Dosare Juridice

Monumente istorice de vanzare. Ce ar trebui sa stim?

de     Oana Constantinescu (Alexandru), Iustina Sima - Schoenherr şi Asociaţii
Marţi, 5 aprilie 2016, 15:16 Dosare Juridice - Real Estate

Oana Constantinescu (Alexandru), Iustina Sima - Schoenherr si Asociatii
Foto: Schoenherr si Asociatii
Vanzarea monumentelor istorice are un statut special in piata imobiliara, pentru ca autoritatile au dreptul de a alege daca vor cumpara ele respectivul monument, chiar daca acesta apartine unor persoane private. In plus, conceputul de monument istoric este interpretat diferit de autoritati si instante. De aceea, e important de stabilit ce este de fapt un monument istoric si ce trebuie sa stim si sa facem pentru ca vanzarea sa fie legala.

Limitari impuse la vanzare prin stabilirea unui drept legal de preemtiune

Codul civil spune ca orice bun poate fi vandut in mod liber, daca vanzarea nu este interzisa ori limitata prin lege sau prin conventie ori testament. Vanzarea unui imobil calificat drept monument istoric de catre directia judeteana de cultura este o astfel de situatie supusa unor limitari legale.

"Vanzarea monumentelor istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat poate avea loc numai in conditiile exercitarii dreptului de preemptiune al statului roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz, sub sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii", spune Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
In linii mari, dreptul de preemptiune presupune ca titularul acestui drept are prioritate fata de orice alt cumparator atunci cand bunul este vandut. Pretul este cel stabilit de vanzator. Daca statul refuza sa cumpere, iar vanzatorul decide sa vanda ulterior la un pret mai mic, atunci statul trebuie notificat cu privire la noul pret.

Respectarea dreptului de preemptiune la vanzarea bunurilor clasate ca monumente istorice presupune ca vanzatorul sa cunoasca ce reprezinta monumentul istoric, ce presupune exercitarea dreptului de preemptiune in cazul unui bun clasat ca monument istoric, care este procedura de notificare a autoritatilor competente, precum si sanctiunea aplicabila in cazul nerespectarii dispozitiilor legale. Analizam aceste aspecte mai jos.

Ce este monumentul istoric si cand trebuie respectat dreptul de preemptiune?

In Legea 422 sunt stabilite urmatoarele categorii de monumente istorice, bunuri imobile situate suprateran, subteran si subacvatic:

a) monument
- constructie sau parte de constructie, impreuna cu instalatiile, componentele artistice, elementele de mobilare interioara sau exterioara care fac parte integranta din acestea, precum si lucrari artistice comemorative, funerare, de for public, impreuna cu terenul aferent delimitat topografic, care constituie marturii cultural-istorice semnificative din punct de vedere arhitectural, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, stiintific sau tehnic;
b) ansamblu
- grup coerent din punct de vedere cultural, istoric, arhitectural, urbanistic ori muzeistic de constructii urbane sau rurale care impreuna cu terenul aferent formeaza o unitate delimitata topografic ce constituie o marturie cultural-istorica semnificativa din punct de vedere arhitectural, urbanistic, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, stiintific sau tehnic;
c) sit
- teren delimitat topografic cuprinzand acele creatii umane in cadru natural care sunt marturii cultural-istorice semnificative din punct de vedere arhitectural, urbanistic, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, stiintific, tehnic sau al peisajului cultural.

Prin urmare, o interpretare stricta a prevederilor Legii 422 duce la concluzia ca sfera monumentelor istorice cuprinde toate bunurile imobile vizate de lege, situate suprateran, subteran si subacvatic, acestea divizandu-se, la randul lor, in trei sub-categorii, respectiv: a) monumente, b) ansambluri  si c) situri.

Avand in vedere ca legea nu distinge si ca sfera mai larga a monumentelor istorice se divizeaza in trei subcategorii (monumente, ansambluri si situri), putem concluziona ca pentru toate aceste subcategorii este necesara indeplinirea procedurii de notificare pentru exercitarea dreptului de preemptiune. Notificarea se va face, dupa caz, catre Ministerul Culturii sau directiile pentru cultura subordonate acestuia si dupa caz, catre unitatile administrativ-teritoriale.

Desi prevederile legale par clare, practica are o interpretare diferita asupra conceptului de monument istoric.

In general, autoritatile spun ca dreptul de preemptiune e valabil doar pentru imobilele trecute in Lista Monumentelor Istorice si care sunt compuse din teren si constructie.
 
Cu alte cuvinte, opinia anumitor directii judetene de cultura este ca dreptul de preemptiune nu se aplica in cazul vanzarii imobilelor (reprezentand terenuri si/ sau constructii) care fac parte dintr-un sit sau ansamblu, pentru ca in Lista Monumentelor e trecut intregul sit/ansamblu, nu imobilele individuale care compun respectiva structura.

Motivul acestei pozitii este numarul mare de vanzari de bunuri imobile clasificate ca facand parte din situri sau ansambluri arheologice, fiind imposibila monitorizarea si evaluarea tuturor acestor operatiuni.

Practica instantelor de judecata nu clarifica problema legata de exercitarea dreptului de preemptiune la vanzarea bunurilor imobile clasate ca monumente istorice.

Intr-o prima linie de interpretare, monumentul istoric pentru care e valabil dreptul de preemptiune trebuie sa fie un imobil identificabil in sensul definitiei din Legea 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara ("Legea 7").
Potrivit Legii 7, prin imobil se intelege terenul, cu sau fara constructii, aflat pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale, apartinand unuia sau mai multor proprietari, care se identifica printr-un numar cadastral unic si care se inscrie intr-o carte funciara. Cu toate acestea, imobilele cuprinse intr-un sit sau ansamblu nu pot fi toate identificate prin acelasi numar cadastral/ prin acelasi numar de carte funciara, mai ales, avand in vedere ca acestea pot apartine unor proprietari diferiti.

Prin urmare, din aceasta optica a instantelor rezulta faptul ca dreptul de preemptiune nu e valabil pentru situri si ansambluri, cat timp acestea nu sunt identificate printr-un singur numar cadastral/ numar de carte funciara.
A doua linie de interpretare a instantelor se afla la polul opus. Anumite instante de judecata au anulat vanzari de imobile situate intr-un sit arheologic, deoarece nu a fost respectat dreptul de preemptiune conform Legii 422.

Cum se sanctioneaza nerespectarea dreptului de preemptiune? Ce ar trebui facut?

Legea 422 spune ca nerespectarea dreptului de preemptiune la vanzarea bunurilor imobile clasate ca monumente istorice duce la anularea vanzarii respective.

Avand in vedere interpretarile diferite ale instantelor pe acest subiect, pentru evitarea oricaror riscuri ca vanzarea sa fie anulata din cauza nerespectarii dreptului de preemptiune, este recomandabil ca autoritatile sa fie notificate pentru a-si putea exercita dreptul de preemptiune. Notificarea e necesara pentru eliminarea oricaror riscuri, la orice tip de subcategorie de monumente istorice, respectiv atat pentru monumente, cat si pentru ansambluri sau situri.

Exista o Lista a Monumentelor Istorice?

Exista o Lista a Monumentelor Istorice, in versiune actualizata, care a intrat in vigoare la 15 februarie 2016, cand a fost publicat in Monitorul Oficial Ordinul ministrului culturii nr. 2828/2015. Prin acest Ordin a fost modificata Lista Monumentelor Istorice cuprinsa in Anexa nr. 1 la Ordinul ministrului culturii si cultelor nr. 2314/2004.

Concluzii

Desi practica instantelor de judecata si viziunea autoritatilor nu este unitara, problemele legate de dreptul de preemptiune si conceptul de monument istoric (interpretat in mod larg sau restrans) pot fi rezolvate printr-o conduita prudenta a vanzatorului.

In acest sens, este recomandabil ca vanzatorul sa notifice autoritatile competente in toate cazurile in care directiile de cultura clasifica imobilul ce urmeaza a fi vandut ca monument istoric sau ca parte a unui sit arheologic sau a unui ansamblu arheologic.
 
Indeplinirea acestei proceduri poate, intr-adevar, sa prelungeasca vanzarea, insa vor fi eliminate riscurile de anulare a tranzactiei din cauza nerespectarii dreptului de preemptiune.
















Citeste pe Stirile ProTV

VIDEO USS Zumwalt, nava militara invizibila de ultima generatie, perla a coroanei Marinei americane, s-a stricat in Canalul Panama

USS Zumwalt, nava militara invizibila de ultima generatie, "perla a coroanei" Marinei americane, s-a stricat in canalul Panama, acolo unde se gasea in drum spre baza navala din San Diego, a anuntat Marina Statelor Unite.
5032 vizualizari

Abonare la comentarii cu RSS

Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă