Profit versus echilibru pe piata imobiliara

de Innes Radu     Saptamana Clujeana
Marţi, 18 iulie 2006, 0:00

Piata imobiliara clujeana e caracterizata de haos si preturi exorbitante; o recunosc investitorii, o constata clientii lor si o trec in catastife evaluatorii imobiliari.



Chiar daca investitia in imobile de locuinte si birouri se dovedeste a fi de aproximativ trei ori mai ieftina decat preturile de piata ale constructiilor respective, vanzatorilor nu li se poate imputa nimic, din cauza ca pretul este stabilit de raportul dintre cerere si oferta, foarte deformat in cazul Clujului.



Factorii care au facut din piata imobiliara clujeana a doua din tara ca nivel al preturilor, dupa Capitala, pot fi identificati pana si in apetitul ardelenilor de a munci in strainatate sau in relieful orasului, printre cei mai importanti fiind insa lipsa terenurilor si inexistenta unor reguli de urbanism stricte si coerente, respectiv nerespectarea celor existente.



Acesti factori au facut ca, in ciuda unei recente si semnificative extinderi a intravilanului, pretul terenului sa creasca in medie, la nivelul intregului oras, de aproximativ 5 ori in ultimii trei ani. Astfel de statistici dau apa la moara si dezvoltatorilor imobiliari, care justifica de multe ori preturile apartamentelor prin preturile foarte ridicate ale terenurilor.



Pentru a oferi o imagine cat mai completa a situatiei actuale a pietei imobiliare clujene, a cauzelor care au dus la aceasta situatie si a posibilelor solutii de „relaxare” a acesteia, Saptamana Clujeana s-a adresat evaluatorilor imobiliari, a caror meserie este tocmai aceea de a lua pulsul pietei, de a identifica mecanismele de cauza si efect si de a prognoza directiile de dezvoltare



din domeniu. In acest sens, solutiile de temperare a pietei imobiliare intrevazute de expertul evaluator Adrian Crivii sunt cresterea ofertei de terenuri prin extinderea intravilanului si dotarea noilor suprafete cu infrastructura si utilitati si un regim sever de urbanism, ambele fiind in mainile autoritatilor locale.



Reguli de urbanism, "dupa caz”



In privinta regulilor de urbanism, seful serviciului de specialitate din cadrul Primariei, Eugen Horodnic, nu ne-a putut oferi prea multe lamuriri.



Daca ar fi sa ne luam dupa explozia pe care au cunoscut-o constructiile in Cluj doar in ultimii trei ani, ar insemna ca regulile de urbanism sunt tot mai permisive (procent de ocupare a ternului, nivel de inaltime etc); ce am inteles din discutia cu Eugen Horodnic insa este ca acestea nu ar exista.



Seful serviciului Urbanism a aratat ca in 2000 a fost elaborat regulamentul local de urbanism, aferent planului de urbanism general, care includea noi arii in intravilanul orasului, fiecare zona urmand sa fie tratata in planurile zonale si de detaliu, acest lucru intamplandu-se pe masura realizarii investitiilor (fiecare ansamblu rezidential are propriul plan, care trebuie aprobat de Consiliul Local).



Horodnic a aratat totusi ca, mai ales in cartierele „noi”, aflate in curs de configurare, cum e cazul Buna Ziua, s-a dorit o dezvoltare mai relaxata, pentru a contrabalansa prototipurile comuniste de locuinte colective, fiind permisa astfel construirea de imobile cu maximum doua etaje; in zonele adiacente drumurilor publice insa regimul constructiilor se poate schimba, fiind permisa, dupa caz, construirea de blocuri cu mai multe etaje, dupa caz. „Dupa caz” pare a fi expresia preferata a celor intrebati de regulile de urbanism din Cluj-Napoca, o expresie care isi gaseste cu usurinta corespondent in concretetea constructiilor si care explica cum, de la o zi la alta si de la un bloc la altul, aceste reguli se schimba.



Expertul evaluator Adrian Crivii a aratat ca inexistenta unor norme clare de urbanism si inconsecventa aplicarii celor existente influenteaza pretul terenurilor, in sensul ca, din cauza faptului ca „poti construi orice, oricum”, cererea pentru teren creste, crescandu-i implicit si pretul.



„Daca unui proprietar nu i s-ar permite sa construiasca ceea ce doreste si ii este avantajos (in speta blocuri, n.r.), mai devreme sau mai tarziu va vinde terenul dar nu-l va putea vinde prea scump, pentru ca nici urmatorul proprietar nu va putea sa faca ce doreste”, a aratat Crivii.



Cat costa terenul



Pretul terenului, totusi, are o pondere foarte mica in pretul unui apartament.



Spre exemplu, daca pe o suprafata de 1.000 de metri patrati, achizitionata cu 100 de euro/mp (asadar o investitie de 100.000 de euro), se construieste un imobil cu o suprafata desfasurata de 1.000 mp, respectiv cu aproximativ 30 de apartamente, din pretul fiecarui apartament, costul terenului va fi in jur de 3.000 de euro. Adica, 10 la suta.



Potrivit expertilor evaluatori, aceasta cota poate ajunge la 20 la suta in cazul caselor si vilelor si poate scadea pana la 5 la suta in cazul blocurilor cu mai multe apartamente. Ca atare, justificarea preturilor apartamentelor prin preturile terenurilor aferente este exagerata.



Ca parti ale mecanismului imobiliar insa, pretul locuintei este strans legat de pretul terenului, acestea aflandu-se intr-un raport de interdependenta: apartamentele sunt scumpe din cauza ca sunt putine si nu pot raspunde cererii, sunt putine pentru ca sunt putine terenuri disponibile pentru construirea de locuinte, iar lipsa terenurilor face ca pretul acestora sa fie foarte mare.



Asadar, calmarea pietei imobiliare clujene tine de oferta de terenuri. O oferta crescuta de terenuri permite majorarea numarului de locuinte si deci echilibrarea cererii si ofertei, avand ca efect temperarea cresterii preturilor apartamentelor.



Clujul ramane inchis



Ultima extindere a intravilanului municipiului, din perioada 1997-1999, a adus Clujului suprafete mari de teren, in cea mai mare parte pasuni si fanate, pretabile pentru constructii, in zone ca Buna ziua, Borhanci, Lomb, insa autoritatile nu erau pregatite pentru asumarea obligatiilor ce le reveneau, dupa cum a subliniat viceprimarul Adrian Popa.



Urbanizarea acestor zone, din punctul de vedere al autoritatilor - extinderea retelelor de drumuri si a utilitatilor, introducerea transportului in comun etc - este inca foarte deficitara, dupa aproape 10 ani, motiv pentru care Primaria nu are in vedere o noua extindere a intravilanului. „Trebuie sa punem la punct aceste zone inainte de a ne extinde si mai mult” , a declarat Popa.



Totusi, intravilanul se extinde datorita unor investitii cum este viitorul cartier Tineretului, din zona Bulevardul Muncii - pasunile Someseni, acesta fiind, potrivit viceprimarului, cea mai avantajoasa varianta de dezvoltare a orasului in acest moment.



De altfel, Popa a aratat ca este preferabil ca intravilanul Clujului sa creasca in acest mod, pe suprafete mari si la initiativa unui singur dezvoltator care, in proiectul sau, sa cuprinda toate functiunile unui nou cartier, asigurand astfel o dezvoltare integrata a zonei, decat sa existe mai multi investitori.



„Daca pe o anumita suprafata ar investi mai multi dezvoltatori s-ar produce aglomerari si zona si-ar pierde coerenta, pentru ca fiecare va dori sa castige cat mai mult si deci, sa construiasca cat mai mult”, a declarat Popa.



La voia investitorilor



Desi Primaria nu are in vedere o noua extindere a intravilanului, lipsa terenurilor si posibilitatile de dezvoltare ale orasului se afla printre preocuparile autoritatilor, chiar daca acestea nu prea reusesc sa se puna de acord, in principal din cauza lipsei de curaj in ce priveste asumarea raspunderii pentru decizii pe termen lung si foarte lung.



Viceprimarul Adrian Popa a propus, in acest sens, ca planul urbanistic general sa fie insotit de un plan de „zonare” a orasului, care sa permita dezvoltarea Clujului si in afara intravilanului, pe o distanta de pana la 30 de kilometri, pe zone specifice (rezidentiala, industriala etc), dupa modelul american.



Consilierii locali si arhitectii consultati au invocat insa o incompatibilitate intre tiparul de dezvoltare urbanistica american (pe zone specifice, asadar) cu cel european, care cuprinde intr-o zona toate functiunile, si nu au fost de acord cu propunerea viceprimarului, mai ales ca stabilirea zonelor specifice nu permite, ulterior, interventii care sa ii modifice destinatia.



Ca atare, dezvoltarea Clujului ramane la cheremul investitorilor privati care pot integra in oras noi cartiere si respectiv a dezvoltatorilor disparati in toate cartierele si in zonele periferice, care construiesc obiective in functie de tinta de profit din anul respectiv, si nu in functie de necesitatile zonelor respective.



Ce ne asteapta?



Adrian Crivii este de parere ca, in conditiile actuale, singurele investitii imobiliare care vor mai fi profitabile vor fi cele in blocuri cu cat mai multe etaje: din cauza preturilor terenurilor, pretul apartamentelor continua trendul ascendent.



O importanta stavila in calea cresterii necontrolate a preturilor locuintelor o va reprezenta totusi, in opinia expertului Adrian Crivii, realizarea celor doua noi cartiere de locuinte, Casarom si Tineretului, proiecte deja demarate, care urmeaza sa introduca pe piata, in urmatorii cinci ani, aproximativ 4.000 de locuinte.



In ce priveste apropiata aderare a Romaniei la Uniunea Europeana, Crivii crede ca o data cu intrarea in UE vor creste doar preturile proprietatilor bine plasate, in zone rezidentiale, cu acces usor, nepoluate si cu o calitate superioara a constructiilor din punct de vedere al dotarilor si finisajelor, numind la aceasta categorie cartierul Buna Ziua.



In acelasi timp, preturile locuintelor din zonele aglomerate, inclusiv cea centrala, din imobile vechi, cu utilitati ale caror durata de viata este demult depasita, vor stagna sau chiar vor scadea.



Scumpirile nu vor fi insa exagerate, mai subliniaza Crivii, avand in vedere ca piata bucuresteana se gaseste deja la nivelul celei din Budapesta ori Praga (preturi actualizate dupa aderarea Ungariei si Cehiei), ceea ce pentru Cluj ar insemna insa aproape o dublare a preturilor.



„Extinderea intravilanului este o chestiune foarte sensibila, intrucat implica foarte multe responsabilitati, iar noi inca avem mult de recuperat in ce priveste ultima extindere. Daca un investitor doreste sa integreze o anumita zona, asa cum se intampla deja, extinderea este insa posibila”, Adrian Popa, viceprimarului municipiului Cluj-Napoca



„Temperarea pietei imobiliare a Clujului este in mana autoritatilor, care trebuie sa asigure terenul necesar prin extinderea intravilanului orasului, asumandu-si totodata obligatia de a investi in infrastructura si utilitati.



Un rol foarte important il au regulile de urbanism, insuficient de restrictive si care nici nu se respecta”, Adrian Crivii, expert evaluator proprietati imobiliare




















51 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă