Dosare Juridice

Blocajul actual al tranzactiilor cu terenuri agricole extravilane

Luni, 5 mai 2014, 11:22 Dosare Juridice - Real Estate

Dr. Simona Chirica, Madalina Irina Mitan
Foto: Schoenherr si Asociatii
Legea 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului ("Legea 17") nu se aplica la momentul actual intrucat Guvernul nu a adoptat inca normele metodologice pentru aplicarea Legii 17. Prin urmare, pana la adoptarea normelor metodologice se va aplica dreptul comun in materie. Cu toate acestea, practica atesta faptul ca primariile refuza eliberarea unor adeverinte in vederea vanzarii terenurilor agricole extravilane iar notarii publici refuza autentificarea oricaror acte referitoare la vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan argumentand inexistenta normelor metodologice pentru aplicarea Legii 17. Prin urmare, la ora actuala piata funciara in materia terenurilor agricole extravilane este afectata de un blocaj birocratic.

Conform prevederilor art. 21 din Legea 17, normele metodologice pentru aplicarea legii vor fi emise in termen de 7 zile de la data intrarii in vigoare a acesteia. Avand in vedere ca Legea 17 a intrat in vigoare in data 12.04.2014, normele metodologice ar fi trebuit sa fie aprobate cel tarziu pana la data de 19.04.2014. Pana in prezent normele metodologice ale Legii 17 nu au fost adoptate, aflandu-se inca in stadiu de proiect. Tocmai pentru a evita blocarea tranzactiilor pe piata funciara pana la momentul adoptarii normelor metodologice, legiuitorul a prevazut in mod expres ca pana la data publicarii normelor metodologice in Monitorul Oficial se aplica regulile de drept comun.

Regulile de drept comun cu privire la vanzarea terenurilor sunt cele cuprinse in Codul Civil. Desi pana la aprobarea normelor metodologice, vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan trebuie sa urmeze aceleasi reguli ca si pana in prezent, mentionam ca exista deja blocaje in practica in sensul in care primariile refuza eliberarea oricaror documente/adeverinte in legatura cu o eventuala vanzare avand ca obiect terenurile agricole extravilane. De asemenea, practica notarilor publici este similara, in sensul in care acestia din urma refuza autentificarea antecontractelor, promisiunilor de vanzare sau contractelor de vanzare cu privire la terenuri agricole situate in extravilan, pe motiv ca nu au fost inca aprobate normele metodologice ale Legii 17 sau pe motivul lipsei adeverintei prin care se atesta arendarea terenurilor. Desi primul motiv de refuz al notarilor de autentificare a actelor in legatura cu vanzarea terenurilor agricole extravilane este complet nejustificat, consideram ca cel din urma refuzul este partial justificat din punctul nostru de vedere. Cu toate acestea, in cazul in care vanzarea terenului s-ar face catre arendas, partile contractului de arendare (i.e. proprietarul si arendasul) pot emite declaratii (autentice) privind existenta contractului de arendare si a dreptului de preemptiune legal al arendasului in temeiul Codului Civil, respectiv al Legii arendarii nr. 16/1994. In cazul in care terenul s-ar vinde unui tert, arendasul poate renunta la dreptul de preemptiune prin emiterea unei declaratii autentice in acest sens, astfel incat proprietarul terenului arendat sa fie liber sa vanda terenul catre tert. Din pacate aceasta solutie este de asemenea refuzata de mare parte din notarii publici.

Consideram ca pana la aprobarea normelor metodologice ale Legii 17, notarii publici trebuie sa autentifice contractele de vanzare cu privire la terenurile agricole extravilane cu respectarea prevederilor actuale privind dreptul de preemptiune la cumpararea terenurilor. Astfel, conform Codului Civil preemptorii la cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan sunt arendasii. Conform art. 1.849 C. Civ. arendasii beneficiaza de un drept legal de preemptiune la cumpararea terenurilor cu destinatie agricola in baza contractului de arendare incheiat cu privire la teren, cu exceptia arendasilor care au renuntat in mod expres la acest drept de preemptiune in baza contractului de arendare.

In conditiile Codului Civil, arendasul va beneficia de dreptul de preemptiune la cumpararea terenului agricol arendat cu respectarea prevederilor aplicabile privind dreptul de preemptiune cuprinse in art. 1730 - 1739 C. Civ. Mentionam ca aceste prevederi ale C. Civ. se vor aplica doar in cazul in care partile nu au derogat de la acestea in cadrul contractului de arendare.

Astfel, proprietarul -vanzator al terenului agricol extravilan are doua optiuni conform C. Civ. dupa cum urmeaza:

  • (i) in conformitate cu art. 1730 (3) C. Civ., proprietarul va transmite catre arendas o oferta de vanzare a terenului arendat. Desi in cazul de fata Codul Civil nu prevede in mod expres elementele pe care ar trebui sa le contina aceasta oferta de vanzare, consideram ca se aplica prevederile generale cuprinse in art. 1188 C. Civ. privind oferta de a contracta. Astfel, oferta de vanzare trebuie sa exprime intentia ofertantului de a se obliga la transferul dreptului de proprietate in cazul acceptarii ei de catre arendas si sa cuprinda suficiente elemente pentru formarea contractului de vanzare, cum ar fi fara limitare: identificarea persoanei vanzatorului; identificarea terenului ce va fi vandut prin mentionarea situarii acestuia, suprafetei, categoriei de folosinta, numarului cadastral, numarului de carte funciara, eventualele sarcini ce greveaza terenul (e.g. ipoteci, drepturi de servitute, etc.); pretul cerut in schimbul dreptului de proprietate asupra terenului si conditiile pentru plata acestuia (e.g. integral la semnarea contractului, in rate, etc.); momentul la care opereaza transferul dreptului de proprietate asupra terenului, precum si orice alte elemente esentiale contractului de vanzare. In ceea ce priveste forma ofertei de vanzare, precizam ca oferta trebuie emisa in forma ceruta de lege pentru incheierea valabila a contractului de vanzare. Avand in vedere ca transferul terenurilor poate opera numai in baza unui contract de vanzare incheiat in forma autentica, consideram ca si oferta de vanzare precum si acceptarea ofertei trebuie sa imbrace forma autentica.
  • (ii) in conditiile art. 1732 C. Civ., proprietarul terenului poate sa incheie cu un tert contractul de vanzare a terenului sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre arendas. Intr-un astfel de caz, proprietarul sau cumparatorul trebuie sa notifice de indata arendasul cu privire la cuprinsul contractului de vanzare incheiat. Aceasta din urma notificare va cuprinde numele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii si locul unde este situat terenul. Arendasul trebuie sa isi exercite dreptul de preemptiune in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii, prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare insotita de consemnarea pretului la dispozitia proprietarului terenului. In cazul in care arendasul isi exercita dreptul de preemptiune, contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acest contract se desfiinteaza retroactiv, urmand ca vanzatorul sa raspunda civil fata de "tertul cumparator" de buna credinta prin plata unor despagubiri.

Mentionam ca in cazul in care arendasul si-a notat dreptul de preemptiune in cartea funciara a terenului se vor aplica prevederile speciale cuprinse in art. 1737 C. Civ. conform carora tertul isi poate inscrie (provizoriu) dreptul de proprietate sub conditie suspensiva in cartea funciara a terenului fara a avea nevoie de acordul arendasului. Intr-un astfel de caz, biroul de carte funciara va notifica arendasului incheierea de carte funciara prin care s-a aprobat inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare sub conditie suspensiva. In termen de 30 de zile de la primirea acestei incheieri, arendasul are obligatia de a notifica biroului de carte funciara acordul sau de a incheia contractul de vanzare insotit de consemnarea pretului la dispozitia proprietarului - vanzator. In baza acestei notificari arendasul poate solicita biroului de carte funciara radierea din cartea funciara a dreptului de proprietate conditional al tertului cumparator si inscrierea dreptului sau de proprietate in cartea funciara. Daca arendasul nu transmite in termen biroului de carte funciara notificarea de acceptare si dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului, dreptul sau de preemptiune se va stinge si se va radia din oficiu din cartea funciara a terenului. Desi legiuitorul Codului Civil nu a precizat in mod expres care este modalitatea de definitivare a dreptului de proprietate intr-o asemenea situatie, consideram ca art. 1737 C.Civ. reprezinta exceptia de la regula cuprinsa in art. 899 C.Civ. potrivita careia justificarea unei inscrieri provizorii se face cu consimtamantul celui impotriva s-a efectuat inscrierea provizorie emis in forma autentica. Prin urmare, definitivarea dreptului de proprietate al tertului conform art. 1737 C.Civ se realizeaza in mod automat la expirarea termenului de 30 de zile inauntrul caruia arendasul trebuie sa transmita biroului de carte funciara notificarea de acceptare si dovada consemnarii pretului.

In afara Codului Civil, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice ("Legea 422") prevede un drept legal de preemptiune la achizitionarea terenurilor agricole clasate drept monumente istorice in favoarea statului roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor si serviciile deconcentrate. In cazul in care proprietarii unor terenuri agricole situate in extravilan declarate monumente istorice intentioneaza sa le vanda, vor instiinta intentia lor de vanzare catre serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor. Statul, prin structurile sale trebuie sa raspunda in termen de maximum 25 de zile de la data inregistrarii instiintarii. In cazul in care statul roman nu isi exercita dreptul de preemptiune in termenul de 25 de zile prevazut anterior acest drept se transfera autoritatilor publice locale, care il pot exercita in maximum 15 zile. Dupa expirarea acestui termen, vanzarea se poate face liber. Actele incheiate cu nerespectarea prevederilor Legii 422 sunt lovite de nulitate absoluta.

De altfel, Legea 17 prevede in mod expres in art. 4 (2) ca prin exceptie de la prevederile acesteia, instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit Legii 422. Astfel, atat inainte cat si dupa intrarea in vigoare a normelor metodologice ale Legii 17, prevederile Legii 422 se vor aplica cu prioritate in cazul vanzarii terenurilor agricole situate in intravilan.

Concluzii
Practica actuala a functionarilor publici determina imposibilitatea unor persoane (i.e. arendasi, proprietari) de a-si exercita drepturile de proprietate si drepturile de preemptiune legale si/sau conventionale. Aceasta practica abuziva genereaza blocajul tranzactiilor cu terenuri agricole extravilane si cauzeaza prejudicii persoanelor carora le este refuzata aplicarea corecta a legislatiei in vigoare. Avand in vedere aceasta situatie, consideram ca pana la adoptarea normelor metodologice de punere in aplicare a Legii 17, se impune adoptarea de urgenta a unor clarificari din partea Guvernului.























12102 vizualizari

  • 0 (0 voturi)    
    Atentie ! (Marţi, 6 mai 2014, 5:27)

    danut lupascu [utilizator]

    si pana la intrarea in vigoare a acesti asa zise legi, eran necesar pt încheierea actelor notariale fiscal si arendare/nearendare asupra sau pt suprafata de teren, termenul de 30 zile este prea mare pt un raspuns din partea arendasului.


Abonare la comentarii cu RSS

Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă