Dincolo de raportarea la evolutia veniturilor potentialilor cumparatori si a economiei in ansamblu, pretul caselor depinde in mod decisiv de cel al chiriilor si de dinamica rata/chirie. Or, in ceea ce priveste ultimele criterii, proprietarii nu pot astepta inca vesti bune in 2011. Schitam mai jos 4 conditii de piata care ar readuce cresterile in imobiliarele de cartier si va oferim ca bonus un ghid al investitorului in 7 pasi.

• Chiriile incep sa creasca. Da, da…

In urma cu 6 luni urmaream postarile de pe anuntul.ro pentru Bucuresti. Daca veti da click pe pret in cadrul rubricii “inchirieri 2 camere” veti reusi sa ordonati ofertele in sens crescator, de la pretul cel mai mic la cel mai mare (o miscare utila pentru cei ce dispun de un buget fix). Ei bine, acum 6 luni lucrurile se prezentau cam la fel in partea de jos a topului, cateva oferte sub 200 euro pe luna, o multime la 200, 210, 220, etc. Ce ar determina o crestere a chiriilor? Un puseu de crestere a cererii, evident. Or, tendinta e aici una de scadere, avand in vedere generatiile de studenti care intra acum in piata (cei nascuti dupa 1990, cand existau putin peste 200.000 de nou-nascuti pe an, fata de peste 500.000 in 1968-1972). Cum populatia tanara ce migreaza din provincie spre Bucuresti e in scadere, presiunea pe chirii nu poate fi un argument in favoarea majorarii pretului apartamentelor. In urmatorii ani, refrenul “vin studentii, cresc chiriile” va fi tot mai desuet. Ramane ipoteza in care golul dintre generatii e umplut rapid de emigranti din afara UE iar surplusul pune presiune pe pretul chiriilor. Dar asta e un scenariu SF deocamdata. Fara suportul randamentului mai mare obtinut din inchiriere proprietarii nu pot pretinde sume mai mari iar fara argumentul unei rate mai mici decat chiria chiriasii nu pot arunca mai multi bani din buzunar.

• Euro pierde teren in fata leului…o tempora!

O tendinta usoara de apreciere s-a simtit deja la inceputul saptamanii. Cu un euro la 4 lei, chiriile s-ar majora si ele pentru a recupera mare parte din diferenta (nu uitati ca preturile sunt exprimate in euro, atat la vanzari cat si la inchirieri iar cheltuielile proprietarilor sunt in lei), la fel pretul caselor exprimat in euro. De impactul cursului de schimb se uita de altfel cand ne raportam la scaderile din ultimii 3 ani. O chirie de 500 euro transformata acum, in conditii de criza intr-una de 250 euro nu reprezinta decat o reducere de.. 30% (in loc de 50%) daca facem conversia in lei la cursul din 2007 vs cel din prezent.

• Scad ratele la imprumuturile ipotecare. Din ce poveste e asta?

Teoretic, o scadere a dobanzilor egal o crestere a accesibilitatii imprumuturilor, deci scoruri mai mari pentru proprietarii care se vad asaltati de mai multi chiriasi. Vestea proasta e ca Euriborul e la minim istoric. Sansele ca acesta sa mai scada (sub zero nu poate cadea totusi!) cu 1% sunt insa mult mai mici decat acesta sa creasca treptat pana la valorile dinaintea crizei (4-5%). Or, un Euribor de 5% inseamna practic o dublare a valorii ratelor in euro si presupun ca nu se va produce prea curand si o dublare a veniturilor debitorilor pentru ca aceasta tendinta sa fie absorbita fara convulsii. In conditiile de minim istoric al Euribor, ratele pentru un imprumut Prima Casa oscileaza in functie de banca intre 250-300 euro/luna, cam cat o chirie medie deci. Ce se va intampla cu acest raport in conditiile in care Euribor-ul creste iar preturile la case scad (cererea scade si ea daca imprumuturile se scumpesc)? Raspunsul e usor de dat, chiar si pentru proprietarii optimisti.

• Economia duduie, cererea… bubuie

Scenariu: bugetarii recupereaza tot ce au pierdut in vremurile de austeritate (ba se aleg si cu un bonus in compensatie), PIB-ul duduie ca in vremurile bune cand Premierul Tariceanu recomanda romanilor sa investeasca in proprietati in SUA pentru a nu rata preturile devenite tentante peste ocean. Ma rog, cu asa ceva ne vom confrunta in opinia mea doar daca se va da drumul hotarat la tipar or, in scenariul inflationist, imobiliarele sunt ultimele care prind trenul cresterilor, bunurile de stricta necesitate stand cel mai bine la… zerouri in aceasta ipoteza. Cu voia dvs, ultima pe lista, doar sa nu suneti ca n-am pomenit si de asta. Cu cresterea veniturilor bugetare anuntate in acest an, oricum slabe sperarante pentru proprietari in 2011. Sa vedem in 2012, an electoral.

Una peste alta, slabe sperante deci reluare a cresterii in imobiliare (proprietarii nu pot conta decat pe cursul leu-euro si pe grija d-lui Isarescu de a calma inflatia). Ramane de vazut daca timidele semne de revigorare a economiei vor genera macar stoparea declinului si o stabilizare a preturilor. Pentru cei care pandesc cu cash-ul pregatit o achizitie iata mai jos un mini-ghid al Cumparatorului, adaptat dupa un text scris de Luca Dezmir

1. Cauta proprietati subevaluate

Orice proprietate imobiliara subevaluata este o buna investitie. Daca dupa achizitionare vei reusi sa modifici perceptia generala asupra ei, pentru a apare in ochii publicului la adevarata ei valoare, ai reusit sa obtii un profit. Proprietatile pot fi subevaluate pentru ca proprietatea are probleme de o anumita natura (la nivel de localizare, structurare, exploatare, probleme financiare, de proprietate, de acte, etc.). Prin rezolvarea problemelor poti aduce aceasta proprietate la valoarea ei adevarata.

2. Nu ocoli proprietarii cu dificultati financiare

Cind proprietarul trebuie sa vinda din cauza unor probleme financiare, el va fi nevoit sa scada pretul imobilului. O situatie speciala este imobilul la care are loc o prescriere a ipotecii. Cind un creditor nu reuseste sa plateasca ratele de la un credit ipotecar si este declarat in incapacitate de plata, banca preia imobilul si il scoate la vinzare. De obicei aceasta vinzare se face sub valoarea reala a imobililui, ceea ce reprezinta o buna oportunitate de cumparare.

3. Vaneaza mostenirile, se ofera cu discounturi bune fata de pretul pietei

De obicei mostenitorii nu au tendinta de a mentine in posesie imobilele mostenite, mai ales daca acestea se afla intr-o localitate la distanta fata de domiciliul lor. In plus, nu au aceeasi relatie emotionala cu imobilul cum o au proprietarii. Pentru a fructifica mostenirea, ei vor vinde imobilul la un pret mai mic decit valoarea acestuia.

4. Tinteste proprietati care isi vor schimba valoarea

Proprietatea este in iminenta de a-si modifica valoarea, datorita unor factori ce tin de imprejurari: a intrat in cadrul unui plan de modernizare sau valorificare a zonei; se va construi un obiectiv de valoare in apropiere; se vor introduce imbunatatiri de infrastructura (apa, gaz, canal, etc.); s-au descoperit zacaminte in subsol.

5. Dezvolta proprietatea achizitionata

De obicei, un dezvoltator investeste o suma intr-o proprietate imobiliara. La final, aceasta proprietate va inregistra o crestere a valorii mai mare decit suma investita. Diferenta de valoare este profitul dezvoltatorului. Exemple de dezvoltare imobiliara: schimbarea destinatiei terenului din arabil in teren bun pentru constructii, urmata de parcelare; introducerea de utilitati intr-o zona parcelata; construirea de imobile pe parcele de teren; orice imbunatatire la un imobil (mansardare, supraetajare, etc.)

6. Foloseste cu cap ciclul economic

Cumpara cand simti ca s-a atins fundul sacului, vinde cand piata e incinsa.

7. Cauta zone in care s-a schimbat sistemul politic in sensul deschiderii catre piata.

Cel mai bun exemplu a fost caderea comunismului. Tarile din estul Europei au constituit o oportunitate senzationala pentru cei care au investit in imobiliare.

Citeste si alte articole ale lui Cristian Dogaru