Preturile terenurilor continua si dupa aderarea la UE sa urmeze un trend ascendent, iar estimarile de crestere sint de 15% anual in urmatorii 5 ani. La cumparare, primul lucru de cerut este certificatul de urbanism, care ofera raspunsul la intrebarea: ce am voie sa construiesc acolo. „Evaluarea unui teren pleaca de la ce anume se poate construi pe el, si de aici vine valoarea acestuia.
In cazul in care constructia nu confera cea mai mare valoare proprietatii in ansamblu, se impune demolarea, pentru ca procentul terenului din valoarea proprietatii individuale poate fi mult mai mare. La fel, un teren liber poate fi mai valoros decit unul cu casa“, spune Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian.
Este de luat in considerare faptul ca terenurile care au construite cladiri fara utilitate devin proprietati cu valoare negativa. Este cazul unui teren cu o casa aflata intr-o stare proasta, care devine mai ieftin decit un teren liber, deoarece costul de demolare/decontaminare poate fi mai mare decit terenul.
„O constructie pe un teren poate sa ii creasca acestuia valoarea, daca este de calitate si poate fi utilizata.
Dimpotriva, daca nu este o constructie care sa reflecte cea mai buna utilizare a terenului respectiv, sau daca se afla intr-o stare de degradare avansata, constructia poate sa scada valoarea terenului, pentru ca implica o serie de cheltuieli suplimentare, cum ar fi cele de demolare“, mai spune expertul evaluator.
Utilitatile, deschiderea la strada, zona sau proprietatea vandabila construita pe el pot ridica de citeva ori pretul unui teren. Diferenta dintre pretul unui teren cu utilitati si cel al unuia fara utilitati, dar situat in aceeasi zona, variaza intre 10 si 40%.
„Un teren dotat cu utilitati poate fi chiar si de citeva ori mai valoros decit unul cu utilitatile la o distanta apreciabila, in functie de dimensiunile terenului si de distanta respectiva.
O deschidere mica la strada poate conduce la o limitare serioasa a valorii, din punctul de vedere al conditiilor legale de construire, care pot implica si restrictii de ordin arhitectural“, adauga Crivii.
Un alt element care confera valoare terenului este suprafata acestuia. „Pretul terenului este dat de suprafata pe care se poate construi. Terenul la strada are alt regim de pretuire decit terenurile din spate si se dovedeste chiar dublu ca valoare, pentru ca pe el se poate construi, spre exemplu p+10, iar pe cel din spate doar p+4.
In general, pretul terenului trebuie sa fie intre 20 si 50% din pretul unui mp construit“, spune Catalin Clinciu, director de comunicare Euroest. De aceea, un teren pe care se poate construi un bloc-turn va fi mai valoros decit unul pe care se poate ridica o cladire cu patru etaje. Pozitionarea este de asemenea importanta.
Un teren aflat in centrul orasului, la strada, va fi destinat birourilor de clasa A, in timp ce in cartier se poate utiliza pentru segmentele rezidential si comercial. „
Un teren este mai valoros daca se construieste pe el. Dar daca terenul este la autostrada, nu poti face pe el dezvoltare rezidentiala“, conchide Clinciu.
