In Bucuresti oferta de birouri a depasit pragul de 1 milion metri patrati, ca urmare a numeroaselor proiecte finalizate in prima jumatate a anului 2006. Stocul total a crescut cu 207.000 mp, din care 36% sunt spatii de clasa A, arata un studiu realizat de compania imobiliara CB Richard Ellis pentru primul semestru al acestui an.
Suprafata de birouri livrata in primele 6 luni ale anului 2006 a fost cu aproximativ 41% mai mare fata de stocul total de birouri finalizat anul trecut (146.000 mp). Cea mai activa subzona a pietei a fost zona de nord a Bucurestiului, unde au fost livrati aproximativ 85.000 mp.
Aici va continua constructia a numeroase cladiri, ca urmare a ofertei limitate de terenuri din centrul orasului disponibile pentru proiecte de birouri, dar si datorita predilectiei chiriasilor pentru zona de nord (apropierea de cartiere rezidentiale noi, legaturi bune catre aeroport, centrul orasului si principalele iesiri din Bucuresti).
In ultimele 6 luni au fost livrate in total 36 cladiri de birouri, din care cele mai importante sunt America House, Bucharest Corporate Center, Construdava Business Center si Buzesti Office Building, insumand un total de aproximativ 67.000 mp. Proiectele mentionate reprezinta 44% din stocul de birouri nou construite (151.000 mp).
Cladirile cu o suprafata medie construita intre 1.000-6.000 mp reprezinta 40% din totalul birourilor noi.
Stocul de birouri moderne a crescut la aproximativ 1.100.000 mp, din care 38% sunt localizati in zona de nord a Bucurestiului. Majoritatea sunt inca birouri de clasa B, insumand aproximativ 643.000 mp. Acest fapt se datoreaza in principal numarului tot mai mare de proiecte de birouri situate in zone secundare ale orasului.
Majoritatea cladirilor de clasa A sunt amplasate in zonele centrale (aproximativ 200.000 mp dintr-un total de 362.000 mp), cele mai multe avand suprafete de peste 10.000 mp.
Companiile prefera sa inchirieze birouri moderne
Cererea de birouri a cunoscut o crestere semnificativa in prima jumatate a anului 2006. Totalul de spatii achizitionate in aceasta perioada a ajuns la aproximativ 183.000 mp, din care 83.000 mp corespund spatiilor pre-inchiriate, programate a fi ocupate pana la sfarsitul anului 2006-inceputul lui 2007. Suma acestor tranzactii se apropie de suprafata totala ocupata anul trecut (205.000 mp).
Preferinta clara a chiriasilor pentru birourile moderne noi explica gradul ridicat de ocupare al acestui tip de spatii (146.000 mp).
Cererea de spatii de mici dimensiuni a crescut, situandu-se la limita superioara a intervalului de 200-500 mp. Suprafetele de mari dimensiuni sunt solicitate de companiile de outsourcing si telemarketing, care cauta cladiri de clasa B, situate in zone secundare, cu posibilitati de extindere si acces la transportul public. Aceste companii solicita suprafete intre 4.000-6.000 mp.
Din cauza ofertei limitate, majoritatea chiriasilor care au nevoie de astfel de suprafete incheie contracte de pre-inchiriere.
Cererea de birouri de clasa A este concentrata in zona centrala si provine in principal din partea bancilor, a institutiilor financiare si companiilor de servicii profesionale. Acest tip de birouri este solicitat pentru sedii centrale sau departamente de servicii pentru clienti.
Cerintele chiriasilor nu au cunoscut modificari majore din punct de vedere al specificatiilor tehnice. Acestia sunt tot mai mult in cautarea unor cladiri care sa corespunda imaginii pe care si-au creat-o pe piata si care sa beneficieze de un management profesional.
Gradul total de neocupare a crescut la 4.9% in iunie 2006, de la recordul minim de 3.7% atins cu sase luni in urma. Astfel rezulta o suprafata disponibila de 53.000 mp, din care 57% sunt situati in cladiri de clasa B. Pentru cladirile de clasa A gradul de neocupare a urcat la 3.8% de la nivelul de aproximativ 1% inregistrat in trimestrul al 4-lea al anului 2005.
Spatiile disponibile sunt situate in principal in cladiri de birouri cu suprafete construite intre 1.500-5.000 mp. Aceasta crestere a gradului de neocupare poate fi explicata mai ales prin decalajul temporar existent intre cerere si oferta din punct de vedere al suprafetelor solicitate si perioadei de inchiriere.
Proprietarii ezita inca sa inchirieze birouri pe perioade mai scurte de 5 ani, in timp ce aproximativ 75% dintre chiriasi doresc sa obtina contracte de maxim 3 ani.
Din cauza preferintei chiriasilor pentru birouri moderne si eficiente pe de o parte si a ofertei limitate de spatii de calitate pe de alta parte, acestia sunt obligati sa inceapa cautarea unui spatiu corespunzator cu 10-12 luni inainte de data vizata pentru ocuparea spatiului respectiv. Ca urmare, numeroase contracte de pre-inchiriere se incheie cu mult timp inainte de finalizarea cladirilor.
In aceasta situatie, piata investitiilor va fi influentata pozitiv de numarul mare de cladiri pre-inchiriate care duc la scaderea riscului investitiei.
Chiriile, nivel stabil
Nivelul mediu al chiriilor nu a cunoscut modificari semnificative in ultimele 6 luni. Chiriile pentru birourile de clasa A s-au mentinut la un nivel stabil, situandu-se in prezent intre 18,5-19 Euro/mp/luna, desi unele tranzactii au fost incheiate si cu 20-21 Euro/mp/luna. In ultimele 18 luni chiriile obtinute pentru birourile de clasa B s-au mentinut la acelasi nivel, de 12-15 Euro/mp/luna.
Chiriile relativ constante obtinute in ultimele 6 luni pentru ambele tipuri de spatii se explica prin numarul mic de tranzactii cu birouri deja construite (55% din suprafata totala ocupata) si de procentul mare de pre-inchirieri, care beneficiaza de reduceri substantiale de pret.
