei de noi locuinte. Un apartament mediu, 2-3 camere, la un pret actual de 35.000-45.000 euro, ar putea sa se ieftineasca in urmatorii 3-4 ani pana la un nivel de 31.500-40.500 euro, urmand ca, ulterior, scaderea pretului sa fie sub 1% anual. Intr-o perspectiva de 20 de ani, pretul ar putea ajunge la 27.000-35.000 euro.
Altfel spus, valoarea de piata a locuintei va fi cu mult sub pretul cu care aceasta a fost cumparata, iar un contract de imprumut cu o banca va amplifica pierderea din cauza dobanzilor si comisioanelor achitate.
De amintit ca, de regula, cuantumul sumelor platite de catre beneficiarul unui credit ipotecar sau imobiliar este dublu sau chiar triplu in comparatie cu pretul pe care l-a dat banca pentru locuinta.
Continuare in pagina 59
Pretul locuintelor creste
Cresterea pretului mediu cu aproximatix 1-2% anual. Un apartament cu 2-3 camere, de 35.000-45.000 euro, ar putea ajunge, peste 20 de ani, la un pret de 42.000-54.000 euro. In acest caz, pierderile financiare ale debitorului de credit imobiliar sunt mai mici, sau chiar nule, acestea fiind compensate prin cresterea constanta a valorii de piata a apartamentului.
Pe de alta parte, din punct de vedere strict economic, cel mai important element pe care trebuie sa-l luam in calcul este cati bani aveti la dispozitie pentru noua locuinta. Optiunea cea mai profitabila este sa cumperi cu banii jos, fara sa te imprumuti de la banca. Economia de bani realizata astfel depaseste orice alte venituri obtinute din plasarea banilor la banca.
Cand uriasul Goliat rezista abilului David
Totusi, chiar si asa, raspunsul sugerat de analizarea calculelor prezentate ar trebui mult nuantat. In primul rand ca nimeni nu poate spune cu siguranta ce se va intampla pe piata apartamentelor, pe cea a chiriilor sau ce alte schimbari vor fi operate de catre BNR pe piata de imprumut in urmatorii zece sau douazeci de ani.
In al doilea rand, nu am luat in calcul alte cheltuieli legate de cumpararea si intretinerea propriei locuinte - impozit pe tranzactie (daca e cazul), comisionul agentului imobiliar sau onorariul platit avocatului, costul reparatiilor etc.
