​Op-ed

O noua bula imobiliara in Romania?

de Lucian Croitoru     HotNews.ro
Vineri, 20 februarie 2015, 20:26 Actualitate | Opinii

Lucian Croitoru
Foto: Agerpres
Ieri am făcut o prezentare la o întrunire organizată de compania Colliers International România, una dintre cele mai mari firme care operează pe segmentul spațiilor pentru birouri al pieței imobiliare. Acolo am prezentat și graficul de mai jos, din care se vede că, rata de creștere economică (g) a întrecut rata reală a dobânzii ROBOR 3M (r) în fiecare din ultimii trei ani (2012-2014).

Conform lui Jean Tirole (laureat al Premiului Nobel, 2014), dacă g este mai mare ca r și structura economiei conduce la economisiri excesive, atunci pot apărea bule ale prețurilor activelor. Pe această bază am afirmat că este posibil ca în economia noastră să urmeze o creștere accelerată a prețurilor unor active, inclusiv în domeniul imobiliar.

În perioada 2005-2008, condiția „g mai mare ca r” a fost îndeplinită în fiecare an, iar bula imobiliară și aprecierea leului au apărut imediat ce condiția a fost îndeplinită. Reîndeplinirea condiției începând din 2012 nu a mai fost însă urmată imediat de o bulă. 

Întârzierea poate avea câteva explicații. În primul rând, discrepanţa dintre rata de creştere a PIB şi rata reală a dobânzii a fost relativ mică în perioada 2012-2014. În al doilea rând, rata de creștere a PIB în ultimii ani este mai mică decât cea din perioada 2005-2008. În sfârșit, euforiei din perioada 2005-2008 i-a luat locul expectativa din perioada 2012-2014.

Conform teoriei, dacă va continua să fie îndeplinită, condiția Tirole va genera o bulă, dar nu putem ști dacă ea va apărea pe piața imobiliară sau pe o altă piață, de exemplu pe piața valutară. Dacă discrepanța pozitivă dintre rata de creștere a PIB și rata reală a dobânzii va crește, atunci, pe baza experienței din trecut, ne putem aștepta ca bula să apară relativ repede.

Ieri nu am spus că bula imobiliară este iminentă. Am spus doar că dacă ar apărea o bulă pe piața imobiliară, ceea ce teoretic este posibil, se va repeta experiența din perioada 2005-2008 în ceea ce privește comportamentul agenților economici. Aceștia, fiind prinși în iureșul bulei, eventualele îndemnuri la prudență nu vor fi ascultate, așa cum nu au fost ascultate nici în alte cazuri, inclusiv în perioada împrumuturilor în franci elvețieni. Aceasta este o certitudine, pentru că altfel nu ar avea loc bula.

Lucian Croitoru este consilierul guvernatorului BNR



























Material sustinut de Superbrands

Recomandari de vara de la librarii Humanitas

Librariile Humanitas au aparut ca entitate juridica in anul 1993, insa primele doua librarii au fost deschise sub egida Editurii Humanitas inca din 1991. Cu peste 25 de ani in piata de distributie si vanzare de carte din Romania, compania isi propune sa ramana in continuare lantul de librarii cu cea mai mare pondere de carte din Romania, acordand editurilor nationale si locale, dar si autorilor romani, sansa de a ajunge la public.

15014 vizualizari

  • +2 (2 voturi)    
    alta piata (Vineri, 20 februarie 2015, 20:25)

    Claudiu Minea [anonim]

    Era un studiu (nu mai stiu pe unde l-am vazut) care spunea ca bulele consecutive nu apar in acelasi domeniu.
  • +2 (4 voturi)    
    Analiza "putin" superficiala (Vineri, 20 februarie 2015, 20:47)

    Iulian C [anonim]

    O astfel de analiza trebuie sa contina o sumedenie de alti factori pentru a informa corect cititorii altfel
    se numeste MANIPULARE!

    1. avem o crestere reala a puterii de cumparare a romanilor ? Ma-ndoiesc. Tichetul mediu la Mega Image in Bucureste este 20 RON !!

    Romanii castiga in Bucuresti in medie 300-400 Eur din care 75% sunt nevoi stringente.

    In 2007/2008 a fost o crestere reala data in principal de 2 fluxuri de bani : 1 investitii directe de-afara principal fonduri de imobiliare 2. banci care au finantat puternic or ce tip de consum . Ca urmare salariul mediu a crescut accelerat iar in orasele mari salarille in mediul privat au crescut de 2 sau chiar 3 ori

    2. Cat este somajul real ? si nu cel mascat de statistici. Uitati-va cate firme aiu plecat din Romania sau si-au restrans activitatea. Ce industrii merg la ora actuala? Zona de lichidari/insolvente si firme de colecatre si zona de lanturi alimentare care se vor opri in maxim 2 ani cand vor ajunge la o saturatie a pietei

    3. Ce mari tranzactii imobiliare s-au vazut in ultimii 3-4 ani in Romania - nr pe degete, in piata sunt 2,3 maxim cumparatori pe piata de Mall-uri si birouri NEPI , Papalekas si poate un fond suedez ;in zona rezidentiala desi preturile au sca zut cu aprox 50% din 2007/2008 iar la terenuri cu pana la 80% tot nu se vede o miscare semnificativa in piata data de un trend real de cumparare al pietei romanesti;

    4. sectorul bancar finanteaza cum ar trebui industria imobiliara ? raspuns bineintel nu - bancile au deja in portofolii garantii preluate de la debitori sub forma de apartament si case pe care nu au unde sa le plaseze intr-o piata nelichida; cand vor termina cu aceste neperformante poate se va trece si la o finantare reala a sectorului imobiliar dar cu siguranta nu in urmatorii 2-3 ani

    5. sectorul constructiilor - cum sunteti din BNR ar trebui sa stiti ca sectorul constructiilor a fost cel mai serios afectat in 2014 cu cea mai drastica scadere dintre toate industriile.
    • 0 (0 voturi)    
      300-400 euro in Bucuresti ?! (Miercuri, 18 martie 2015, 21:16)

      cezar [anonim] i-a raspuns lui Iulian C

      Prietene, un tinerel de call center pe romaneste face 400 euro, iar pe englezeste vreo 500 ; o femeie de servici cu 3 blocuri in sarcina ia 400 euro.

      Astia ar fi cei mai prost platiti bucuresteni.
  • 0 (4 voturi)    
    Bula si bulele (Vineri, 20 februarie 2015, 21:34)

    Justin Puscasu [anonim]

    “The environment in financial economics is reminiscent of medieval medicine, which refused to incorporate the observations and experiences of the plebeian barbers and surgeons. Medicine used to kill more patients than it saved – just as financial economics endangers the system by creating, not reducing, risk.” (Nassim Taleb).
    Domnul Croitoru vorbeste solemn ca Papa, dar "conditia g mai mare ca r" inseamna ca bula va avea loc, sau poate nu va avea loc.
    Pseudostiinta e la ea acasa in tara lui Bula, Romania cea eterna si mereu fascinanta.
  • +3 (3 voturi)    
    povesti (Vineri, 20 februarie 2015, 22:00)

    marius [anonim]

    in 2005-2008 a fost o perioada unica, in care romanii nu mai vazusera niciodata hotie imobiliara la nivelul ala, sa creasca preturile caselor/terenurilor cu 1000%-1500%, adica de 10-15 ori, poate si mai mult in cazul terenurilor. Acum, dupa ce s-au ars grav, acest fenomen se va mai repeta poate peste 50 de ani. Aceste notiuni teoretice din afara, unde piata e matura si aceste anomalii nu se intampla, nu sunt aplicabile aici.

    Sigur, exista varianta ca proprietatile imobiliare sa fie cumparate de cetateni sau fonduri de investitii straine, caz in care sunt posibile unele cresteri. Totusi, in contextul razboiului din regiune, e putin probabil ca investitorii straini sa se inghesuie in Romania.
  • -2 (4 voturi)    
    Dar cand ati facut indemnurile la prudenta? (Vineri, 20 februarie 2015, 22:52)

    dice [anonim]

    Vorbeste ca un alt angajat BNR, printre altii care toaca banii degeaba.
    Cand ati facut indemnuri la prudenta, mai exact? In 2008? Cand deja peste 80% din creditele in CHF erau date? Teoretic nici n-aveati de ce sa faceti indemnuri, voua va mergea bine, Bancilor la fel, deci despre ce vorbim? Functionati exact ca o firma privata, nu va pasa ca sunteti platiti de la Buget.
    Nici macar nu stim ce interese aparati.
    Suntem singura tara din Est care n-a facut NIMIC referitor la PROBLEMA CHF.
    Macar de-asta ar trebui sa va fie rusine.
  • 0 (0 voturi)    
    dac-ar fi asa de simplu... (Sâmbătă, 21 februarie 2015, 8:05)

    tontu [anonim]

