In ultima perioada Clujul a fost invadat de constructii noi, fie ele blocuri sau vile. Pina aici nimic anormal. Atunci insa cand intr-o zona in care singurele constructii sunt case cu maxim un etaj si mansarda, iar peste noapte o firma vrea sa construiasca doua blocuri cu trei respectiv cinci etaje, lucrurile se complica.
Directorul Directiei de Urbanism din cadrul Primariei Cluj - Napoca, Adrian Iancu ("arhitectul orasului"), spune candid ca zona in care se doreste construirea acestor imobile este considerata, potrivit Planului Urbanistic General (PUG) centru de cartier, asta insemnand ca acolo se pot construi blocuri chiar cu opt etaje!
Pe langa toate acestea, in "afacere" este implicata o societate de constructii, Chim & Mar, patronata de Chimu Capusan, firma si personaj despre ale caror afaceri "dubioase" GAZETA v-a informat pe larg.
Cu o luna in urma, printr-o Hotarare a Consiliului Local s-a aprobat Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) pentru doua constructii.
Firma constructoare, Chim & Mar, a cerut aprobarea PUD-ului pentru doua blocuri de trei, respectiv cinci etaje, dar, dintr-o nevinovata greseala de dactilografiere, consilierii au aprobat PUD-ul pentru o cladire de trei etaje si una cu un singur etaj. Concret, in loc de "S+P+5E", consilierii au aprobat o cladire cu regim de inaltime "S+P+E".
Eroare de patru etaje
In sedinta Consiliului Local (CL) de saptamana trecuta, consilierii au vrut sa repare greseala facuta si sa rectifice regimul de inaltime.
Numai ca, intre timp, Chim & Mar trecuse la demersurile de obtinere a autorizatiei de constructie, facand public faptul ca a obtinut PUD-ul pentru un regim de inaltime "S+P+5E". Astfel, saptamana trecuta, la votul rectificarii, consilierii s-au izbit de atat de protestele vecinilor, cat si de vociferarile unor consilieri.
Acestia din urma au afirmat ca Planul Urbanistic General (PUG) actual, care prevede centre de cartier in zone in care se afla case este total inadecvat. Pe langa toate acestea a iesit la iveala si faptul ca terenul pe care urma sa se construiasca are patru "proprietari", fiecare cu povestea lui. Rezolvarea problemei a fost amanata.
Unde-i bai e si Chimu
Terenul buclucas, un adevarat cui al lui Pepelea, se afla in cartierul Grigorescu, pe strada General Eremia Grigorescu, la numarul 126. Nu cu mult timp in urma, aici se afla Complexul Comercial Albina, aflat acum in demolare.
Pe acest teren, firma SC Chim & Mar Constructii SRL vrea sa construiasca doua blocuri, unul cu trei etaje, pentru birouri, si altul cu cinci etaje, pentru locuinte. Proprietarul firmei Chim & Mar Constructii este Chimu Capusan, personaj care, asa cum veti citi, este implicat intr-o serie de afaceri imobiliare "dubioase".
Patru pisici la un singur soricel
In sedinta de saptamana trecuta a CL, la numarul 84 al ordinii de zi, dupa ce au trecut in fuga peste mai bine de 30 de aprobari de PUD-uri, consilierilor li s-a cerut votul pentru aprobarea PUD aferent constructilor de pe strada Eremia Griogorescu numarul 126. Abia aici a inceput distractia.
In sala de consiliu, doi cetateni incercau nerabdatori sa ia cuvantul. Consilierii au aflat cu stupoare ca familia Madarasz ar fi trebuit sa fie proprietara terenului pe care firma lui Capusan urmeaza sa-si inalte blocurile. Familia Madarasz a cerut, inca din 1990, retrocedarea acestui teren, expropriat in anul 1966.
In 2001 a depus cererea de retrocedare, iar in 2004 a obtinut de la fostul primar dispozitia de restituire. Nu mica le-a fost insa mirarea cand au descoperit ca terenul care tocmai le fusese retrocedat era intabulat in cartea funciara (CF) pe firma lui Capusan.
"Am intentat proces primariei pentru ca am pierdut de doua ori terenul, o data luat de stat, iar acum de aceasta firma", a declarat pagubitul. Mai mult, locatarul din imediata vecinatate a terenului disputat spune ca si el detine o suprafata din terenul respectiv.
"Eu am castigat printr-o sentiinta definitiva suprafata de 685 mp din acel teren, din care 445 mp suprafata de construit. Firma care acum doreste sa construiasca acolo nici nu mi-a luat in seama documentatia.
Am incercat sa discut cu ei si eventual sa ajungem la o intelegere sa mi se acorde o despagubire materiala, nu neaparat terenul. Nu am primit insa nici macar un raspuns", ne-a declarat Cosoiu Toma, locatarul de pe Eremia Grigorescu numarul 124.
Pe langa cei doi si Chim & Mar se lauda cu un extras de carte funciara. In ceea ce priveste al patrulea posesor de extras de carte funciara pe terenul in disputa, acesta sta inca la cutie, dar existenta sa a fost desconsiprata in sedinta de CL.
4 CF-uri, dar acte in regula
Asadar, terenul pe care firma Chim&Mar vrea sa construiasca este in litigiu. Consilierii au descoperit ca pe terenul respectiv exista 4 CF-uri diferite, cu trei numere topografice. Astfel, consilierilor nu le-a ramas decat sa amane proiectul de hotarare pana la rezolvarea in instanta a proprietatii asupra terenului buclucas.
Insa, nici macar la capitolul amanare consilierii nu au cazut intru totul de acord.
Secretarul Primariei, Mircea Jorj, a declarat ca el nu poate sustine decizia de amanare deoarece firma care a cerut aprobarea PUD are toate actele in regula, iar amanarea aprobarii PUD-ului ar putea fi considerata o discriminare. "Daca terenul este in litigiu, este de datoria instantei sa decida care este adevarul.
Noi, daca firma are toate actele in regula, trebuie sa ne indeplinim atributiile" a declarat Jorj pentru a-si sustine punctul de vedere.
Centru de cartier intre case
O alta problema legata tot de construirea celor doua blocuri a fost adusa in discutie de reprezentanta vecinilor de pe strada Eremia Grigorescu. In zona respectiva sunt doar case, cu maxim un etaj si mansarda.
Construirea unui bloc cu cinci etaje si mai mult, cu parter inalt, li se pare absolut absurda celor ce locuiesc pe strada Eremia Grigorescu. Totusi, potrivit arhitectului orasului, Adrian Iancu, zona respectiva figureaza in Planul Urbanistic General ca si Centru de Cartier, chiar daca acolo sunt doar case.
Astfel, odata zona declarata Centru de Cartier, se pot construi imobile cu pana la opt etaje.
Totusi, nici macar consilierii nu pot da o explicatie cu privire la situatia locatarilor de pe strada Eremia Grigorescu care sunt pe punctul de a-si pierde toata lumina in case, ba mai mult, chiar intimitatea propriei locuinte prin construirea celor doua imobile, mult prea inalte, dar pe care PUG-ul actual al Clujului le incurajeaza sa rasara.
Coincidentele nu exista
Ceea ce ridica un semn mare de intrebare este punctul 95 de pe ordinea de zi a sedintei de consiliu, proiect devenit fara nici un fel de problema Hotarare de Consiliu Local. Proiectul prevede sistarea derogarilor de la regulamentele de urbanism.
Adica, nu se mai pot face exceptii de la regulamentele de urbanism, in sensul ca daca CL adopta o Hotarare pentru un PUD, care implicit prevede un anume regim de inaltime, nu se mai poate reveni apoi pentru modificarea PUD-ului respectiv si a regimului de inaltime.
Or, ceea ce se cerea in cazul "Eremia Grigorescu" nu a fost altceva decat o derogare de la regulamentele de urbanism. Si, atata timp cat cazul "Eremia Grigorescu" se afla la punctul 84 pe ordine ade zi, adica inaintea sistarii derogarilor, modificarea regimului de inaltime s-ar fi putut face fara probleme.
Asta daca nu ar fi aparut memoriul vecinilor si solicitarea familiei Madarasz.
Vecini indignati
23 de locuitori ai strazii Eremia Grigorescu solicita municipalitatii modificarea statutului de Centru de cartier din cadrul Planului Urbanistic General, pentru a evita prezenta unei cladiri imense in comparatie cu media de inaltime din vecinatate.
"Suntem suparati si ne opunem construirii in aceasta zona a unei cladiri cu cinci etaje", a spus Iulia Peter, proprietara unei case din zona. "Este de-a dreptul suparator ceea ce se intampla si este normal sa nu fim de acord.
Chiar si situatia juridica a terenului este destul de complicata" ne-a declarat Radu Criveanu, locatarul de pe Eremia Grigorescu numarul 122.
Cu blocul in gradina
Consilierul PNL Ciprian Paun a fost de acord cu propunerea de amanare a aprobarii PUD pentru cele doua imobile, spunand ca aceasta amanarea este "un ragaz necesar atat pentru primarie, cat si pentru adevaratul proprietar al terenului de a afla cine a fost cel care a incurcat borcanele si cum s-a ajuns in aceasta situatie.
In plus, mi se pare ca PUG-ul actual al Clujului este total inadecvat, zona in cauza nefiind singura in situatia respectiva. Mai sunt si alte zone in care peste noapte oamenii s-au trezit cu blocul in gradina. Eu m-am deplasat la fata locului deoarece am vrut sa vad cu ochii mei cum arata zona respectiva si dau dreptate vecinilor.
Un bloc cu 5 etaje ar arata total inestetic intre casutele de pe strada Eremia Grigorescu".
Tenta penala
"Daca la sedinta trecuta a consiliului nu s-ar fi facut acea greseala de redactare, la ora aceasta PUD-ul ar fi fost aprobat. Noi nu am facut altceva decat sa revenim cu o Hotarare care sa corecteze greseala de redactare, dar ne-am trezit cu o gramada de CF-uri si cu nemultumirea vecinilor.
Situatia de fata, dupa parerea mea, are o tenta penala. Este de neconceput ca pe un singur teren sa existe mai multe carti funciare si, mai mult, chiar mai multe numere topografice. In plus, pentru un oras cu pretentii cum este Clujul, PUG-ul actual este total gresit.
Situatia de pe Eremia Grigorescu nu este unicat, iar aceste lucruri se intampla doar pentru ca PUG-ul orasului nu a fost conceput cum trebuie" ne-a declarat consilierul UDMR Laszlo Attilo.
PUG pentru 2025
"In cazul de fata singura problema este PUG-ul, care a fost realizat prin 1996 pentru cerintele Clujului din 2025. Acest PUG nu este adecvat. Clujul nu a aparut anul acesta, ci are urme ale comunitatii vechi. Este adevarat ca vrem sa dam o fata noua orasului, dar trebuie sa tinem cont si de realitate". Stefan Dimitriu – PSD
"Din punct de vedere legal, daca o persoana solicita autorizatie de construire pentru un imbil, are toate actele in regula si se supune Planului Urbanistic General, noi trebuie sa i-o acordam", ne-au declarat reprezentantii Directiei de urbanism din cadrul Primariei Cluj-Napoca.
Capusan, file de poveste
Scandalul actual nu este singurul de acest gen in care este implicata o firma a lui Chimu Capusan. In cartierul Andrei Muresanu, pe strada Trifoiului se inalta noua blocuri. Pe santierul respectiv sunt doua afise de santier.
Potrivit primului, beneficiarul constructiilor este Chimu Capusan, sotia Anica si Sergiu Bogdan Capusan, constructor este SC CH Transbeton Constructii SRL, iar proiectant este SC Arhimar Serv SRL.
Pe al doilea panou, ca beneficiar figureaza Andrei Hosu si sotia Sorana, constructor este Chim & Mar Constructii SRL, iar proiectant SC Proecta SA. Chimu Capusan este asociat la SC CH Transbeton Constructii SRL si la Chim & Mar Constructii SRL, iar sotia sa este patroana Agentiei Imobiliare Nobila Casa.
Vanzarea tuturor apartamentelor din cele 9 imobile se realizeaza prin intermediul Nobila Casa, contra unui comision de 2%. Prin acest lucru, Nobila Casa isi asigura o cifra de afaceri considerabila si, evident si un profit frumusel. Oricum, banii raman in familia Capusan.
Afacerea este insa sii o dubla teapa, atat la bugetul local, cat si la bugetul de stat.
Familia Capusan va avea la finele constructiei in proprietate cinci blocuri fiecare cu cate 16 apartamente, ce au o suprafata totala de 1.840 mp. Pretul aparatamentelor dintr-un bloc se ridica la 1,527 milioane euro, adica 53,445 miliarde lei vechi.
Aceasta suma inlcude si profitul dupa vanzare, care, in opinia unor specialisti este de 20%, astfel ca valoarea unui bloc ar putea fi estimata la 42,4 miliarde lei vechi. Primaria, la fiecare autorizatie de construire, incaseaza o taxa de autorizare, care in cazul nostru este de 0,5% din valoarea constructiei.
Familia Capusan a platit insa doar 212,243 milioane lei vechi, adica 0,5% din 42,4 miliarde lei vechi.
Or, cele 42,4 miliarde reprezinta valoarea unui singur bloc si nicidecum a cinci blocuri! In acest caz Chimu Capusan, sotia Anica si Sergiu Bogdan Capusan au tras in piept bugetul local cu nici mai mult nici mai putin decat 800 milioane le vechi! Asta fara a mai pune la socoteala diferentele din taxa de timbru de arhitectura (10% din taxa de autorizatie) sau taxa 0,1% catre Inspectoratul de stat in constructii.
Daca calculele noastre sunt gresite si 42,4 miliarde lei reprezinta valoarea celor cinci blocuri, atunci inseamna ca familia Capusan va obtine un profit de 630 %! Sau cine stie, poate Capusan isi va regulariza taxa de autorizare.
Mai departe, si bugetul de stat este tras in piept. In mod normal, in cazul in care o persoana juridica vinde un imobil, ea are de platit o serie de taxe catre stat, cum ar fi impozitul pe profit (16%) sau impozitul ce se plateste la ridicarea dividentelor (10%).
Daca insa beneficiarul unor lucrari este o persoana fizica, iar aceasta vinde mai departe imobilele respective, ea nu va nai plati aceste impozite catre bugetul de stat. Astfel, se realizeaza o "economie" substantiala, in fapt o eludare a platilor de impozite catre bugetul de stat.
In aceste conditii se explica si motivul pentru care Chimu Capusan si familia construieste in nume propriu nu mai putin de cinci blocuri.
Cele doua firme care construiesc ansamblul rezidential, la ambele fiind actionar Chimu Capusan, sunt limpezi precum apa pura de izvor contaminat. SC CH Transbeton Constructii SRL nu figureaza deloc in sriptele electronice ale Ministerului Finantelor.
Potrivit unor surse din domeniul constructiilor, firma a fost executata silit, datorita datoriilor catre buget, care se ridicau la peste 300 milioane lei vechi in septembrie 2004. Noi insa nu garantam acest lucru. SC Chim & Mar a avut in 2003 un profit extrem de subtire, doar 47,5 milioane lei vechi.
Firma respectiva si la capitolul datornici catre bugetul de stat. Astfel, potrivit Ministerului Finanatelor, obligatiile catre bugetul de stat constituite in perioada precedenta in care s-au inregistrat obligatii restante se ridica la 2, 6 miliarde lei vechi, iar la data de 31.03.2005 firma avea datorii catre stat de 67 milioane lei vechi.
