Cand trebuie sa cumperi o casa? In Bucuresti, daca ai suma necesara si locuinta este pentru folosinta proprie, e bine sa cumperi oricand si cat mai repede, indiferent daca e vorba de una noua sau veche. Experienta ultimilor 5-6 ani arata ca daca amani decizia unei astfel de cumparaturi, risti sa nu-ti mai „ajunga plapuma“.
Ramane de vazut daca aceasta „filosofie“ de piata se va schimba dupa aderare si cum se va reflecta relansarea constructiilor de noi locuinte in comportamentul clientilor.
In timp ce analistii imobiliari prognozeaza stagnari sau reduceri de preturi imobiliare, in principal pe segmentul rezidential, la un an sau doi de la aderarea tarii noastre la Uniunea Europeana, preturile la imobile, noi sau vechi, continua sa creasca.
De fapt, daca e sa ne luam dupa pronosticurile facute de diversi reprezentanti ai pietei imobiliare pe parcursul ultimilor ani si le comparam cu realitatea cruda, vom vedea ca, de cele mai multe ori, prognozele referitoare la preturi au fost eronate. Am fost avertizati despre formarea unui „asset bubble“ in 2003, idee reluata si la inceputul lui 2006.
Inainte de asta, pe la mijlocul anului 2005 s-a vorbit mult despre stagnarea preturilor ca urmare a blocarii tranzactiilor. Acum, horoscopul imobiliar insista asupra altei idei - scaderea preturilor va incepe din anul 2007, ca urmare a lansarii numeroaselor ansambluri de blocuri cu apartamente.
Altfel spus, cine cumpara acum ar putea sa dea mai multi bani pe o locuinta decat daca ar face-o peste doi ani. Asa sa fie oare?
Recordul care nu face fata
Dupa 1989, in capitala Romaniei volumul de noi constructii de locuinte a scazut dramatic. Practic, in ultimii 15 ani, in Bucuresti s-au livrat anual circa 1.000 de locuinte si abia anul trecut numarul s-a dublat, dar este in continuare mic comparativ cu necesarul. De aceea orice nou proiect rezidential, indiferent de calitatea produsului, se vinde ca painea calda in vremuri de foamete.
Putini developeri construiesc in Capitala apartamente sau case pe stoc, de cele mai multe ori nici nu e nevoie caci, in prezent, cei care au bani si solicita o locuinta sunt mult mai multi fata de oferta existenta.
Dovada este faptul ca o pondere importanta din proiectele actuale se vinde inca din faza de proiectare sau construire.
Shimon Galon, directorul GTC Romania, companie care a lansat saptamana trecuta unul dintre cele mai mari proiecte rezidentiale din Bucuresti (cu circa 1.000 de apartamente), spune ca o capitala est-europeana mai mica, cum este Budapesta, construieste anual circa 10.000-15.000 de locuinte.
Totodata, in comparatie cu developerii de pe piata romaneasca, cei din Budapesta nu se feresc sa construiasca locuinte in „stoc“. In Bucuresti, abia daca mai apucam sa construim 2.000 de locuinte pe an. Totusi, vestea buna este ca nivelul de 10.000 unitati de locuire livrate pe an va fi atins anul viitor, iar varful livrarilor de apartamente, in 2008.
Practic, pana la sfarsitul anului 2008, in Bucuresti vor fi lansate cel putin 20.000 de apartamente. Cu adevarat un record in materie de noi locuinte construite din 1990 incoace, cifra comparabila cu ritmul de construire atins in ultimul cincinal comunist. Inainte de 1989, erau livrate anual intre 25.000 si 27.000 de unitati locative in Bucuresti si 120.000 de unitati la nivelul intregii tari.
In prezent, in tara se construiesc anual circa 30.000 locuinte, iar in Bucuresti cel mai mult s-a construit in 2005 (2.700 locuinte).
Totusi, chiar si in aceste conditii, piata nu va deveni deloc aglomerata.
Asa cum a recunoscut si Shimon Galon, in Capitala este loc pentru noi proiecte rezidentiale si noi developeri. Cu o cerere solvabila de circa 30.000 locuinte pe an, cele 20.000 de apartamente plus circa 2.000 de case livrate in 2007-2008 vor fi inghitite foarte repede de piata.
Ar trebui ca livrarile anuale de noi apartamente sa se situeze la cel putin 30.000 de unitati pe an pentru o intalnire a ofertei cu cererea si sa apara, cu adevarat, o piata concurentiala.
O alta problema este pretul noilor proiecte. Potrivit calculelor SFin, majoritatea locuintelor ce urmeaza sa fie livrate in 2006-2009 (grosul in 2008) se incadreaza la categoria locuintelor de calitate medie superioara, cu preturi intre 1.000 si 1.200 euro/mp construit (fara TVA).
Aceste preturi sunt inca prea mari pentru bucuresteanul mediu sau familia acestuia (cu venituri de cel mult 600 euro/luna/familie). Circa 30% din stocul de proiecte in lucru, cu termen de finalizare 2006-2009, il reprezinta locuintele de lux. Locuintele noi, cu preturi mai accesibile (intre 700 si 1.000 euro/mp) reprezinta sub 10% din tot ce se construieste.
Ce ne spun aceste cifre? Prima concluzie este ca, desi numarul noilor locuinte ce urmeaza sa fie livrate este impresionant, preturile majoritatii acestora sunt mult peste nivelul celor de pe piata secundara (apartamentele vechi).
