Dosare Juridice

Acordurile precontractuale. Ce aspecte nu ar trebui neglijate in cazul incheierii unor astfel de conventii?

de Larisa Popoviciu – Senior Associate     Zamfirescu Racoti & Partners
Marţi, 30 aprilie 2013, 18:11 Dosare Juridice - Contracte

Varii motive, ca de pilda, intentia cumparatorului de a realiza o analiza diligenta cu privire la bunurile ce se vor achizitiona, obtinerea unor autorizatii preliminare, aprobarea unor credite, justifica incheierea acordurilor precontractuale. Aceasta etapa precontractuala nu trebuie neglijata, avand in vedere ca se stabilesc termenii viitoarei tranzactii si detaliile sunt importante inca de la acest moment.

Codul Civil reglementeaza astfel de conventii, si ne vom referi in acest sens, cu precadere, la pactul de optiune si promisiunea (bilaterala) de a contracta.

In pofida faptului ca apare ca fiind tot o promisiune (unilaterala, in acest caz,) de a contracta, pactul de optiune este reglementat ca institutie distincta in Codul Civil si reprezinta acea conventie prin care o parte isi exprima consimtamantul ferm la incheierea unui contract, iar cealalta parte isi rezerva dreptul de a achiesa la acest consimtamant, pana la o anumita data. In cazul in care partile nu fixeaza un astfel de termen, acesta va fi fixat de catre instanta prin ordonanta presedintiala. Beneficiarul nu este obligat sa accepte consimtamantul partii care se obliga, fiind liber sa o faca sau nu pana la finele termenului.

In fapt, pactul de optiune include o oferta irevocabila de a contracta, fapt pentru care este important a fi avute in vedere care sunt efectele acceptarii ofertei de catre beneficiar. Astfel,  odata exercitata optiunea in sensul acceptarii consimtamantului emis si cuprins in pactul de optiune, se va naste in mod automat contractul la care se refera pactul de optiune.

In acest context, evidentiem ca este nevoie ca acest consimtamant sa includa toate elementele contractului pe care partile urmaresc sa il incheie. Astfel, daca se are in vedere incheierea unui contract de vanzare cumparare a unui bun imobil, va fi necesar ca pactul de optiune sa se incheie in forma autentica. Inclusiv declaratia de acceptare a ofertei de catre beneficiar  este necesar a fi data in forma autentica intr-o astfel de situatie. In plus fata de cele de mai sus, este util ca pactul de optiune sa includa toate prevederile pe care partile ar dori sa le includa in contractul avut in vedere, astfel incat la momentul la care oferta si acceptarea se vor intalni interesele acestora sa fie protejate.

Punctam si faptul ca art. 1668 din Noul Cod Civil reglementeaza o varietate a pactului de optiune, respectiv pactul de optiune privind contractul de vanzare cumparare.

Este de retinut faptul ca in cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Asadar, bunul obiect al pactului de optiune va fi indisponibilizat pe durata pactului de optiune.

Asa cum s-a afirmat in doctrina juridica, se poate considera ca in acest caz discutam despre o indisponibilizare ex lege a bunului. Or, in acest caz, potrivit prevederilor art. 2.329 alin. (2) din Noul Cod Civil, bunul este insesizabil, dat fiind ca inalienabilitatea bunului presupune insesizabilitatea lui. Fara a dezvolta la acest moment acest subiect, creditorul promitentului va avea intr-un astfel de caz posibilitatea dovedirii coniventei frauduloase a promitentului si beneficiarului, daca este cazul, in scopul protejarii intereselor sale. Totusi, in cazul in care urmarirea silita a fost pornita de creditorul ipotecar anterior notarii pactului de optiune in cartea funciara, insesizabilitatea mai sus mentionata nu va produce efecte fata de un astfel de creditor. De retinut in acest context si faptul ca atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se noteaza in cartea funciara.

Atunci cand ambele parti se angajeaza sa isi dea consimtamantul la incheierea ulterioara a unui contract determinat suntem in prezenta unei promisiuni bilaterale de a contracta. Spre deosebire de pactul de mentiune mai sus invocat, in acest caz va fi necesar ca partile sa incheie la un moment ulterior contractul avut in vedere in promisiunea bilaterala. Si in acest caz este esential ca promisiunea de a contracta sa includa toate acele clauze ale contractului promis in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea si respectiv sa fie intrunite conditiile legii pentru validitatea contractului avut in vedere de catre parti.

In cazul in care dintre una parti refuza incheierea contractului avut in vedere in promisiunea bilaterala, cocontractantul are dreptul fie la daune-interese, fie sa solicite instantei competente sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract. Fara indoiala, aceasta a doua solutie va fi aplicabila doar in cazul in care natura contractului o permite. Codul Civil excepteaza de la aceasta procedura contractele reale, care presupun si remiterea materiala a unui bun (e.g. contractul de imprumut),

In privinta contractului de vanzare cumparare exista prevederi exprese in Noul Cod Civil. Astfel, in acest caz se reitereaza faptul ca in cazul in care una dintre parti refuza in mod nejustificat sa incheie contractul de vanzare, cealalta parte poate solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare. Atunci cand obiectul vanzarii este un bun imobil, este necesar ca promisiunea sa fie incheiata in forma autentica. Impunand conditia ca toate conditiile de validitate ale contractului de vanzare cumparare sa fie intrunite, Noul Cod Civil solutioneaza astfel dezbaterile doctrinare anterioare care aveau ca obiect forma antecontractului de vanzare cumparare. Totodata, este necesar ca partea care solicita pronuntarea unei astfel de hotarari sa isi fi indeplinit obligatiile prevazute in promisiunea incheiata.

Dreptul la actiunea pentru obtinerea unei astfel de hotarari se prescrie in termen de 6 luni, termen care se calculeaza de la data la care contractul de vanzare ar fi trebuit incheiat.

Precizam totodata faptul ca in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila clauza de inalienabilitate a bunurilor respective este subinteleasa. In acest caz, este recomandabil ca promisiunile unilaterale/bilaterale de vanzare care vizeaza bunuri imobile sa fie notate in cartea funciara, pentru a asigura inclusiv opozabilitatea fata de terti a acestei clauze subintelese. Chiar si in conditiile in care aceasta clauza de inalienabilitate este subinteleasa si se poate considera ca in aceste conditii ar fi superflua o clauza de inalienabilitate expresa, consideram ca partile ar putea prevedea in contract care este sanctiunea incalcarii de catre promitentul vanzator a unei astfel de clauze.

In vederea notarii promisiunilor in cartea funciara este necesar ca promitentul sa aiba calitatea de proprietar al carui drept de proprietate a fost inscris in cartea funciara. De asemenea, este necesar ca antecontractul sa prevada termenul in care urmeaza sa fie incheiat contractul.  Cererea de notare a promisiunii trebuie inregistrata in termenul pentru executarea antecontractului. Notarea poate fi ceruta si dupa expirarea termenului de executare, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea acestui termen.
























5048 vizualizari

  • +1 (1 vot)    
    caz concret (Miercuri, 1 mai 2013, 15:27)

    taranistu [utilizator]

    pe care il cunosc:
    promitentul vanzator trebuia sa predea apartamentul la 31.12.2012 Între timp o banca (sunt mai multe implicate) a cerut executarea silita a blocului in care se afla apartamentul. (In contractul de promisiune bilaterala se mentiona faptul ca imobilul este sub ipoteca, lucru stiut de ambele parti). Evident, nu s-a trecut la incheierea contractului de vanzare-cumparare, totul a ramas in aer. Ce sa inteleg, ca pana la 30.06.2013 promitentul cumparator al apartamentului trebuie sa intreprinda o actiune legala pentru a mai spera la ceva? Dupa intra deja prescriptia?


Abonare la comentarii cu RSS

Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă