Paragină, dezvoltare urbanistică haotică, cu blocuri construite unele lângă altele, pe străzi înguste, fără trotuare și fără niciun metru pătrat de spațiu verde, care fac ca dezvoltările urbane din perioada comunistă să pară lux, comori ignorate timp de 20 de ani și un potențial uriaș de care autoritățile și-au bătut joc. Cam așa arată pe scurt periferia orașului, ca ”o șhaorma cu de toate”, cum le place bucureștenilor să spună.

Periferia Bucurestiului 20Foto: HotNews/Catiusa Ivanov

În anii de haiducie imobiliară de după Revoluție, centrul orașului, unde puteai demola fără probleme clădiri vechi și ridica un bloc de până la 10 etaje, a fost ca un magnet pentru dezvoltatorii imobiliari. La fel s-a întâmplat și în cartierele de fițe ale orașului, Primăverii, Nordului sau Floreasca.

După 2010 însă, când legislația pentru protecția patrimoniului s-a înăsprit, au apărut ONG-uri care apărau patrimoniul și spațiile verzi și a devenit mai greu de făcut ilegalități pe zona de urbanism. În plus, a crescut populația orașului și nevoia de locuințe ieftine, iar dezvoltatorii imobiliari au descoperit periferiile. Fostele platforme industriale, dar și fostele câmpuri ale orașului.

Practic aici, în ultimii 10 ani au apărut orașe noi. Este vorba despre fosta platformă industrială Pipera și câmpurile de la limita cu Voluntari, fosta platformă industrială de la ieșirea spre Autostrada Soarelui și câmpurile din spatele ei, toată zona din spatele bd. Metalurgiei, până la ieșirea din oraș, toată Prelungirea Ghencea, până la limita cu Chiajna, Bucureștii Noi, în zona lacurilor, dar și pe Șos. Sisești, până la Șoseaua de Centură, apoi zona Jandarmeriei.

Din păcate însă, de cele mai multe ori, s-a construit haotic, cu străzi înguste, fără spațiu suficient între clădiri, fără trotuare, fără spații verzi, fără școli, grădinițe, spitale. Singurul care a dictat a fost interesul dezvoltatorului imobiliar și profitul acestuia. Iar autoritățile locale, care au aprobat fiecare proiect imobiliar din acest oraș au fost uneori nepricepute, alteori corupte (vezi dosarele DNA pentru șpăgile la PUZ-uri), alteori prea slabe pentru a apăra interesul public.

„Majoritatea acestor proiecte au fost gândite doar pe parcelă și lipsește viziunea generală de infrastructură funcțională”

Astfel, sunt cartiere rezidențiale construite în ultimii 10 ani pe lângă care dezvoltările din perioada comunistă sunt lux. Un astfel de exemplu este zona Drumul Binelui/Drumul Jilavei, cu o densificare exagerată, lângă care, dacă pui o poză cu blocurile din Titan, pare alt oraș.

De ce am ajuns aici?

Explică Bogdan Suditu, președintele Comisiei Tehnice de Urbanism de la Primăria Capitalei:

• „Aceste zone s-au dezvoltat pe un parcelar agricol. Faptul că avem artere de circulație, care se cheamă în continuare ”Drumul ...”, traduce ideea de agricol, de extravilan, dar de fapt ele sunt în intravilan. Sunt străzi care au fost asfaltate, dar care nu au dimensiunea corespunzătoare pentru a fi considerate străzi urbane, nu au trotuare.
• Nu mai vorbesc despre infrastructură, despre categorii diverse de artere de circulație, ca să nu se creeze blocaje de trafic. Nu putem să construim sute de apartamente cu structura de circulație a drumurilor agricole, chiar astfaltate.
• Apoi, majoritatea acestor proiecte au fost gândite doar pe parcelă, dar viziunea generală de infrastructură funcțională coerentă - școală, grădiniță, parc, centru de cartier, piață publică - lipsește”.

„Oamenii nu realizează că, de fapt, confortul interior trebuie să fie în echilibru cu confortul exterior”

Totuși, dacă o parte dintre aceste ansambluri rezidențiale noi s-au făcut atât de prost din punct de vedere urbanistic, de ce toate s-au vândut, iar oamenii s-au împrumutat pe 30 de ani la bancă ca să cumpere așa ceva?

Un răspuns ne dă Tiberiu Florescu, urbanist și șeful de proiect al noului Plan Urbanistic General al Bucureștiului.

• „Oamenii fac rabat, nu realizează că, de fapt, confortul interior trebuie să fie în echilibru cu confortul exterior, care înseamnă spații publice, utilități, căi de acces, transport public, parcuri, grădinițe, locuri de joacă, tot ce înseamnă viața urbană.
• Lor li s-a arătat doar apartamentul, că e mai ieftin și mai modern, dar nu le-a arătat nimeni că aceasta este doar o componentă a vieții în oraș. Că nu trăiești doar în casă, ci și în spațiul public de lângă casă.
• Lucrurile astea țin și de educația consumatorului de spațiu public, care la noi nu este deloc urmărită și dezvoltată, și atunci fiecare se raportează strict la nevoile personale de spațiu locativ, că restul nu prea contează. Dar contează, că în momentul în care trebuie să îți duci copilul la grădiniță sau nu ai unde să te plimbi cu el în parc, e nasol.
• În multe dintre aceste dezvoltări nici un câine nu ai pe unde să-l plimbi, că dau mașinile peste el”, a explicat Tiberiu Florescu.

Bogdan Suditu spune că, până de curând, clădirile se puteau recepționa chiar fără branșamentele la utilității, ceea ce a creat mari probleme, mulți cumpărători fiind păcăliți.

„Legislația s-a modificat și fără recepția la branșamente nu se poate autoriza. Au fost multe situații înainte de 2020 în care se recepționau apartamente deși recepțiile branșamentelor nu erau finalizate. S-a îndreptat această eroare care a creat foarte multe dificultăți pentru mulți oameni de bună-credință, dar neinformați care au cumpărat în mijlocul câmpului”, a explicat Suditu.

Acesta este de părere că mai întâi ar trebui făcută rețeaua de străzi și aduse utilitățile, abia apoi să te apuci să construiești. Acest lucru se întâmplă în multe țări europene civilizate și se întâmpla și la noi în perioada interbelică.

• „În înțelegerea mea, componenta de infrastructură ar trebui să fie componenta de început a unei planificări coerente. Și mă duc cu gândul în interbelic, când aveam legislație care spunea foarte clar, înainte de orice autorizație de construire ți se aprobă planul parcelar. Și în multe țări din Europa este această regulă.
• Altfel spus, întâi stabilim trama stradală, pe categorii, ne asigurăm că este coerența circulației, asigurăm conectivitatea zonei cu zona deja construită, dar nu închidem și dăm posibilitatea de dezvoltare pe viitor, toate aceste terenuri pentru drumuri și utilități se trec în domeniul public al unității teritorial administrative și apoi se realizează componenta de autorizare a construcțiilor, după ce rețeaua de străzi a fost aprobată și realizată”, a explicat Suditu.

Și pentru cartierele deja construite, fără infrastructura necesară, există soluții, însă primăriile trebuie să scoată sume importante din buget pentru a repara greșelile pe care le-au făcut, autorizând proiecte imobiliare nefuncționale.

„Toate aceste periferii sunt zone urbane destructurate. Legea 255, a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, vorbește despre posibilitatea ca din aceste terenuri agricole, în care s-au dezvoltat zone rezidențiale într-un mod destructurat să se poată expropria pentru lărgirea de străzi și asigurarea infrastructurii edilitare. Aceste prevederi de lege nu au fost folosite deocamdată de autoritatea publică. Sper să se folosească în 2023”, spune Suditu.

„PUG-ul Bucureștiului va încerca să propună niște scenarii coerente, fără să lezeze interesul privat, dar să pună accent pe interesul public”

Cum dezvoltările imobiliare deja făcute greșit se mai pot doar cârpi, important ar fi să învățăm din greșeli și măcar de acum încolo Primăria Capitalei și Primăriile de Sector să gândească altfel dezvoltarea orașului. Cel mai important instrument în acest sens este Planul Urbanistic General, care stabilește ce se poate construi pe fiecare bucățică de teren din oraș, iar acum Primăria Capitalei lucrează la elaborarea unuia nou.

Tiberiu Florescu, urbanist și șeful de proiect al noului Plan Urbanistic General al Bucureștiului, a declarat pentru HotNews.ro că nu se vor mai permite astfel de dezvoltări urbanistice dezastruoase.

„Sper să punem capăt acestui fenomen cu noul Plan Urbanistic General. Vom da o direcție de dezvoltare clară, care să fie limpede pentru toată lumea, să ducă la o dezvoltare coerentă. PUG-ul Bucureștiului va încerca să amelioreze unele dintre aceste disfuncționalități sau să limiteze acest gen de dezvoltare și să propună niște scenarii coerente, fără să lezeze interesul privat, dar să pună accent pe interesul public”, a explicat Tiberiu Florescu.

Acesta spune că principiul general care va guverna dezvoltarea Bucureștiului va ține seama de armonizarea nevoilor publice în raport cu interesele private. Adică la un anumit număr de apartamente să existe toate spațiile aferente unei vieți de calitate: spațiu verde, creșe, grădinițe, școli, parcuri, trotuare.

• „Fie că vorbim de un cartier rezidențial cu 10 blocuri sau unul cu 100 de blocuri, trebuie să fie aceste echipamente publice. Confortul locuirii, care este dat de distanțele dintre clădiri, depinde de natura clădirilor și amplasament.
• De exemplu, clădirile de birouri nu trebuie să se retragă foarte mult unele de altele, dar clădirile de locuit trebuie, ca să se asigure însorirea, să nu se umbrească, să se asigure intimitatea. Vor fi zone unde se vor face în continuare Planuri Urbanistice Zonale, dar care vor trebui să respecte aceste reguli generale, nu va mai face fiecare ce vrea, ca să înghesuie blocurile cât mai bine, să încapă cât mai multe pe parcelă.
• Trebuie să respecte o anumită proporție de spațiu liber, unde să fie parc, grădiniță sau școală, și niște mecanisme prin care să ne asigurăm că aceste rezerve de teren sunt păstrate pentru ca în următoarea etapă sau concomitent cu dezvoltarea urbanistică, primăria sau privatul să poată construi aceste funcțiuni necesare”, a explicat Tiberiu Florescu.

Dincolo de aceste exemple nefericite, periferia rămâne locul unde orașul se dezvoltă, iar oportunitățile sunt extraordinare. Iar între boscheți și gunoaie stau ascunse câteva comori extraordinare, care dacă ar fi puse în valoare ar crește cu mult valoarea zonei unde se află și calitatea vieții celor de acolo. Este vorba despre Pădurea Băneasa, despre Parcul Pantelimon, bazele sportive lăsate în paragină, fostele sere și pepiniere din Prelungirea Ghencea, un spațiu verde de mărimea Parcului Herăstrău, salba de lacuri Colentina.

Rămâne de văzut ce am învățat din greșeli și ce putem să construim cu resursele extraordinare pe care orașul le are.

Cum arată periferia Bucureștiului

Pe Șoseaua Colentina, printre case, mici ateliere și magazine au început să apară blocuri

La ieșirea din București, spre Voluntari, pe parte dreaptă se află rămășițele fostului Complex Europa, închis în urmă cu aproape 2 ani. Pe bucata de teren din spate s-a deschis însă un nou complex, cu un nume asemănător.

Pe partea cealaltă a drumului fiecare a construit cum a putut.

Pe Șoseaua Colentina, un pic mai sus se află terenul fostei uzine de țevi sudate. Inițial proprietarii doreau să construiască un mall, acum se discută construirea unui ansamblu rezidențial.

În spatele Șoselei Fundeni se află una dintre comorile orașului, lacul Fundeni, unde Primăria Sectorului 2 vrea să amenajeze o promenadă pe margine. Proiectul vizează toate lacurile din salba Colentinei

Șoseaua Fundeni, aflată aproape de granița cu Dobroieștiul, este lăsată în paragină de ani de zile.

Fiind pe malul Lacului Fundeni, investitorii au început să vadă potențialul zonei, iar printre depozitele de lemn și case au început să apară dezvoltări imobiliare noi.

Ieșirea din București spre Comuna Pantelimon.

În acest capăt al orașului se află și o comoară: Parcul Pantelimon. Deși este amenajat în perioada comunistă, puțină lume știe de el, fiind lăsat în paragină. Acum Primăria Sectorului 3 îl amenajează. Pe o bucată din parc se face un parc acvatic.

La ieșirea din București spre Autostrada Soarelui, în spatele Ikea Pallady, pe fostele platfome industriale, dar și pe fostele terenuri agricole s-au construit în ultimii ani sute de blocuri, practic un nou oraș. Dezvoltarea urbanistică a zonei s-a făcut haotic, după cum se vede în imagini, fiind orchestrată de Primăria Sectorului 3 în bună parte.

În zona de Sud, în spatele bd. Metalurgiei, pe străzile Drumul Binelui și Drumul Jilavei, s-a construit la fel de haotic, densitatea fiind amețitoare. Noile dezvoltări, în proporție covârșitoare, nu au trotuare, spații verzi, școli, iar pe străzile noi abia încap două mașini mici.

Cum arată din satelit noile dezvoltări urbane din Sectorul 4 vs blocurile din cartierul Berceni, construit în perioada comunistă.

Tot în zona de Sud a orașului, Șoseaua Giurgiului, care până acum câțiva ani era în stare avansată de degradare și era una dintre cele mai urâte ieșiri din oraș, a fost reabilitată.

În zona de Vest a orașului, Stadionul Ghencea a fost reabilitat, iar în în lucru, e drept, de peste 3 ani și fără un orizont clar de finalizare a lucrărilor, se află lărgirea străzii prelungirea Ghencea. Tot aici, a fost finalizat pasajul peste Șoseaua de Centură. După finalizarea lucrărilor, întreaga zonă va avea un alt aspect, va fi un bulevard cu spații verzi, linie de tramvai și piste de biciclete.

Tot în zona de Vest se află una dintre comorile orașului - fostele sere, un spațiu verde de mărimea Parcului Herăstrău, care ar putea fi betonat. Primăria Sectorului 6 încearcă să amenajeze măcar pe o bucată de teren un parc.

În rest, și în această zonă a orașului, dezvoltările urbanistice sunt făcute după posibilități. Pe stânga sunt blocurile făcute pe bd. Ghencea în perioada comunistă, iar pe dreapta dezvoltările urbane noi.

Nici Sectorul 1 nu a scăpat de dezvoltările urbanistice făcute haotic. În zona de Nord, vizavi de cartierul Aviației, spre granița cu Pipera, s-a construit înghesuit, cu blocuri între case și distanțe mici între clădiri. Drumurile sunt subdimensionate.