Ridicarea unui bloc in regie proprie poate fi o solutie pentru a avea un apartament nou, ieftin, intr-o zona decenta. Exista insa o conditie: asocierea mai multor familii.
Preturile locuintelor din Capitala, si nu numai, sint prohibitive. Mai mult, analistii imobiliari sint sceptici in ceea ce priveste o ieftinire in viitorul apropiat, mai ales ca Banca Nationala a Romaniei a dat mina libera bancilor sa stabileasca nivelul avansului in cazul creditului ipotecar si se poate chiar renunta la acest avans.
In aceste conditii, analistii imobiliari estimeaza ca va aparea o noua categorie de clienti, persoanele cu salarii mari care din cauza avansului nu au putut accesa un credit. Pe segmentul apartamentelor noi se asteapta o crestere a preturilor, mai ales ca noile reglementari BNR vor aduce o crestere semnificativa a cererii pentru aceasta categorie de locuinte.
In aceste conditii, o varianta mai ieftina pentru cei care vor sa stea la bloc o reprezinta ridicarea unei astfel de constructii in regie proprie. Pasii care trebuie facuti sint, in general, cei care se impun si in cazul ridicarii unei vile, cu unele particularitati insa, date de dimensiunile mai mari ale constructiei.
Evident, trebuie ca mai multe familii sa fie dispuse sa se asocieze pentru ca acest proiect sa se concretizeze. Vom incerca sa facem un calcul pentru un bloc in care sa locuiasca zece familii. O cladire cu parter si patru etaje. Totul incepe la arhitect.
Primii pasi
Inainte de achizitionarea terenului este indicat sa se stabileasca dimensiunile viitorului bloc. De aceea, este indicat sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Urmeaza primul pas din punct de vedere legal, si anume solicitarea certificatului de urbanism pentru terenul ales.
Este indicat ca acesta sa fie solicitat inainte de achizitionarea suprafetei respective, deoarece este posibil ca reglementarile urbanistice sa nu permita ridicarea unui imobil cu un astfel de regim de inaltime in acea zona. Acest act se elibereaza de catre autoritatile locale si specifica in ce conditii se poate construi pe acea suprafata.
Conform legislatiei in vigoare, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si
constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Aceasta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii.
Actele necesare sint: cererea tip, planurile topografice scara 1:2.000 si 1:500 in cite doua exemplare, iar unele autoritati locale solicita si copie xerox dupa actul de proprietate. In ceea ce priveste planurile topografice, acestea se iau fie din documentatia cadastrala, fie de la Centrul de cadastru din zona in care se va construi casa.
Pentru aceasta varianta se va mai astepta in jur de 30 de zile. Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 RON, in functia de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism se poate achizitiona terenul.
Teren scump
Preturile terenurilor sint mari, iar in acest caz suprafata trebuie sa fie in zone in care se afla cladiri la fel de inalte. „Exista Planul Urbanistic General care face o zonificare a Bucurestiului si arata in ce zone se poate construi o cladire cu acest regim de inaltime. In acest caz, ar trebui ca terenul sa se afle intr-o zona cu constructii P+4.
Daca este intr-o zona de locuinte, atunci numai printr-un Plan Urbanistic Zonal se poate obtine incadrarea cladirii din P+2 in P+4“, spune Daniel Caramida, arhitect-sef la Primaria Sectorului 4. Astfel, ideal ar fi sa se gaseasca o suprafata de teren intr-o zona in care sa fie permisa realizarea unei astfel de constructii. Evident, este vorba despre un teren intr-un cartier bucurestean.
Se poate gasi un astfel de teren la un pret de 400-450 de euro metrul patrat. Totusi, inainte de achizitionarea terenului este indicata si o investigatie geotehnica. Prin aceasta se va determina litologia solului, nivelul apei subterane si se va aprecia daca terenul este bun sau nu pentru ridicarea constructiei pe care o doreste viitorul proprietar.
Aceasta este diferita de studiul geotehnic, care consta in executarea forajelor geotehnice, in analizarea in laborator a probelor de paminturi si/sau apa prelevate din forari, in redactarea si in elaborarea documentatiei geotehnice in trei exemplare si in expertizarea ei de catre un verificator autorizat MLPAT. Documentatia geotehnica este necesara pentru a obtine autorizatia de constructie.
In cazul in care clientul nu este prudent, este posibil sa constate, ulterior, ca va avea cheltuieli foarte mari cu fundatia, iar costurile necesare sa depaseasca economia facuta la achizitionarea terenului.
Proiectul
De realizarea proiectului se va ocupa arhitectul. „Vom lua in calcul realizarea unei cladiri pe structura de beton armat, cu pereti din caramida. In ceea ce priveste finisajele, acestea sint de calitate medie: gresie, faianta, geamuri termopan si altele“, spune Octavian Ungureanu, arhitect la firma Trilitica SRL.
Conform calculelor realizate, o astfel de cladire are o amprenta la sol de 225 de metri patrati, iar in conditiile in care coeficientul de utilizare a terenului (POT) va fi de 50%, rezulta ca este necesar un teren de 450 mp. Cladirea va avea o suprafata construita de 1.350 mp, in care intra si subsolul, unde vor fi spatii tehnice si locuri de parcare.
Un apartament va avea o suprafata utila de 78 mp. Odata realizat proiectul se poate solicita autorizatia de constructie.
