La sfarsitul lunii noiembrie 2015 s-a adoptat de catre Parlament legea privind stingerea datoriilor asumate prin contracte de credit prin transferul bunului ipotecat ("darea in plata"). Proiectul de reglementare nu a fost promulgat de Presedintele Romaniei, care l-a retransmis la jumatatea lunii decembrie Parlamentului Romaniei pentru reexaminare, legea "darii in plata" fiind acum rediscutata in Parlament. Institutii foarte importante, cu expertiza de specialitate in domeniu dovedita, s-au pronuntat deja vehement impotriva acestei legi - Banca Nationala a Romaniei, Banca Centrala Europeana, Comisia Europeana.
S-a discutat pe seama acestei legi poate cu prea multa patima si exista un risc foarte mare ca sub pretextul ajutarii debitorilor, foarte generos de altfel din perspectiva legiuitorului (mai ales intr-un an electoral), sa ajungem ca efectele negative asupra economiei sa depaseasca cu mult pe cele pozitive de ordin social. Este absolut necesar ca in decizia finala asupra formei legii sa primeze argumentele rationale si sa lasam la o parte populismul. Acesta nu a condus nicaieri in lume la dezvoltare economica pe termen lung, aceasta din urma fiind singura solutie pentru cresterea reala a nivelului de trai al populatiei.
- Efectul cel mai important al legii se va materializa indubitabil prin inasprirea conditiilor de creditare - cresterea avansului solicitat si a costurilor de finantare
Fara indoiala ca legea darii in plata are si parti bune, dar are si parti rele, aceasta reglementare putand sa-i protejeze pe cei care reprezinta cu adevarat cazuri sociale, dar ii avantajeaza in acelasi timp foarte mult si pe cei care au facut speculatii imobiliare.
Exista multe implicatii ale acestei legi, pe multe paliere, insa o sa ma refer strict doar la cele asupra economiei.
In primul rand, efectul cel mai important se va materializa indubitabil prin inasprirea conditiilor de creditare - cresterea foarte puternica a avansului solicitat si a costurilor de finantare, in conditiile in care riscul asumat de catre creditori creste foarte mult.
In conditiile in care exista riscul ca la o scadere a pretului la imobilul pus ipoteca debitorul sa "dea in plata" colateralul, caz in care creditorul va inregistra o pierdere, acesta din urma se va proteja (nu numai pe sine, adica pe actionari, ci in primul rand pe deponentii de la care provine cea mai mare parte a resurselor atrase de catre o banca) in primul rand prin solicitarea unui avans suficient de confortabil (putem avea un indiciu uitandu-ne la cat de mult au scazut preturile la imobiliare in timpul crizei - pana la 50-60% in unele cazuri) si in al doilea rand printr-un pret mai mare al creditului in general pentru a acoperi potentialele pierderi in cazul "darii in plata".
Creditarea mult mai restrictiva va afecta negativ cresterea economica si implicit locurile de munca.
In plus, riscul legal si cel de tara vor creste, ceea ce va deteriora perceptia investitorilor, atat straini cat si locali. Impredictibilitatea legislativa este extrem de nociva pentru investitori, iar caracterul retroactiv al "darii in plata", pe langa conflictul evident cu legea fundamentala a tarii (Constitutia), are efect de redistribuire arbitrara a proprietatii/averii.
- Potentialele efecte ale acestei legi asupra Programului Prima Casa sunt majore
Daca legea ramane in forma sa initiala, riscam procese internationale (exista deja un precedent de acest tip in Croatia si chiar si in Romania - intr-o alta industrie, pe o speta apropiata, unde instantele internationale au dat castig de cauza investitorilor in detrimentul statului roman) in care se vor aduce in discutie atat directivele europene incalcate cat si tratatele bilaterale semnate cu alte tari de protejare a investitorilor, care se vor solda cel mai probabil cu despagubiri de platit de catre statul roman, adica de catre fiecare dintre noi in calitate de contribuabili.
Asa cum s-a pronuntat si Banca Nationala a Romaniei in repetate randuri, pierderile potentiale la nivelul sectorului bancar daca legea s-ar aplica in forma initiala ar fi de ordinul miliardelor de lei, ceea ce ar putea afecta negativ soliditatea financiara a institutiilor de credit, atat la nivel individual, cat si la nivel sistemului financiar in ansamblu prin potentialele efecte de contagiune.
Evident ca reactia publica ar putea fi "si ce daca vor plati si bancile?", ceea ce este cel putin o abordare simplista, naiva, daca nu chiar gresita, stiut fiind faptul ca vor fi afectati in primul rand deponentii ca principali finantatori ai bancilor (bancile nu lucreaza in primul rand cu bani proprii, ci cu banii deponentilor).
Nu in ultimul rand, efectele negative asupra pietei imobiliare, de constructii si industriilor conexe va fi unul important. Din pacate, actorii din domeniile respective abia recent pare ca au realizat cat de mari ar putea fi efectele negative.
Pot fi si efecte negative importante asupra bugetului public atat in mod direct prin programul "Prima casa", cat si indirect, prin costurile asociate instabilitatii financiare si prin despagubirile potentiale de platit de catre statul roman ca urmare a unor eventuale litigii viitoare.
Potentialele efecte ale acestei legi asupra Programului Prima Casa sunt majore.
In prima forma a legii, pare ca garantia statului pur si simplu dispare la "darea in plata", adica statul este exonerat de obligatia garantarii cu 50% in cazul in care debitorul stinge datoria prin predarea colateralului (apartamentului/casei). Daca legea ramane asa, statul roman isi asuma un risc foarte mare prin faptul ca desi si-a asumat in mod explicit si formal o garantie de stat de 50%, vine ulterior prin alta lege si spune ca acea garantie nu mai este valabila (este practic un cvasi-default al autoritatii suverane, care ramane de vazut cum va fi interpretat de investitori/agentii de rating). O astfel de situatie poate avea consecinte foarte severe.
