Print
YM
E-mail
Mai mare|Mai mic
Dosare Juridice

Constructii ridicate fara autorizatie de construire - Cum se pot intabula?

de Simona Chirica, Madalina Mitan     Schoenherr si Asociatii
Luni, 15 iulie 2013, 17:13 Dosare Juridice - Real Estate

Simona Chirica, Madalina Mitan
Foto: Arhiva personala
Problema intabularii constructiilor care au fost executate in lipsa unor autorizatii de construire emise in conformitate cu legislatia aplicabila sau a celor care au fost executate cu nerespectarea prevederilor autorizatiilor de construire a fost si inca este de actualitate in tara noastra.

Mai exact, problema intabularii constructiilor executate fara obtinerea unei autorizatii de construire in conditiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii ("Legea 50") a aparut odata cu modificarea Legii 50 prin intermediul Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructie si unele masuri pentru realizarea locuintelor ("Legea 453"). Urmare a acestor modificari aduse Legii 50 incepand cu 31 august 2001, constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara.

Neajunsul Legii 453 a fost lipsa identificarii unor solutii cu privire la intabularea constructiilor care au fost executate fara autorizatii de construire anterior intrarii in vigoare a Legii 453. Urmare a acestui vid legislativ a aparut problema imposibilitatii intabularii acestor constructii in cartea funciara, fapt ce a avut efecte si inca are efecte si in prezent pe piata imobiliara din Romania. Neintabularea acestor constructii a blocat multi proprietari care erau interesati in valorificarea proprietatilor detinute. In lipsa autorizatiilor de construire, proprietarii acestor constructii s-au vazut nevoiti sa promoveze actiuni in instanta pentru a putea dovedi dreptul de proprietate cu privire la constructiile executate fara autorizatii de construire.

Cronologia reglementarilor legale privind intabularea constructiilor ridicate fara autorizatie de construire

In vederea evitarii neajunsurilor create de imposibilitatea intabularii in cartea funciara a constructiilor ridicate fara autorizatie de construire, de-a lungul timpului si pana in prezent, atat Legea 50 cat si Legea 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare ("Legea 7") in special, au suferit o serie de completari si modificari. Unele dintre aceste modificari, desi nu faceau direct trimitere la situatia constructiilor edificate in lipsa autorizatiilor de construire, prin modul in care au fost formulate au lasat loc de interpretare si au constituit in unele cazuri baza legala invocata de proprietarii acestor constructii pentru intabularea constructiilor ridicate fara autorizatie.

Prima modificare a Legii 7 ce merita mentionata in acest context a fost introdusa la 25 iulie 2005 prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente. In urma acestei modificari, a fost introdus in Legea 7 articolul 561 ce a prevazut ca dreptul de proprietate dobandit prin construire se va putea inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat eliberat de primaria localitatii in care este situat imobilul, prin care se atesta, cand este cazul, faptul ca proprietarul a edificat constructiile in conformitate cu autorizatia de construire eliberata potrivit legii, si in baza unei documentatii cadastrale intocmite pentru constructie.

Deoarece acest articol nu facea referire in mod expres la intabularea constructiilor edificate fara autorizatie de construire, precum si in lipsa unor norme de aplicare a acestui articol, au existat in practica interpretari si aplicari diferite ale acestor prevederi legale din perspectiva intabularii constructiilor fara autorizatie de construire.

Astfel, au existat anumite autoritati locale ce au interpretat art. 561 din Legea 7 in sensul in care le permitea emiterea unor certificate cu privire la existenta cladirilor edificate in lipsa autorizatiilor de construire care sa serveasca proprietarilor in vederea intabularii acestor constructii. In baza acestor certificate si a documentatiei cadastrale intocmite pentru constructie, proprietarii si-au intabulat constructiile in cartea funciara.

Pe de alta parte, au fost unele autoritati care nu considerat ca articolul 561 din Legea 7 le confera dreptul de a emite astfel de certificate care sa stea la baza intabularii constructiilor ridicate fara autorizatie de construire. Pe fundalul acestor inconsistente, in vederea punerii in aplicare a articolului 561 din Legea 7, s-a aprobat incepand cu 28 ianuarie 2007 Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara ("Ordinul 634"). Ordinul 634 a reglementat continutul documentatiei necesare inscrierii constructiilor in cartea funciara. Printre documentele necesare pentru inscrierea unei constructii pe un teren inscris in cartea funciara se prevedea si autorizatia de construire si procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor sau, dupa caz, certificatul de atestare a edificarii constructiei eliberat de primaria localitatii in care este situat imobilul, in forma si continutul aprobate prin acelasi Ordin 634.

Ordinul 634 a avut la randul sau un neajuns. In lipsa reglementarii unei proceduri privind modalitatea de eliberare a certificatului de atestare a edificarii constructiei de catre primarii, autoritatile locale s-au vazut nevoite sa stabileasca la nivel de consiliu local procedura pe care o vor urma in vederea eliberarii certificatului de atestare a edificarii constructiei. Majoritatea consiliilor locale au decis sa elibereze certificate de atestare a edificarii constructiei dupa cum urmeaza:
- pentru constructiile edificate inainte de anul 1991, fara autorizatie de construire si
- pentru constructiile edificate dupa 1991, in baza unei autorizatii de construire dar care nu au proces verbal de receptie la finalizarea lucrarilor.

Rezulta ca pentru cladirile edificate dupa 1991 in lipsa autorizatiilor de construire, autoritatile locale au refuzat emiterea unor certificate de atestare a edificarii constructiei.

Aceasta practica a existat pana la data modificarii Legii 7 prin intermediul Ordonantei de Urgenta nr. 64/2010 privind modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 ("OUG 64"). Astfel, incepand cu 2 iulie 2010 (data intrarii in vigoare a OUG 64) s-a prevazut in Legea 7 procedura ce trebuie urmata pentru inscrierea in cartea funciara a constructiilor realizate inainte de intrarea in vigoare a Legii 453. Articolul 55 alin (11) din Legea 7 a prevazut in mod expres ca intabularea constructiilor edificate fara autorizatie de construire inainte de 31 august 2001 (data intrarii in vigoare a Legii 453) se va face in baza certificatului prin care se atesta ca imobilul este inregistrat in registrul agricol, precum si in evidentele fiscale, eliberat de primarul unitatii administrativ-teritoriale unde este amplasata constructia si a documentatiei cadastrale.

Ca urmare a acestei modificari legislative, s-a creat posibilitatea pentru autoritatile locale sa emita certificate de atestare a existentei constructiei chiar si in vederea intabularii constructiilor ridicate fara autorizatie de construire dupa intrarea in vigoare a Legii 50 la 7 august 1991. In toate cazurile, primariile nu pot emite astfel de certificate de atestare a edificarii constructiilor pentru cladirile care au fost edificate fara autorizatie de construire dupa intrarea in vigoare a Legii 453, mai exact dupa 31 august 2001.

Cadrul legal actual

In lumina necesitatii finalizarii cadastrului general la nivelul intregii tari si in vederea simplificarii pe cat posibil a inscrierii in cartea funciara a proprietatilor imobiliare, Legea 7 cat si Legea 50 au suferit incepand cu 2 mai 2013 o serie de modificari, inclusiv in ceea ce priveste intabularea constructiilor edificate fara autorizatie de constructie.

Astfel, prin Ordonanta de Urgenta nr. 121/2011 pentru modificarea si completarea unor acte normative, astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea si completarea unor acte normative ("OUG 121"), s-a modificat procedura intabularii constructiilor realizate in lipsa autorizatiilor de construire inainte de intrarea in vigoare a Legii 453. Astfel, in lipsa autorizatiei de construire, cladirile se vor intabula in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza teritoriala se afla situata constructia, precum si a documentatiei cadastrale intocmite pentru constructie. In cazul in care constructiile nu sunt inregistrate la autoritatea administratiei publice locale competente, aceste cladiri se vor inregistra in evidentele fiscale sub conditia achitarii impozitul aferent constructiei pe ultimii 5 ani anterior depunerii declaratiei fiscale, inclusiv pentru anul in curs.

Mentionam o inadvertenta strecurata in noile modificari introduse prin OUG 121 in Legea 7 [art. 36 alin (2)] cat si in Legea 50 [articolul 37 alin (5)]. Mai exact, ambele texte normative vizeaza constructiile edificate inainte de 1 august 2001, mentionand aceasta data ca data intrarii in vigoare a Legii 453. Totusi, data de 1 august 2001 este data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei a Legii 453 si nu data intrarii in vigoare a acesteia. Legea 453 a intrat in vigoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, respectiv la 31 august 2001.

Pentru evitarea unor controverse ce ar putea aparea in practica urmare a acestei inadvertente, se recomanda rectificarea corespunzatoare a noilor prevederilor cuprinse in Legea 7 si in Legea 50.

Concluzii

Simplificarea modalitatii de intabulare a constructiilor edificate fara autorizatie de construire va facilita intabularea unui numar considerabil de constructii care au fost ridicate cu nerespectarea prevederilor legale.

De asemenea, consideram ca urmare a acestor modificari legislative se vor diminua si numarul dosarelor inregistrate pe rolul instantelor judecatoresti de catre proprietarii constructiilor ridicate fara autorizatie de construire inainte de 31 august 2001, avand ca obiect constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiilor prin accesiune imobiliara. Totusi, consideram ca aceasta modalitate de stabilire pe cale judecatoreasca a dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate in lipsa unor autorizatii de construire se va folosi si in viitor pentru cazul constructiilor ridicate fara autorizatie de construire dupa 31 august 2001. Numai in baza hotararii judecatoresti definitive de constatare a dreptului de proprietate asupra constructiei se va putea solicita intabularea in cartea funciara a constructiilor ridicate fara autorizatie de construire dupa 31 august 2001.


Citeste mai multe despre   





















145115 vizualizari


Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi