Potrivit art.1828 din Noul Cod Civil ("NCC"), chiriasul are, in conditii egale si sub rezerva indeplinirii obligatiilor sale, drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere pentru un imobil, cu aplicarea corespunzatoare a prevederilor cu privire la exercitarea dreptului de preemptiune din materia contractului de vanzare. Dreptul de preferinta exista in primul rand in legatura cu reinchirierea spatiilor cu destinatia de locuinta, dar, in temeiul normei de trimitere din art. 1778 alin. (3) NCC, se aplica si in privinta spatiilor care sunt necesare desfasurarii activitatii unui profesionist.
Aceasta limitare de alegere a partenerului contractual va constitui o surpriza neplacuta atat pentru profesionistii care au in obiectul de activitate inchirierea de spatii comerciale, cat si pentru cei care doresc sa se mute in spatii ocupate anterior de alti chiriasi, in vederea exercitarii unei activitati cu titlu profesional. In consideratiile de mai jos, vom incerca sa analizam cateva dintre problemele care ar putea aparea in practica in legatura cu aceasta chestiune. In primul rand, vom discuta cateva aspecte procedurale privind exercitarea dreptului de preferinta la reinchiriere si momentul la care inceteaza dreptul de preferinta.
Aspecte procedurale
Dreptul de preferinta la reinchiriere se exercita prin aplicarea corespunzatoare a prevederilor art.1730 - 1740 NCC, care reglementeaza dreptul de preemptiune ce poate exista in materia contractului de vanzare. Exista doua modalitati in care urmeaza a se exercita acest drept. Intr-un prim scenariu, locatorul are posibilitatea de a emite o oferta de reinchiriere, in conformitate cu art.1730 alin. (3) NCC. In cazul in care chiriasul respinge aceasta oferta, el nu va mai putea sa-si exercite dreptul de preferinta "cu privire la contractul propus". Cu alte cuvinte, locatorul va fi liber sa inchirieze spatiul respectiv unui tert in conditiile prevazute de "contractul propus" sau, am adauga noi, conditii mai putin favorabile pentru noul chirias fata de cele incluse in oferta transmisa chiriasului anterior.
Un al doilea scenariu rezulta din aplicarea art.1732 NCC. Noul contract de inchiriere se va incheia sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preferinta de catre chirias. Locatorul (sau tertul contractant) trebuie sa notifice "cuprinsul" noului contract catre chirias. Notificarea trebuie sa cuprinda, intre alte elemente, termenii si conditiile noii inchirieri. Textele nu obliga la comunicarea integrala a noului contract, dar din economia intregii reglementari pare sa rezulte ca aceasta ar fi totusi recomandabila pentru a evita situatia in care chiriasul ar ajunge sa fie legat de obligatii contractuale despre care nu a luat cunostinta. Astfel, din art. 1733 rezulta ca prin exercitarea preferintei, contractul se considera a fi fost incheiat intre locator si vechiul chirias in conditiile contractuale prevazute cu tertul.
In toate cazurile, titularul dreptului de preferinta va trebui sa exprime decizia sa intr-un termen de cel mult 30 de zile, care curge fie de la notificarea ofertei de reinchiriere, fie, dupa caz, de la data notificarii contractului incheiat cu tertul.
Conform art.1732 alin.(3) NCC, se cere ca titularul dreptului de preemptiune sa consemneze pretul vanzarii la dispozitia vanzatorului. Cum se poate aplica aceasta prevedere in materia contractului de locatiune? Credem ca, in cele mai multe cazuri, va fi suficient ca locatarul sa consemneze nu intreaga valoare a chiriei pe toata durata contractului de locatiune, ci numai valoarea primei plati care ar urma sa fie realizate pe baza contractului astfel incheiat.
Aplicarea dreptului de preferinta dupa incetarea contractului de locatiune
Se pune intrebarea cand inceteaza sa existe dreptul de preferinta la reinchiriere. In mod clar, dreptul de preferinta exista atata timp cat contractul de inchiriere nu a expirat. Ce se intampla insa atunci cand contractul de inchiriere inceteaza, chiriasul paraseste spatiul, iar ulterior, dupa o oarecare perioada de timp, locatorul incheie un nou contract de inchiriere? Mai detine vechiul chirias drept de preferinta si in acest caz?
Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a NCC ("LPA") prevede, in art.132, ca dreptul de preferinta al "chiriasului prevazut la art.1828" din NCC se aplica si dupa incetarea contractului de inchiriere "in legatura cu aceeasi locuinta sau cu o parte din aceasta" pentru perioade de timp care variaza in functie de durata contractului initial si care, in cazul contractelor de locatiune cu o durata mai mare de un an, ajung pana la 3 luni de la incetarea contractului (legea nu prevede expres acest lucru, dar consideram ca este relevanta perioada de existenta efectiva a contractului de inchiriere, iar nu perioada stipulata in contract pentru valabilitatea acestuia; o alta interpretare nu ar acoperi contractele incheiate pe durata nedeterminata).
Desi nu poate fi exclusa in mod categoric, aplicarea art.132 LPA la contractele incheiate cu un locatar profesionist este totusi discutabila. Astfel, subiectul caruia i se aplica dispozitiile art.132 LPA este chiriasul prevazut de art.1828 NCC, respectiv locatarul care beneficiaza de un spatiu cu destinatia de locuinta. Este adevarat ca si art.1778 alin.(3) NCC, cu privire la chiriasul profesionist, trimite la art.1828 NCC, dar cata vreme destinatarii celor doua prevederi sunt diferiti, iar art.132 LPA il numeste doar pe unul dintre acestia, ar insemna ca reglementarile din acest din urma text legal nu se aplica si chiriasului profesionist.
In principiu asadar, sub rezerva aplicarii unor reguli generale din NCC cum sunt interdictia abuzului de drept sau imperativul respectarii bunei-credinte, ori cazul in care am avea o clauza contractuala contrara, se poate sustine ca dreptul de preferinta al chiriasului profesionist nu ar mai exista dupa momentul incetarii contractului de locatiune. Cata vreme discutam despre contracte incheiate cu un profesionist, este greu de sustinut ca scopul prevederii legale ar fi unul de protejare a partii mai slabe (asa cum este cazul, de regula, atunci cand vorbim despre inchirierea spatiilor cu destinatia de locuinta). Mai degraba, ceea ce se urmareste pare sa fie conservarea unei anumite situatii juridice si de fapt. Atunci cand respectiva situatie a incetat, aplicarea prelungita a dreptului de preferinta dupa expirarea contractului va fi dificil de justificat.
Autor:
Cornel Popa, Avocat asociat, Tuca Zbarcea & Asociatii
Pentru alte detalii: www.noulcodcivil.ro
