După o perioadă de peste un an și jumătate (ianuarie 2016 – septembrie 2017) în care dobânzile de pe piața interbancară s-au situat la valori mai mici de 1% pe an, reprezentând niveluri minime istorice, în ultimele săptămâni am asistat la o majorare destul de rapidă a acestora, ROBOR la 3 luni – referința cea mai utilizată în cadrul creditelor cu dobânda variabilă atingând în data de 29,09,2017 un nivel de 1,58% față de 0,9% cu numai o lună în urmă. În cele ce urmează, va fi analizat impactul acestor evoluții asupra ratelor lunare plătite de către debitorii care au contractat credite ipotecare și vor fi construite scenarii pentru a arăta care ar putea fi consecințele asupra acestora ale unor majorări încă și mai abrupte ale dobânzilor de pe piața interbancară. Analiza se va concentra pe impactul asupra ratelor plătite pentru a reliefa riscul de rată a dobânzii și mai puțin asupra motivelor care stau la baza creșterii ROBOR.
În acest scop, va fi considerat un credit reprezentativ în sumă de 250,000 RON (echivalentul a circa 54,350 euro la cursul din 29,09,2017), acordat pe o perioadă de 30 de ani la o dobândă variabilă ROBOR3M + 2 puncte procentuale, caracteristici similare celor din programul Prima Casă. De asemenea, având în vedere momentul trecerii programului Prima Casă exclusiv la varianta în lei – toamna anului 2013 – vor fi considerate credite cu caracteristicile enunțate mai sus acordate în data de 1,01, 1,04, 1,07,1,10 – momentele cele mai uzuale de resetare a dobânzii ROBOR în contractele de credit – în fiecare an începând cu 1,10,2013. Este de interes evoluția ratei lunare plătite în prezent – considerând nivelul ROBOR3M din 29,09,2017 – comparativ cu momentul acordării, dar și comparativ cu nivelul plătit în 1,07,2017. De asemenea, pentru a ilustra riscul de rată a dobânzii, vor fi considerate și scenarii în care ROBOR3M atinge un nivel de 2%, 3% și respectiv 4%. Subliniez că aceste valori nu reprezintă proiecții pentru nivelul ROBOR, dar având în vedere ținta de inflație a băncii centrale de 2,5 pp cu un interval de variație de ±1%, înregistrarea acestor valori este plauzibilă pe perioada de acordare a creditului. Rezultatele calculelor sunt prezentate în tabelul de mai jos:
.
Sursa: calcule proprii
Notă: a fost considerată rata ROBOR3M de la finalul perioadei. În practică se poate considera și media ultimelor 3 luni, modificarea operând de obicei cu o întârziere de o lună.
Astfel, se poate observa că un debitor care a contractat un credit de 250,000 de lei pe o perioadă de 30 de ani în iulie 2017 a achitat o primă rată inferioară cu 25% celei plătite de un debitor care s-a împrumutat cu o sumă similară la momentul 1,10,2013, situația fiind asemănătoare pentru toți debitorii care au contractat credite ipotecare în intervalul ianuarie 2016 – iulie 2017. Situația poate fi problematică însă dacă debitorii care au contractat credite mai recent au un grad de îndatorare similar celor care s-au împrumutat în anul 2013, respectiv au venituri mai mici, fiind mai expuși riscului de rată a dobânzii. Altfel spus, este probabil ca debitorii care s-au îndatorat atunci când dobânzile erau mai ridicate și care au beneficiat de reducerea substanțială a dobânzilor să facă față unei reveniri a costurilor de finanțare în jurul celor la care s-au îndatorat inițial, în timp ce capacitatea de rambursare a debitorilor care au contractat credite mai recent poate fi pusă sub presiune. Esențiale pentru reducerea riscului pentru aceștia din urmă sunt analiza de risc a băncii anterioară acordării creditului, dar și analiza intrinsecă a debitorului cu privire la suma împrumutată.
Citeste intreg articolul si comenteaza pe Contributors.ro