In fapt, creditul "Prima casa" a fost foarte ieftin fata de produsele standard tocmai pentru ca a existat o garantie de stat de 50% in mod explicit, care este pe cale sa dispara subit chiar si la contractele existente. Desi exista perceptia publica generalizata ca in Romania creditul este scump, realitatea cifrelor arata cu totul altceva, Romania avand atat in cazul creditelor ipotecare cat si de consum pentru populatie costuri (dobanzi si comisioane) foarte atractive (cele mai mici din grupul tarilor Europei Centrale si de Est, desi dobanda de politica monetara este cea mai mare).
Costul creditului (DAE) in moneda locala, volume noi (%, dec 2015):
Credit ipotecar Credit de consum
Germania 1.98 Franta 4.66
Spania 2.31 Germania 6.03
Austria 2.39 Medie zona euro 6.25
Medie zona euro 2.55 Austria 6.67
Cehia 2.65 Spania 8.45
Slovacia 2.84 Croatia 8.46
Franta 3.06Romania 10.3
Romania 4.18Slovacia 11.2
Polonia 4.60 Cehia 12.4
Croatia 5.77 Bulgaria 12.5
Ungaria 5.80 Polonia 15.3
Bulgaria 5.91 Ungaria 16.8
Sursa: Banca Centrala Europeana
Daca se va mentine forma initiala a legii, programului "Prima casa" va disparea probabil complet din oferta bancilor si argumentele legale ale creditorilor vor fi foarte puternice in a solicita in justitie despagubiri de la statul roman (cu efecte bugetare suportate in final de contribuabili) care ar face practic o "inselatorie": da o garantie de stat dupa care o retrage, efectul fiind si retroactiv. Nu imi pot imagina cum mai poti promova Romania ca destinatie de investitii intr-o astfel de situatie, in conditiile in care domnia legii si siguranta dreptului de proprietate sunt elemente esentiale in decizia de investitii.
- Nu trebuie sa fim naivi sa traim cu iluzia ca doar bancile vor pierde in urma aplicarii acestei legi
In situatia in care in forma finala a legii statul va ramane totusi cu garantia in cadrul programului "Prima casa" chiar si dupa "darea in plata" de catre debitor, efectele bugetare pot fi de asemenea insemnate. La o variatie mai mare a pretului bunului ipotecat, poate exista tentatia "darii in plata" a respectivului bun. Debitorul a platit un avans foarte mic, de doar 5%, iar banca a acordat un credit de 95% din valoarea imobilului. Daca aceasta valoare scade mai mult decat cu 5% probabil unii dintre clienti vor fi determinati sa apeleze la "darea in plata". Dupa valorificarea colateralului, banca ramane cu o pierdere, iar diferenta dintre valoarea actuala a imobilului si cea initiala va reprezenta o pierdere care va fi suportata, in proportii egale, de banca si de stat, pentru ca statul a garantat aceste credite cu 50%. Sumele - mai mult decat considerabile - care vor fi suportate de stat vor afecta in mod direct bugetul si contribuabilii sunt cei care vor plati. Stocul creditelor contractate prin Programul Prima Casa s-a apropiat probabil de 30 miliarde lei.
Prin urmare, nu trebuie sa fim naivi sa traim cu iluzia ca doar bancile vor pierde in urma aplicarii acestei legi. Ce ar trebui modificat in lege in forma finala pentru a avea un echilibru intre interesele debitorilor, creditorilor si economiei in ansamblu?
- Cateva modificari sunt absolut necesare
In opinia mea, cateva modificari sunt absolut necesare. In primul rand, daca cu adevarat se doreste protectia debitorilor vulnerabili, a cazurilor cu adevarat sociale, persoane in dificultate care trebuie ajutate, trebuie introduse criterii de calificare la aceasta schema de "dare in plata" (dupa exemplul Spaniei), cum ar fi: un nivel maxim al creditului, un anumit nivel al gradului de indatorare, doar pentru ipoteci rezidentiale (locuinta debitorului), un anumit nivel al veniturilor familiale, existenta unor reale dificultati la plata datoriei, etc. Legea nu trebuie sa ii protejeze pe speculatori! In al doilea rand, din lege trebuie eliminate conflictele cu constitutia (in principal retroactivitatea), cu alte legi ale statului roman si cu directivele europene (prin incalcarea carora riscam de asemenea foarte mult). In al treilea rand, programul "Prima casa" ar trebui exclus in aceasta procedura de "dare in plata", el fiind un caz special de la bun inceput, cu avans foarte mic (care creste foarte mult tentatia "darii in plata"), garantie de stat si un cost foarte mic.
Cred ca pentru a avea o discutie aplicata pe subiect cu adevarat si a avea un vot final in Parlament in cunostinta de cauza, este necesara o analiza de impact serioasa care sa evalueze consecintele legii pe diverse paliere - sistem financiar, piata imobiliara, piata de constructii, locuri de munca, acces la credite (in special la nivelul tinerilor), economie in ansamblu, impact bugetar potential. Daca se va intampla ca la forma initiala a legii, cand aprobarea s-a produs "pe repede inainte", fara nici un fel de consultare reala si intelegere a implicatiilor, efectele asupra economiei vor fi negative si ne vom face rau singuri. Din acest punct de vedere, cred ca responsabilitatea Parlamentului este foarte mare.
N.Red. Opiniile exprimate sunt opinii personale ale autorului si nu implica institutiile cu care acesta este asociat. Intertitlurile si sublinierile din text apartin redactiei.
7
13
