La nivel de principiu, conform art. 2.389 lit. a) C. Civ. pot face obiectul unei ipoteci mobiliare creanţele băneşti născute (printre altele) din contracte de locaţiune sau din contracte de asigurare. Textul nu face o distincţie între contractele de locaţiune sau de asigurare având ca obiect bunuri mobile şi contractele de locaţiune sau de asigurare având ca obiect bunuri imobile.
Se ridică întrebarea dacă art. 2.379 instituie o excepţie de la regula amintită mai sus în sensul în care aducerea în garanţie a chiriilor sau arenzilor produse de un imobil sau a indemnizaţiilor din asigurare cu privire la plata acestora s-ar face prin constituirea de ipoteci imobiliare (şi nu prin ipoteci mobiliare, aşa cum ar rezulta în baza art. 2.389). În interpretarea noastră, cele doua alineate ale articolului în cauză conţin prevederi cu sensuri diferite: în timp ce prin alineatul (1) se indică categoriile de bunuri care pot face obiectul ipotecilor imobiliare, în alineatul (2) se instituie un regim de publicitate derogatoriu pentru ipotecile ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil. Observăm că alineatul (2) nu vorbeşte de "ipotecarea chiriilor sau arenzilor produse de un imobil sau a indemnizaţiilor din asigurare [...]" ci se referă la regulile care guvernează publicitatea unor astfel de ipoteci.
Astfel, prin interpretarea coroborată a celor două articole amintite (respectiv art. 2.389 care stabileşte modul cum se ipotechează creanţele din contractele de locaţiune etc. şi art. 2.379 (2) care stabileşte modul de asigurare a publicităţii unor astfel de ipoteci), ajungem la concluzia că prin alin. (2) al art. 2.379 nu se reglementează o natură juridică diferită a ipotecii ce poartă asupra chiriilor, arenzilor sau a indemnizaţiilor din asigurarea plăţii acestora ci se instituie un regim derogatoriu de realizare a publicităţii / opozabilităţii ipotecilor (mobiliare) având un astfel de obiect.
Ca o observaţie adiacentă, în aceeaşi materie a publicităţii ipotecilor asupra creanţelor, remarcăm şi regula consacrată de art. 175 din Legea 71/2011 care cere ca ipoteca ce grevează creanţe care sunt la rândul lor garantate cu ipoteci imobiliare, să fie înscrisă la Arhivă şi totodată notate în cartea funciară. Şi în acest caz considerăm că se operează cu o derogare în materia regulilor de publicitate fără însă a se schimba natura mobiliara a ipotecii ce grevează o astfel de creanţă.
Din punct de vedere formal, deşi în conformitate cu art. 2.388 C. Civ. ipoteca mobiliară se poate constitui prin act autentic sau act sub semnătură privată, având în vedere faptul că ipoteca asupra chiriilor va trebui înscrisă în cartea funciară, se pune problema daca un astfel de act de ipotecă va trebui încheiat în forma autentică. În conformitate cu art. 888 C. Civ. înscrierile în cartea funciară se pot efectua în baza (i) unui înscris autentic notarial, (ii) a hotărârii judecătorești rămase definitivă, (iii) a certificatului de moştenitor sau (iv) în baza unui alt act emis de autorităţile administrative. Aparent, acest articol enumeră în mod exhaustiv formele pe care un act poate să le îmbrace pentru a fi înscris în cartea funciară. Ar rezulta că şi ipoteca mobiliară asupra chiriilor/arenzilor/asigurărilor acestora trebuie să fie încheiată în forma autentică pentru a putea fi înscrisă/notată în cartea funciară. Cu toate acestea, trebuie menţionat şi faptul că prin protocolul semnat în 2 noiembrie 2011 de ARB, UNNPR şi ANCPI s-a căzut de acord că se pot nota în cartea funciară contracte de închiriere care nu îmbracă forma autentică. Fără a pune în discuţie forţa juridică a acestui protocol, credem că el se poate folosi ca argument pentru a susţine ca, pentru identitate de raţiune, şi un contract de ipotecă mobiliară asupra unor chirii/arenzi/asigurări poate fi notat în cartea funciară chiar dacă nu este încheiat în formă autentică.
Din punct de vedere practic, o ipotecă mobiliară asupra chiriilor ar putea fi constituită prin acelaşi document (instrumentum) cu o ipoteca imobiliară asupra clădirii/terenului care generează chiriile respective, dar considerăm că respectivul document ar conţine două operaţiuni juridice diferite, respectiv în baza lui s-ar constitui atât o ipotecă mobiliară cât şi o ipotecă imobiliară. Astfel, din perspectiva condiţiilor de validitate, a condiţiilor de perfectare, etc. ipoteca ce poartă asupra chiriilor, arenzilor sau a indemnizaţiilor din asigurarea acestora continuă să se supună regulilor privind ipotecile mobiliare. În momentul în care un astfel de contract de ipotecă se va depune la cartea funciară, se va avea în vedere intabularea ipotecii imobiliare şi notarea ipotecii mobiliare asupra chiriilor/arenzilor/asigurărilor. În acelaşi sens, taxarea la cartea funciară pentru înscrierea ipotecii mobiliare pe chirii/arenzi/asigurări ar trebui să fie la nivelul taxării pentru o notare (60 RON conform Ordinului 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi unităţile sale subordonate).
Autori:
Mihai Dudoiu, Avocat asociat, Ţuca Zbârcea & Asociaţii
Dragoş Stratone, Avocat colaborator, Ţuca Zbârcea & Asociaţii
Pentru alte detalii: www.noulcodcivil.ro
