Piata imobiliara capteaza tot mai mult atentia investitorilor si a publicului. Se vorbeste tot mai intens despre o adevarata “efervescenta”: zilnic apar informatii despre proiecte noi in domeniul rezidential, cu finantari de zeci si zeci de milioane de euro. “Imobiliarul” este tot mai conectat la pietele financiar-bancare si de capital, asa cum se intampla si in Occident.
Bancile se intrec in reclame pentru “cel mai ieftin credit”. Dar, in ultimele doua saptamani, capacitatea financiara a economiei romanesti a primit o serie de evaluari internationale care, cel putin la prima vedere, pot parea contradictorii. Sa fie acestea un semnal rezervat pentru cunoscatori?
La sfarsitul lui august, cunoscuta si respectata agentie de evaluare financiara Fitch a imbunatatit ratingul acordat Romaniei pentru creditele pe termen lung in valuta, de la "BBB minus" la "BBB", pe baza performantelor economice bune si a situatiei favorabile a finantelor publice, iar apoi a anuntat, ca o consecinta directa, ameliorarea ratingurilor acordate pntru Banca Comerciala Romana
(BCR), Banca Comerciala Ion Tiriac, Banca UniCredit Romania si BRD-Groupe Societe Generale. Dar, peste numai cateva zile, Fitch Ratings a anuntat ca ar putea revizui in sens negativ indicatorul macro-prudential al Romaniei, pana la categoria cu cel mai ridicat nivel de risc.
Indicatorul macro-prudential masoara felul in care cresterea creditelor, a pretului activelor si rata de schimb pot influenta sistemul bancar si situatia economica in ansamblu. Temerile agentiei provin, aparent paradoxal, din cresterea substantiala a creditarii, in conditiile in care sistemul bancar romanesc este considerat a fi unul slab, notat cu D pe o scara de calificative de la A la E.
La randul sau, Fondul Monetar International a anuntat ca va prezenta saptamana aceasta, la Singapore, in cadrul intalnirii ministrilor de finante din G7, un raport in care va avertiza ca vulnerabilitatea externa a Romaniei, Bulgariei si Ungariei s-a accentuat, informeaza Financial Times citat de HotNews.
FMI este de parere ca lipsa disciplinei fiscale, in cazul Ungariei si cresterea rapida a creditarii in sectorul privat, in cazul Romaniei si Bulgariei au generat o accentuare a deficitului de cont curent si a datoriilor externe ale acestor tari.
La inceputul lunii iulie, Banca Nationala a Romaniei anuntase ca volumul total al creditelor acordate in economia romaneasca (sector guvernamental, sector privat si persoane fizice) ajunsese la finele primului semestru din 2006 la peste 80 de miliarde de lei (peste 25 de miliarde de euro) si a avertizat ca va lua masuri specifice pentru limitarea creditarii.
Ingrijorarea oficialilor bancari romani provine in principal din cresterea de nestavilit a creditelor acordate persoanelor fizice (cu o crestere de peste 40% fata de anul precedent), cu consecinte directe in adancirea dincolo de “limite rezonabile” a deficitului comercial.
De asemenea, ei au afisat o atitudine neobisnuit de critica la adresa sectorului imobiliar, citand ca argument preturile “nejustificat de mari” practicate in sectorul rezidential bucurestean.
Chiar daca ne-am obisnuit in ultimii 16-17 ani cu politica prudentiala a Bancii Nationale, limitarea creditarii pare a avea consecinte din cele mai nefaste asupra cresterii economice.
Pentru ca unul din sectoarele vizate direct de BNR va fi cel imobiliar, care pare a fi la inceputul celei mai faste perioade ale sale, i-am cerut parerea expertului imobiliar Dan Ioan Popp, presedintele companiei Impact SA.
In opinia domniei sale, oficialii bancari au dovedit “sinceritate, dar lipsa de abilitate: au accentuat latura comunicationala si emotionala a mesajului, dar nu au insistat suficient pe aspectul mai profund, al realei motivatii economico-financiare”. De ce? Pentru ca aceasta din urma este mult mai ingrijoratoare!
Dan Ioan Popp spune ca acum cinci sau sase ani a atras atentia, intr-un studiu personal, cu privire la consecintele dintre cele mai grave pe care le poate avea un cutremur de pamant comparabil cu cel din 1977 nu numai asupra oamenilor si cladirilor, ci si asupra sistemului bancar romanesc. “Gradul de expunere nu a facut decat sa sporeasca necontenit de atunci.
Cresterea economica, situata la o medie anuala de peste 5%, a dus la cresterea accelerata a veniturilor; au aparut creditul imobiliar si cel ipotecar; oamenii si-au construit case, le-au dotat cu mobilier si aparatura electrocasnica si electronica.
Imensa majoritate a banilor din spatele acestor investitii se regasesc acum in garantii ipotecare si personale pentru credite aflate in perioada de rambursare. Acestea constituie o parte substantiala din activele bancilor. In cazul unui cutremur de mare amplitudine, aceste active pot disparea in cateva clipe...”. De aceea, D.I.
Popp considera ca BNR a procedat corect tragand semnalul de alarma: “Banca Nationala simte ca crescut averea din sistemul bancar si este mai atenta cu sanatatea acestuia! Asa e pretutindeni, teama e proportionala cu averea.
Doar ca motivatia de genul ‘sa avem preturi mai mici la case’ nu a fost cea mai corecta - si nici nu a fost ‘decantata’ suficient de presa, mai ales ca suntem intr-un domeniu puternic emotional si subiectiv”.
Desigur, toate ipotecile sunt dublate de polite de asigurare. Mai mult decat atat, se vorbeste tot mai insistent de introducerea asigurarilor obligatorii pentru locuinte. Dar D.I. Popp este rezervat: “Noi nu avem nici un Lloyd’s, care sa faca asigurari de 400 de ani incoace. In Marea Britanie, piata asigurarilor contribuie cu 30% la formarea PIB; la noi - doar cu 1%...
Daca toate locuintele ar fi asigurate, sistemul bancar nu ar fi pus la adapost in caz de cutremur: nimeni nu poate prevedea ce s-ar intampla daca ar trebui platite mii de asigurari simultan, Doamne fereste! Sistemul de asigurari este comparabil intrucatva cu un joc piramidal, ca sa functioneze perfect trebuie sa colecteze de la multi si sa dea la foarte putini; sau sa practice prime de asigurari foarte mari, ceea ce l-ar face neatractiv”.
