Renuntarea la avansul pentru creditul ipotecar va schimba fata pietei imobiliare. Oficialii Bancii Nationale au anuntat ca este posibil ca noul regulament privind creditarea persoanelor fizice de catre banci sa intre in vigoare in luna martie.
Proiectul de regulament publicat pe site-ul Bancii Nationale a surprins atit publicul, cit si pe specialistii din domeniul imobiliar.
Romanii care vor sa-si ia un credit imobiliar pentru achizitia sau constructia unei locuinte nu vor mai fi obligati sa plateasca avansul de 25% din valoarea imobilului vizat, potrivit unui nou proiect de regulament privind creditele destinate persoanelor fizice, elaborat de Banca Nationala a Romaniei.
In noul proiect nu mai apare notiunea de avans, care se regasea in normele 10 si 20 ale BNR ce reglementau creditarea, iar acest nou regulament abroga cele doua norme. Prin urmare, piedica pe care o reprezinta suma necesara pentru avans va disparea. Specialistii considera ca va creste cererea, iar pe unele segmente si preturile vor creste. De asemenea, se considera ca vor scadea chiriile.
Aceasta masura va avea si efecte bune, si rele: va da mai multe sanse celor care vor o locuinta, dar, pe de alta parte, ar putea aduce o crestere a cererii si, implicit, a preturilor locuintelor.
Cum va fi
Cel mai probabil, noul regulament va fi aprobat la inceputul primaverii si tot de atunci vor putea elimina si bancile comerciale restrictia avansului. „Proiectul este supus dezbaterii publice pina la 11 ianuarie. In martie ar putea fi aprobat, urmind sa fie trimis apoi spre publicare in Monitorul Oficial, dupa care intra in vigoare“, ne-a spus purtatorul de cuvint al BNR, Mugur Stet.
Acesta a mai spus ca guvernatorul a declarat ca masurile de restrictionare a creditului sint temporare si ca, pe masura ce ne indreptam spre zona Euro, se vor apropia si reglementarile prudentiale. Totusi, ce trebuie sa stie cei care isi doresc o casa este ca prin acest regulament bancile nu sint obligate sa renunte la avans.
Ele au libertatea de a decide daca vor solicita avans sau nu, iar in cazul in care vor solicita avans vor putea stabili, in functie de politica bancii, ce pondere va avea acesta. De asemenea, nu trebuie sa se creada ca procedura de obtinere a creditului se va modifica radical.
„Sa nu uitam ca mai exista gradul de indatorare care va conduce automat ca unii dintre clienti sa spuna ca la 100 de unitati nu au posibilitate de plata decit pentru 75 sau 70 de unitati. Atunci acesta va trebui sa vina cu avansul cerut. De unde va lua acest avans este decizia lui“, a spus intr-o conferinta de presa Radu Gratian Ghetea, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor.
In saptaminile care vor urma intrarii in vigoare a noilor norme se va vedea si disponibilitatea bancilor de a acorda credite fara avans pentru achizitionarea de locuinte. Chiar daca unele banci nu vor dori sa dea credite fara avans, este de ajuns ca un jucator de pe piata sa adopte aceasta masura. Ulterior, concurenta va determina si alte banci sa renunte la suma care nu este deloc de neglijat.
Sume mari
Trebuie spus ca avansul reprezinta o piedica serioasa pentru cei care au salarii destul de mari, dar, din cauza ca platesc chirie, nu pot sa economiseasca banii necesari pentru contractarea unui imprumut de la o banca.
Astfel, daca luam in calcul o garsoniera dintr-un cartier bucurestean, care se vinde cu 38.000 de euro, avansul cerut de banca (25% din valoarea proprietatii) ajunge la 9.500 de euro. In cazul in care se doreste un apartament cu doua camere, care costa in jur de 50.000 de euro, atunci avansul va fi de 12.500 de euro.
Pentru un apartament cu trei camere, in valoare de 65.000 de euro, avansul va fi mai mult decit considerabil: 16.250 de euro. Putem face un calcul si pentru varianta cu patru camere: la un pret de 75.000 de euro avansul va fi de 18.750 de euro.
Sint sume care pot fi cu greu economisite in conditiile in care cei care ar fi dispusi sa achizitioneze o locuinta prin credit mai platesc si o chirie lunara de cel putin 300 de euro.
Cine profita
Specialistii considera ca aceasta masura nu va duce la o explozie a vinzarilor de locuinte, cum s-a intimplat in anul 2003, cind s-au relaxat conditiile pentru acordarea de credite pentru case. Asta si pentru ca noul regulament pastreaza limita de expunere, astfel ca rata lunara nu va putea depasi 35% din venitul solicitantului.
De aceea, aceasta masura va fi benefica pentru cei care au salarii mari si isi pot permite o rata lunara de 300-500 de euro. Se considera ca in multe cazuri tocmai nivelul salariului ii va determina pe solicitantii de credite sa dea in continuare avans.
De asemenea, se considera ca si noile impozite pe tranzactiile imobiliare, stipulate prin Codul fiscal, vor determina proprietarii de apartamente sa se gindeasca de doua ori inainte de a vinde un imobil. Sumele sint consistente.
Astfel, daca luam in calcul garsoniera care se vinde cu 38.000 de euro, adica 134.900 RON, atunci se va plati un impozit de 3%, adica 4.047 RON, in cazul in care proprietarul detine imobilul de mai putin de trei ani, si 2.698 RON daca l-a dobindit inainte de acest termen.
Daca luam in calcul apartamentul de doua camere cu o valoare de 50.000 de euro, adica 177.500 RON, atunci in prima varianta se vor achita 5.325 RON, iar pentru a doua varianta 3.550 RON.
Daca ne referim la un apartament cu trei camere, care costa 65.000 de euro, adica 230.750 RON, atunci se vor achita 6.000 RON plus inca 615 RON, pentru primul termen, si 4.000 RON plus inca 307,5 RON, pentru al doilea termen. Pentru un apartament cu patru camere care costa 75.000 de euro, adica 266.250 RON, se vor plati 7.325 RON, in primul caz, si 4.662,5 RON, in al doilea caz.
Totusi, chiar daca sint reticenti in a face prognoze cu privire la evolutia pietei in anii urmatori, agentii imobiliari afirma ca pe anumite segmente aceasta masura va determina cresterea preturilor.
Efect pe piata
Asupra unui punct toata lumea este de acord: cererea va creste simtitor dupa ce aceasta masura va produce efecte in oferta bancilor. Vor fi multi cei care vor prefera sa achite rata in locul chiriei. „In mod sigur, aceasta masura va dinamiza piata imobiliara. Este dificil sa vorbim despre cum vor evolua preturile. Probabil ca va fi o crestere.
Totusi, nu cred ca se vor scumpi mult apartamentele din blocurile vechi. Eu cred ca cei care vor avea bani sa plateasca o rata vor dori sa cumpere un apartament intr-un bloc nou. Pe acest segment cred ca va creste cererea“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist si fost presedinte al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.
Acesta considera ca si bancile isi vor lua masuri pentru a nu credita o persoana pentru achizitionarea unui imobil supraevaluat, masura de precautie necesara mai ales in cazul apartamentelor din blocurile vechi. De aceea, se apreciaza ca nici pretentiile proprietarilor nu vor putea fi exagerate. „Cred ca evaluarea va fi cu 15% mai jos decit pretul pietei“, mai spune Liviu Ureche.
De asemenea, va creste si cererea de terenuri, deoarece vor fi persoane care vor prefera sa achizitioneze un teren pentru construirea unei case decit sa opteze pentru un apartament dintr-un bloc vechi. Astfel, in loc sa plateasca avansul, cu suma respectiva acea persoana isi va putea achizitiona terenul necesar.
Detinerea terenului in proprietate este, de altfel, si o conditie pentru a primi creditul pentru construirea unei locuinte.
Scade chiria
Renuntarea la avansul pentru achizitionarea unei case se va vedea in nivelul chiriei. In conditiile in care multi vor prefera sa achite o rata decit sa stea cu chirie, iar avansul nu va mai fi o piedica, se considera ca numarul chiriasilor va scadea, iar piata va simti acest lucru. „Chiriile vor scadea, deoarece multi vor opta pentru aceasta varianta“, considera Liviu Ureche.
Peste citeva luni se vor vedea primele efecte ale acestei masuri. Iar daca pe piata bancara vor intra noi jucatori, asa cum se apreciaza ca se va intimpla, este posibil ca obtinerea unui credit sa devina mult mai facila peste citiva ani.