    O bula apare atunci cand putem vorbi de "o piata a investitiilor asimetrica" Asta inseamna ca majoritatea investitorilor in loc sa-si creeze un portofoliu echilibtat prefera riscul de as investi mare parte din bani intr-un singur instrument de economisire. Asimetria apare ca rezultat a unei disfunctionalitati amplificata artificial prin diverse tehnici de manipulare.
  • 0 (0 voturi)    
    dezinformare totala (Sâmbătă, 21 februarie 2015, 8:54)

    Mururoa28 [utilizator]

    De fapt articolul este scris doar pentru a induce ideea ca BNR a facut informari candva in trecut.
    RUSINE
    "Aceștia, fiind prinși în iureșul bulei, eventualele îndemnuri la prudență nu vor fi ascultate, așa cum nu au fost ascultate nici în alte cazuri, inclusiv în perioada împrumuturilor în franci elvețieni. Aceasta este o certitudine, pentru că altfel nu ar avea loc bula".
  • 0 (0 voturi)    
    Din ciclul (Sâmbătă, 21 februarie 2015, 14:00)

    CititorulComentator [utilizator]

    Bancuri cu bula! :)

    Cred ca trebuie luata in considerare si situatia din afara RO, care este cu totul alta fata de perioada lui bula imobiliar. Acum e perioada bula Ponta.

    In plus, multi sau ars rau de tot, ma refer la cumparatori, caci acum multi sunt datori pe viata pe ceva ce acum costa cat avansul :)
  • 0 (0 voturi)    
    Usor cu pianul pe scari dle Croitoru !!! (Sâmbătă, 21 februarie 2015, 20:05)

    andreesanu [anonim]

    De BULA si de bule romanul e satul !
    Tunuri se dau mereu ,lacomia n-are margini,n-are tata n-are mama.
    Dle Croitoru mai usor cu abureala !
    Noroc ca esti cumnat cu bosul ca alfel n-ai stofa nici cit
    dl Vasilescu,nu mai iesi in presa daca nu te impinge careva.
  • +1 (1 vot)    
    Fraierii apar din generatie in generatie (Sâmbătă, 21 februarie 2015, 22:08)

    mensana [anonim]

    Un batran broker spunea ca la bursa, marile crahuri apar periodic intr-un interval de 10-20 ani. De ce asa periodic? Pentru ca trebuie sa apara o noua generatie de prosti care sa inghita pe nerasuflate studii de genul asta. Teoretic se poate demonstra si ca soarele este verde, nu galben. Practic, atunci cand vii sa demonstrezi despre nu stiu ce posibila bula (imobiliara sau altfel) trebuie sa te gandesti ca fraierii aia pe care vrei tu sa-i manipulezi, s-au ars deja in urma precedentelor studii asemanatoare. Asteptati, domnilor, inca vreo 5-10 ani sa apara noua generatie de fraieri. Pana atunci cautati alte tipuri de inselaciuni.
  • 0 (0 voturi)    
    Abureală finanţisto-bancară a celor ce freacă duda (Duminică, 22 februarie 2015, 16:55)

    Cetateanul [anonim]

    Nu poate exista "bulă" imobiliară decât acolo unde sunt persoane care nu muncesc pentru bani. Acolo unde şpaga, hoţia de la buget sunt în floare, acolo preţurile sunt alandala. Dacă ai făcut o şpagă de juma de milion de euro ca angajat la stat, logic că arunci jumate din ei pe o casă care nu face nici a zecea parte din banii pe care îi dai, dai îi dai că nu sunt munciţi. Este logică pură. La un salariu de o mie de euro lunar, ce cretin şi-ar cumpăra o casă cu o sută de mii, ca să fie sclavul băncilor toată viaţa?! Se pare că mai există idioţi.


Abonare la comentarii cu RSS





Buchete.ro de 12 Ani: Florarie Online cu Livrare Flori la Domiciliu in Bucuresti

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă