Proiectul imobiliar care prevede construirea unui bloc de 5 etaje (25 metri inaltime) pe strada Mantuleasa este unul dintre cele mai controversate proiecte de urbanism ce asteapta aprobare de la Consiliul General al Municipiului Bucuresti. Cetatenii din zona se opun proiectului in forma actuala si spun ca blocul este prea inalt si masiv fata de cladirile din zona. Primaria Capitalei a facut dezbatere publica cu cateva simulari foto, dar imaginile realizate de proiectanti sunt insuficiente pentru a intelege cum se va transforma vizual zona si daca vecinii vor mai avea lumina sau nu (un studiu de umbrire). Hotnews impreuna cu Esri Romania a realizat o simulare 3D cat mai realista a zonei Mantuleasa inainte si dupa construirea blocului de 5 etaje. Simularea arata cum va cadea umbra pe cladirile vecine la diferite ore si cum se vede noua constructie din diverse puncte din zona.
Blocul va fi construit pe terenul unde s-a aflat scoala unde a invatat Mircea Eliade si alte cladiri construite in secolul XIX, demolate in 2002 fara aviz de la Ministerul Culturii.
Nota: Harta poate fi vizualizata cu Windows XP doar cu Google Chrome
Desi exista tehnologia necesara pentru a face simulari 3D, georeferentiate, macar pentru proiectele foarte importante din centrul Capitalei, municipalitatea nu cere acest lucru. Proiectantii si dezvoltatorii la randul lor nu fac astfel de simulari, deoarece inseamna costuri suplimentare. In alte tari europene, atunci cand proprietarul unui teren cere voie municipalitatii sa construiasca ceva in plus fata de regulamentul de urbanism al zonei, asa cum se intampla in cazul Mantuleasa, municipalitatea isi impune mai multe conditii, iar dezbaterea pe proiect este reala, vecinilor si cetatenilor interesati prezentandu-li-se simulari foto si videio din care chiar pot intelege ceva.Utilizarea tehnologiei moderne 3D ajuta la luarea unor decizii mai bune de care sa beneficieze comunitatea pentru zeci de ani de acum inainte. Utilizarea platformelor moderne, intuitive, ce permit crearea unui context realist 3D pentru a analizea modul in care va cadea umbra la diferite momente ale zilei pe cladirile vecine, caldura pe care o va emana noua constructie, design-ul propus comparativ cu cel al cladirilor din zona, sunt tipuri de analize ce ar fi necesar a fi realizate in cazul unor astfel de proiecte.
In Bucuresti, atunci cand se aproba un astfel de proiect, municipalitatea cere doar un plan de situatie din care un om obisnuit nu intelege mare lucru, iar eventualele simulari foto se refera de cele mai multe ori doar la volumul cladirii pentru care se cere aprobare, fiind scos din context.
Astfel, cetatenii interesati si vecinii pot vedea clar si pe intelesul lor care va fi impactul vizual al noii cladiri asupra zonei si daca vor avea sau nu lumina in case, astfel incat sa participe informati la dezbaterea publica pe aceasta tema.
Date tehnice – Proiect Mantuleasa
Plecand de la seturi de date vectoriale (strazi, amprente cladiri, vegetatie) si imagini satelitare disponibile, s-a creat scena 3D utilizand ArcGIS Pro si City Engine. Pentru a realiza cat mai realist modelul 3D al zonei, respectiv al cladirilor si arborilor (inaltimi conforme cu realiatea, arhitectura, formele, textura si culorile aproximate conform realitatii, coronamentul si pozitia arborilor), ale strazilor, adaptate la realitatea din zona (2 benzi, marcaje albe, trotuare de ambele sensuri, autovehicule) au fost definite si utilizate regulile procedurale in City Engine. Noua constructie a fost realizata pornind de la zero pe baza informatiilor descriptive disponibile precum si a pozelor din proiect.
Dupa realizarea modelului 3D, s-au creat analizele de vizibilitate si de umbrire in zona in aplicatia ArcGIS Pro, analize ce permit o analiza a impactului noii constructii asupra zonei.
Analiza de vizibilitate s-a realizat pe un raza de 150 m, iar cea de umbrire in intervalul 8AM-6PM, din ora in ora, pentru data de 06 August 2015. Toate datele sunt georeferentiate, metrice, pozitia lor din scena 3D corespunzand pozitiei din teren.
Aplicatia dispune de functionalitati de navigare la diferite puncte de interes prestabilite, de a naviga liber, de a activa sau dezactiva straturi ce reprezinta analizele din zona sau de a realiza o comparatie intre starea initiala si cea finala (Inainte de constructie / Dupa constructie) a proiectului.
Pentru realizarea proiectului au fost necesare 2 zile. Prima zi a constat in realizarea datelor 2D si realizarea scenei 3D, iar cea de-a doua in realizarea analizelor 3D si partajarea scenei in web.
In conditiile unei dezbateri publice, scena 3D, poate fi partajata cu diferite platforme de social media precum facebook sau integrata cu aplicatii de mesagerie (email) pentru a crea prerogrativele unei dezbateri publice reale.
Despre proiectul imobiliar de pe str. Mantuleasa
Potrivit Planului Urbanistic Zonal aflat pe site-ul municipalitatii, pe str. Mantuleasca nr. 7-9 proprietarul terenului, firma Leader Properties, vrea sa construiasca pe terenul in suprafata de 2.715 mp mai multe corpuri de cladire, corpul cel mai inalt urmand sa aiba subsol, demisol, parter si 5 etaje.
Cladirile vor fi dispuse pe parcela astfel (Vezi foto), potrivit documentelor de pe site-ul Primariei:
- corpul alipit calcanului imobilului amplasat in Str. Dr. Paleologu nr. 15 va avea acelasi regim de inaltime: P+4, cu o inaltime maxima de 18,50 m;
- corpul alipit calcanului imobilului amplasat in Str, Mantuleasa nr. 11 va fi cu maxim 3 m mai inalt, cum permite regulamentul PUZ Zonei Protejate - H max = 8,00 m, respectiv S+P+1E;
- corpul central va fi cel mai inalt, S+D+P+5, va atinge inaltimea de 25,00 m, raportandu-se la cladirea amplasata in Str. Mantuleasa nr. 5, care prezinta 7 niveluri (25 m).
- corpul central va fi legat de cel S+P+1E printr-un corp in regim de Inaltime S+D+P+3E, inaltime maxima de 15,00 m.
Acesta ar urma sa adaposteasca locuinte, comert si birouri.
ndicatorii urbanistici aprobati in prezent de Primaria Capitalei sunt:
- inaltimea maxima: subsol plus demisol plus parter plus cinci etaje - 25 metri;
- Procent de Ocupare al Terenului : 65%
- Coeficient de Utilizare al Terenului: 2,4.
- Functiune: servicii, comert, birouri
Indicatorii urbanistici din zona protejata Mantuleasa sunt:
- inaltimea maxima: 16 metri;
- Procent de Ocupare al Terenului : 65%
- Coeficient de Utilizare al Terenului: 2.
Proiectant este firma KXL si beneficiar Leader Properties. Arhitectii spun ca, la proiectul propus, culorile folosite pentru fatada sunt in tonul zonei, iar din punct de vedere al inaltimii se incadreaza in zona. Atat Primaria Capitalei cat si Ministerul Culturii si-au dat acordul pentru realizarea acestui proiect imobiliar.
Ce spun cetatenii
Primaria Capitalei a organizat dezbatere publica pe acest proiect in luna mai a acestui an. Atunci cativa cetateni din zona si mai multe ONG-uri s-au declarat impotriva proiectului.
"Eu am cateva intrebari pentru realizatorii proiectului. Cele 104 locuri de parcare pervazute pentru aceasta cladire ajung la cei 6.000 mp construiti? Eu sunt un locuitor de pe strada Mantuleasa. Aceasta strada este in acest moment un canal de circulatie. In acest canal de circulatie sa gasesti un loc de parcare este o dementa. Poarta noastra este blocata in fioecare zi de masini parcate. Noi ii dam afara, ei ne injura. 104 locuri de parcare sunt un banc. Noi traim prost pe strada Mantuleasa care era o strada linistita si frumoasa. Eu m-am nascut acolo, am mers la scoala care a fost demolata. Era o scoala impecabil construita, de ce s-a demolat, nu stie nimeni, cum a ajuns din proprietatea Ministerului Educatiei in proprietate privata, nu stie nimeni. De ce nu se construieste o scoala acolo? D-voastra de la Primarie ar trebui sa faceti ceva fiindca locuitorii din zona au nevoie de o scoala. Problema noastra cu acest proiect este ca vreti sa construiti in fata unui bloc de patru etaje, o cladire echivalentul unui bloc de sapte etaje ca inaltime. Nu se poate! Ne stricati calitatea vietii a celor care deja locuim acolo", a spus Marina Echeriu, unul dintre locuitorii de pe strada Mantuleasa, la vremea respectiva.
"Nu ne opunem proiectelor de dezvoltare, nu spunem ca nu trebuie construit, spunem ca trebuie construit decent, respectuos fata de istorie si fata de cetateni. Acest proiect a inceput cu 17 etaje, a ajuns la 25 de metri inaltime (5 etaje) si ar trebui sa fim recunoscatori. Dar nu suntem recunoscatori pentru ca eu citez din regulamentul zonei protejate unde se afla terenul pe care se doreste ridicarea blocului si care spune ca inaltimile admise sunt maxim 13 m si minim 10 metri. Peste inaltimea maxima se permite un etaj in plus. Cladirea prezentata aici are 25 de metri inaltime. Este adevarat ca legea permite majorarea indicatorilor urbanistici cu 20%, dar nu scrie nicaieri ca este obligatoriu. Ma intreb care este rolul Primariei, sa dea dreptate numai beneficiarilor si sa ignore cetatenii, istoria orasului, sau sa modereze intre cele doua pareri. Eu cred ca opinia cetatenilor este la fel de importanta ca cea a beneficiarilor. Beneficiarului nu ii spui sa nu construioasca. Ii spui sa construiasca mai putin. Cand s-a cumparat acest teren este clar ca s-a inceput cu o ilegalitate pentru ca demolarea caselor vechi a fost ilegala, fara aviz de la Ministerul Culturii. S-a mai incercat odata sa se obtina ilegal 17 etaje si numai o mobilizare masiva a oprit acel proiect. In forma in care se afla acest proiect, acum, noi nu suntem de acord cu el fiindca nu respecta regulamentul zonei protejate. Nu suntem de acord cu el fiindca zona aceasta este ansamblu de arhitectura si in zona de protectie sunt inca 13 monumente istorice. Nu ne convinge nici modul in care vrea sa se integreze in tesutul zonei. Eu nu stiu cum fatada, culorile, finisajele se integreaza in tesutul zonei. Nu am vazut niocaieri studii de impact, studii de trafic, cum vor supravietui vecinii cu tot traficul generat de aceasta cladire. Din toate aceste puncte de vedere cred ca proiectul trebuie reintors expertilor, redus ca volum si ca inaltime si create niste fatade care sa fie respectuoase cu contextul. Si as vrea sa stiu de ce este oportuna construirea acestei cladiri - va creste valoarea zonei, suprafata de spatiu verde, se va crea un centru de cartier etc", a spus si Roxana Wring, presedinta Asociatiei ProDoMo, la vremea respectiva.
Reprezentantii investitorilor care doresc sa construiasca blocul spun ca nu nicio legatura cu demolarea scolii unde a invatat Mircea Eliade.
"Leader Properties apartine grupului de firme Avantia, dezvoltatori spanioli, deci nu un grup de infractori, care au venit in Romania cu cele mai bune intentii, de a dezvolta. Asta au facut in Spania si asta intentionau sa faca si in Romania. Terenul din strada Mantuleasa a fost cumparat in anul 2006 de Leader Properties de la societatea Monolit SA. In momentul in care a fost cumparat terenul, acesta era liber de constructii. Nu exista nicio fel de insemnare in cartea funciara. Deci nu este Leader Properties cea care a demolat cladirea in care a studiat Eliade. Eu locuiesc in zona si imi pare rau pentru lucrul acesta, dar aceasta este realitatea. Tot reluam povestea aceea cu blocul de 17 etaje. Leader Properties a cumparat terenul cu un certificat de urbanism emis de Primaria sectorului 3 care permitea aceasta constructie. A fost un document emis de o autoritate publica. la acel moment aceste constructii erau posibile, potrivit legii. Era inainte de modificarea Legii urbanismului. Fiindca vorbeati de intentiile beneficiarului care dorea sa obtina profit si sa faca foarte multi bani, in cazul acesta va asigur ca este vorba de diminuarea pierderilor. Pe de alta parte nu este nimic rau ca un dezvoltator sa faca profit fiindca de asta exista. Nu este o societate de binefacere", a declarat Mona Gheorghe, reprezentant Lider Properties:
Reprezentantii investitorilor care doresc sa construiasca blocul spun ca proiectul lor respecta normele privind numarul de locuri de parcare si va aduce plus - valoare zonei.
Istoricul proiectului
Consiliul local al sectorului 3 a aprobat la sfarsitul anului 2008 construirea unui turn de 17 etaje pe Mantuleasa. Cladirea a fost aprobata printr-un Plan Urbanistic de Detaliu, la pachet cu alte doua constructii de patru si de zece etaje, pe data de 6 noiembrie 2008.
Turnul avea aviz de la Primaria sectorului 3, semnat de arhitectul-sef de sector, Stefan Dumitrascu, insa lipsea avizul obligatoriu de la Ministerul Culturii.
Dupa ce HotNews.ro a sesizat acest abuz, iar proprietarii din zona si ONG-urile s-au mobilizat, Consiliul Local sector 3 a abrogat hotararea prin care s-a aprobat PUD-ul.
Proprietarii au revenit in 2010, cerand la data respectiva permisiunea sa construiasca un bloc de 8 etaje. Nici acesta nu a fost aprobat.
Pe terenul din strada Mantuleasa nr. 7-9 au fost mai multe constructii datand de la inceputul secolului XIX, dar acestea au fost demolate in 2002, fara aviz de la Ministerul Culturii si Cultelor. Una dintre ele a fost chiar scoala unde a invatat scriitorul Mircea Eliade. De aceste locuri este legata actiunea nuvelei "Pe Strada Mantuleasa".
Mod de utilizare aplicatie
1. Click pe butonul “Play”
din partea stanga-jos pentru o navigare automata in scena in anumite zone de interes;
2. Primul bookmark ofera o alta vedere asupra zonei in care este propusa constructia
Se activeaza comparatia pentru a putea observa zona din prezent si zona viitoarei constructii
3. Al doilea bookmark ofera o vizualizare asupra analizei de vizibilitate.
- Ca si observator, se propune prin absurd prezenta unei persoane de pana la 2 metri inaltime, pe acoperisul noii constructii. Ceea ce apare cu galben reprezinta ceea ce acesta poate observa, in jur, de la acea inaltime
4. Ultimul bookmark duce catre modul de vizualizare a analizei de umbre
- Analiza a fost realizata pentru a arata umbra/umbrele create de noua cladire in intervalul orar 8 AM – 6PM pentru ziua de 06.08.2015.
- Umbrele pot fi vizualizare separat prin activarea layer-elor sau prin comparatie ( Ex: se compara modul de influenta a cladirii prin umbrele create la 9 AM si la 15 PM)
Acesta este scenariul predefinit pentru modul de utilizare a scenei 3D. Utilizatorul poate naviga liber in scena in functie de zonele dorite utlizand butoanele de navigare din partea stanga jos(Rotire in scena, Zoom In, Zoom Out, Modificare altitudine).
1
3
